Haus oder Wohnung vermieten

Das deutsche Mietrecht ist vor allem ein Mieterschutzrecht. Das wirkt sich zum Beispiel auf Mietverträge, Kündigungen, Mieterhöhungen und die Betriebskostenabrechnung aus. Um Fehler zu vermeiden, musst du dich mit einigen mietrechtlichen Regelungen und Grundsätzen beschäftigen. Dabei helfen wir dir.

INHALT

• Wie schließt man einen Miet­vertrag ab?
• Was gehört zu den Betriebs­kosten?
• Wie werden Miet­einnahmen versteuert?

Ob per Inserat auf einem Internetportal oder in der Zeitung, mit einem Aushang oder mithilfe eines Maklers: Den richtigen Mieter bzw. die richtige Mieterin zu finden, ist gar nicht so einfach. Denn wem du deine Immobilie anvertraust, will gut überlegt sein. Das schont letzten Endes nicht nur deinen Geldbeutel, sondern auch deine Nerven!

Was darf man den Mieter oder die Mieterin fragen?

In einem Gespräch mit dem Interessenten kannst du manches über ihn erfahren. Veranstalte aber bitte kein Verhör, sondern beschränke dich auf einige wesentliche Fragen.

Zudem hast du auch kein grenzenloses Fragerecht gegenüber einem Wohnungsinteressenten und darfst insbesondere nicht dessen allgemeines Persönlichkeitsrecht verletzen.

Neben Fragen, die die Bonität des Interessenten betreffen, darfst du nach dem Familienstand fragen, aus welchen Gründen er seine alte Wohnung aufgeben und die neue Wohnung beziehen will, welchen Beruf er ausübt und seit wann, wie viele Personen in die Wohnung einziehen wollen und ob er Haustiere halten will.

Im Zusammenhang mit dem Bestehen eines Arbeitsverhältnisses ist auch die Frage zulässig, ob es sich um einen befristeten oder einen unbefristeten Arbeitsvertrag handelt oder ob sich der Mietinteressent noch in der Ausbildung oder in der Probezeit befindet. Du darfst auch fragen, wo dein potenzieller Mieter arbeitet und als was und kannst dir eine Gehaltsabrechnung vorlegen lassen. Die Vorlage des Arbeitsvertrags darfst du dagegen nicht verlangen.

Grundsätzlich nicht zulässig sind Fragen nach der Familienplanung, zur sexuellen Orientierung, zur Religionszugehörigkeit, zur Mitgliedschaft in einem Mieterverein, zum Bestehen einer Schwangerschaft oder zur Anhängigkeit eines staatsanwaltschaftlichen Ermittlungsverfahrens.

Was darf man im Mietvertrag regeln?

Einen Mietvertrag kannst du schriftlich oder mündlich schließen. Aus Sicherheitsgründen solltest du immer einen schriftlichen Mietvertrag erstellen, denn wer erinnert sich nach ein paar Monaten oder Jahren schon daran, was im Einzelnen vereinbart wurde?

Am einfachsten ist es, wenn du einen sogenannten Formularmietvertrag verwendest. Das ist ein vorgefertigter Mietvertrag, in dem man nur noch zum Beispiel die Höhe der Miete, die Anzahl der übergebenen Schlüssel, die Wohnungsgröße usw. ergänzt – und natürlich die Daten von Mieter und Vermieter.

Der Vertrag muss von beiden Vertragsparteien unterschrieben werden. Der Vertrag kommt außerdem erst dann zustande, wenn beide eine von der jeweiligen anderen Seite unterschriebene Ausfertigung des Mietvertrags in Händen halten.

Checkliste: Die wichtigsten Regelungen im Mietvertrag

Folgende Regelungen sollte dein Mietvertrag enthalten:

• Vertragsparteien (alle Personen, die in die Wohnung einziehen wollen, sollten angegeben werden)
• Bezeichnung der Wohnung mit Aufzählung der gemieteten Räume
• Wohnungsgröße
• Mögliche Benutzung von Gemeinschaftsräumen (z.B. Fahrradraum, Trockenraum, Gartennutzung)
• Beginn des Mietverhältnisses
• Gegenstände, die dem Mieter bei Wohnungsübergabe ausgehändigt werden (z.B. Schlüssel, Anschlusskabel etc.)
• Mietdauer und Kündigungsfristen
• Modalitäten der Wohnungsübergabe
• Miethöhe ohne Betriebskosten, Fälligkeit, Kontoangabe
• Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter
• Festlegung der Betriebskostenvorauszahlungen
• Mietkaution
• Regelungen zur Untervermietung
• Regelungen zur Tierhaltung
• Regelungen zur gewerblichen Nutzung
• Regelungen zur Instandhaltung (Ausbesserungen, bauliche Veränderungen der Wohnung)
• Kleinreparaturklausel
• Regelungen zu Schönheitsreparaturen, die der Mieter durchzuführen hat
• Regelungen zum Betreten der Mieträume durch Vermieter
• Modalitäten zur Rückgabe der Wohnung
• Unterschriften aller Vermieter und Mieter

Nur selten sind mit der Miete auch die Nebenkosten abgegolten – in fast allen Mietverträgen wird vereinbart, dass der Mieter die Nebenkosten bzw. Betriebskosten trägt.

Wenn du als Vermieterin oder Vermieter Betriebskosten (Nebenkosten) auf den Mieter umlegen willst, genügt es, wenn du in den Mietvertrag schreibst, dass dieser »die Betriebskosten« zu tragen hat. Du musst dabei weder auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verweisen, noch den Betriebskostenkatalog aus der Betriebskostenverordnung beifügen.

Nebenkosten abrechnen

Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung muss klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein. Das ist der Fall, wenn ein durchschnittlicher Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels und der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen.

Du hast zwölf Monate Zeit, die Nebenkosten abzurechnen. Das bedeutet, dass du die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen musst.

Bei einem Mehrfamilienhaus musst du in der Nebenkostenabrechnung die Kosten, die für das Haus im Abrechnungsjahr entstanden sind, auf die einzelnen Wohnungen verteilen. Der zugrunde gelegte Abrechnungsmaßstab muss nachvollziehbar angegeben und erläutert sein. Es gibt verschiedene Verteilerschlüssel.

Du darfst aber nicht alle Kosten, die du selbst im Zusammenhang mit der Wohnung bezahlen musst, auf deine Mieter umlegen, sondern nur die in § 2 Betriebskostenverordnung aufgezählten Betriebskosten. Dabei wird zwischen »kalten« und »warmen« Betriebskosten unterschieden.

Was sind »warme Betriebskosten«?

Die »warmen« Betriebskosten betreffen Heizung und Warmwasser.

Hier einige Beispiele für warme Betriebskosten und wie sie abgerechnet werden:

Heizkosten: Umlagefähig sind die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage oder der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme oder der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten.

Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten: Dazu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.

Warmwasserkosten: Dazu gehören die Kosten des Betriebs der zentralen Wasserversorgungsanlage, der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser und der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten.

Was sind »warme Betriebskosten«?

Alle anderen Betriebskostenarten sind »kalte« Betriebskosten. Sie haben nichts mit der Erwärmung der Wohnung zu tun.

Hier einige Beispiele für kalte Betriebskosten und wie sie abgerechnet werden:

Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks: Dazu gehört die Grundsteuer, die von den Gemeinden erhoben wird. Nicht umlegen darfst du Anlieger- und Erschließungsbeiträge.

Aufzugskosten: Umlagefähig sind Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie der Reinigung der Anlage.

Straßenreinigungskosten: Dazu gehören in erster Linie die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, ferner die Kosten für das Fegen und Kehren des Bürgersteigs und für den Winterdienst.

Beleuchtungskosten: Dazu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen.

Sach- und Haftpflichtversicherung: Umlagefähig sind die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser sowie sonstige Elementarschäden, die Kosten für die Glasversicherung und die Kosten der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Auch auf Mieteinnahmen musst du Steuern zahlen. Abgerechnet wird mit dem persönlichen Steuersatz, es gibt auch (bis auf eine kleine Ausnahme für kurzfristige Vermietungen) keinen steuerfreien Freibetrag.

Versteuern musst du immer nur diejenigen Zahlungen, die du auch tatsächlich erhalten hast. Falls Mietrückstände auflaufen, müssen diese erst dann versteuert werden, wenn sie bezahlt werden.

Das Finanzamt spricht dabei von der Versteuerung »im Zeitpunkt des Zuflusses ». Wann eine Zahlung als zugeflossen gilt, hängt u.a. davon ab, wie gezahlt wird:

• Bei Barzahlungen oder Zahlung durch Scheck findet der Zufluss bei persönlicher Übergabe oder dem Zeitpunkt des Posteingangs statt. Es kommt nicht darauf an, wann du den Scheck auf deinem Konto einreichst. Denn dann könntest du den Zuflusszeitpunkt nach Belieben auswählen und das will das Finanzamt natürlich nicht.
• Wird die Miete überwiesen, gilt sie mit dem Wertstellungstag auf dem Konto als zugeflossen.

Da es sich bei Mieteinnahmen um sogenannte »regelmäßig wiederkehrende Zahlungen« handelt, gibt es Ausnahmen von diesen Regeln: Wenn eine regelmäßige Zahlung kurz vor Beginn oder nach Beendigung des Kalenderjahres eingeht, zu dem sie wirtschaftlich gehört, gilt die Zahlung in dem Jahr als zugeflossen, dem sie wirtschaftlich zuzuordnen ist. Die Ausnahmeregelung soll nur dazu dienen, zufallsbedingte Abweichungen zu vermeiden und die Besteuerung nach den tatsächlichen Gegebenheiten zu ermöglichen.

Was gehört zu den Mieteinnahmen?

Zu den Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung gehören nicht nur die direkten Mietzahlungen. Auch andere Einnahmen oder Ersatzleistungen können zu diesen Einkünften gehören und sind steuerpflichtig.

Diese Zahlungen gehören zu den Mieteinnahmen:

• Einnahmen für die Überlassung von Wohnräumen in Häusern oder Wohnungen,
• Einnahmen für die Gebrauchsüberlassung von anderen Räumen, zum Beispiel Geschäftsräumen, Praxisräumen, Lagerräumen,
• Nebenkostenvorauszahlungen (verrechnet mit Erstattungen/Nachzahlungen bei der Abrechnung),
• Einnahmen aus der Vermietung von Garagen,
• Einnahmen aus der Überlassung von Werbeflächen,
• Mieteinnahmen aus sonstigen Verträgen,
• Einnahmen von Immobilien als Standort einer Mobilfunkantenne,
• Pachtzahlungen für unbebaute Grundstücke oder Äcker,
• Einnahmen für die Überlassung von Einbauten (z.B. Einbauküche, Wohnungseinrichtung, Ladenausstattung),
• Einnahmen aus Rechten im Zusammenhang mit Grundstücken wie Erbbaurechte oder Einnahmen aus der Überlassung eines Nießbrauchsrechts,
• Zahlungen, die du als Gegenleistung für die Abtretung einer Mietforderung erhältst, sowie Zahlungen, die dir als Einnahmeersatz zufließen,
• Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen, sofern du zur Umsatzsteuerpflicht optiert haben. Bei der Überlassung von Räumen zu Wohnzwecken ist das aber nicht erlaubt, das geht nur bei Gewerbeimmobilien.

Werbungskosten bei Vermietung

Um die Höhe deiner Steuer auf deine Mieteinnahmen zu berechnen, darfst du von den Einnahmen auch Ausgaben abziehen: die Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung. Das System funktioniert im Prinzip wie bei den Einnahmen aus einem Arbeitsverhältnis, bei dem du auch Werbungskosten (und noch mehr) von deinen Einnahmen abziehst, um das zu versteuernde Einkommen zu berechnen.

Als Werbungskosten bei Vermietung kannst du

• alle Finanzierungskosten absetzen. Dazu gehören vor allem die Schuldzinsen, die du nach dem Bau eines Hauses, nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung oder nach einer größeren Renovierungsmaßnahme für das aufgenommene Fremdkapital zahlen musst,
• alle Renovierungs- und Instandhaltungskosten absetzen,
• alle Nebenkosten im Zusammenhang mit der Nutzung deines Haus- und Grundbesitzes absetzen. Dazu gehören vor allem die laufenden Kosten für Haus- und Grundbesitz, zum Beispiel die Kosten der Heizung, der Wasserversorgung, die Gebäudeversicherung, die Grundsteuer,
• die Abschreibungen (Gebäude-AfA) absetzen, die du Jahr für Jahr für deine Anschaffungs- oder Herstellungskosten erhältst.

Vermietung möblierter Wohnungen

In den meisten Fällen werden Wohnungen unmöbliert vermietet.

In vielen Fällen kann aber auch die Vermietung möblierter Wohnungen und Zimmer eine überlegenswerte Alternative sein:

• Für viele Ferienwohnungen erhältst du nur dann Steuervorteile, wenn du sie zumindest zeitweise vermietest. Darüber haben wir einen eigenen Beitrag geschrieben, den du unter »Ferienwohnung: Urlaub Zuhause« findest.
• In Zwei- oder Mehrfamilienhäusern wird die Einliegerwohnung oder eine kleinere Wohnung zum Beispiel an Wochenendheimfahrer möbliert vermietet.
• In Universitätsstädten werden möblierte Zimmer in Einfamilienhäusern zum Beispiel an Studierende vermietet.
• Denkbar ist auch die Untervermietung, also die Vermietung eines möblierten Zimmers in einer Wohnung, in der du selbst zur Miete wohnst.

Viele Vermieter tun sich schwer damit, für die überlassenen Einrichtungsgegenstände das »richtige« Entgelt festzusetzen. Es muss zum einen so hoch sein, dass man als Vermieter neue Möbel anschaffen kann, wenn die alten Möbel nach einigen Jahren abgenutzt sind. Zum anderen muss dieses Entgelt ihm eine angemessene Verzinsung für das in die Möbel investierte Kapital bieten.

Als Ausgangspunkt für deine Berechnung ziehst du am besten die Anschaffungskosten der Möbel und die Amortisationsdauer heran – das ist der Zeitraum, den du brauchst, um dein in die Möbel investiertes Kapital aus den Einnahmen zu erwirtschaften. Dieser Zeitraum beträgt etwa sieben Jahre. Die jährliche Mindesthöhe des Entgelts lässt sich also ermitteln, indem man zunächst einmal die Anschaffungskosten auf sieben Jahre verteilt.

Da die Möbel aber aufgrund der Inflation immer teurer werden, musst du – um nach einigen Jahren auch tatsächlich neue Möbel anschaffen zu können – bei der Entgeltberechnung zusätzlich noch einen Aufschlag als Inflationsausgleich berücksichtigen. In den letzten Jahren wurden meist 2% als »Inflationsausgleich« berücksichtigt, im Moment kannst du auch mit etwas mehr rechnen, denn die Inflation ist derzeit höher.

Als Vermieter willst du aber nicht gerade nur so viel verdienen, dass du nach einigen Jahren wieder neue Möbel kaufen kannst, sondern willst auch etwas verdienen, also einen Überschuss erzielen. Deshalb musst du in deine Entgeltberechnung einen »Gewinnaufschlag« mit einbeziehen. Dieser soll zum einen eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals bieten und zum anderen auch die aufgrund der möblierten Vermietung zusätzlich anfallende Arbeit vergüten. Um auch dies beim Entgelt zu berücksichtigen, ist ein weiterer Aufschlag von 10% bis 15% jährlich sinnvoll.