Haus und Wohnung vermieten
Mieteinnahmen werden im Privatbereich grundsätzlich zum Zeitpunkt der Zahlung steuerlich berücksichtigt. Sie müssen also nur die Zahlungen versteuern, die Sie auch erhalten haben. Falls Mietrückstände auflaufen, sind diese erst im Zeitpunkt des Zuflusses zu versteuern.Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dürfen Sie Werbungskosten von den Einnahmen abziehen. Gerade wenn eine vermietete Immobilie mit Darlehen finanziert ist, entsteht durch die hohen Ausgaben für Zinsen und andere Werbungskosten oft ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung, den Sie mit anderen Einkünften in der Steuererklärung verrechnen können.
Das sind Ihre Werbungskosten im Überblick:
- alle Finanzierungskosten,
- alle Renovierungs- und Instandhaltungskosten,
- alle Nebenkosten im Zusammenhang mit der Nutzung Ihres Haus- und Grundbesitzes,
- die Abschreibungen, die Sie Jahr für Jahr für Ihre Anschaffungs- oder Herstellungskosten erhalten.
Werbungskosten auch bei Leerstand?
Werbungskosten können auch entstehen, ohne dass im gleichen Jahr Mieteinnahmen zufließen. Das kann im Jahr des Kaufs oder Baus einer Immobilie geschehen, z. B. weil Sie längere Zeit nach einem Mieter suchen und bis dahin Aufwendungen für Makler, Wohnungsanzeigen etc. haben, denen noch keine Einnahmen gegenüberstehen. Damit das Finanzamt die Werbungskosten auch ohne gleichzeitige Mieteinnahmen anerkennt, müssen Sie belegen, dass tatsächlich eine Vermietungsabsicht bestanden hat.Wichtig: Es gibt keine Vorschrift darüber, wie lange Sie auch ohne Mieteinnahmen Werbungskosten absetzen dürfen. Je länger es dauert, desto nachdrücklicher müssen Sie Ihre Vermietungsabsicht nachweisen.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand?
Bei größeren Arbeiten an einer Immobilie ist zu unterscheiden, ob diese Aufwendungen lediglich dem Erhalt vorhandener Substanz dienten oder ob etwas Neues geschaffen bzw. das Objekt wesentlich verbessert wurde.Diese Unterscheidung ist für die steuerliche Behandlung dieser Aufwendungen von entscheidender Bedeutung. So macht es einen großen Unterschied, ob z. B. durch den Anstrich einer Fassade lediglich die Gebäudesubstanz geschützt und erhalten wird oder ob Sie durch eine vollständige Sanierung der Fassade inklusive der Anbringung einer Wärmedämmung in Kombination mit weiteren Arbeiten wie zum Beispiel dem Einbau einer neuen Heizungsanlage Ihr Gebäude an den neuesten energetischen Standard anpassen. Denn dadurch verlängern Sie nicht nur die Nutzungsdauer des gesamten Gebäudes, sondern steigern zugleich die Attraktivität Ihres Hauses und erzielen dadurch höhere Mieteinnahmen.
Der Unterschied zwischen beiden Fällen: Im ersten Fall liegt eindeutig sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand vor, den Sie im Jahr der Zahlung in voller Höhe steuerlich geltend machen können. Im zweiten Fall handelt es sich dagegen um nachträgliche Anschaffungskosten oder Herstellungskosten, die nicht sofort abziehbar sind, sondern zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden müssen.
Vermietung an Angehörige
Das Finanzamt muss einen Vertrag mit Angehörigen dann anerkennen, wenn er mit den gleichen Vereinbarungen auch mit Fremden geschlossen worden wäre. Hierzu wird als Vergleichsgrundlage z. B. ein üblicher Mietvertrag zwischen Fremden herangezogen.Wichtig: Beugen Sie möglichen Auseinandersetzungen vor, indem Sie alle Vereinbarungen schriftlich festhalten. Dabei genügt es jedoch nicht, Verträge nur so zu dokumentieren, dass sie einem Drittvergleich standhalten – in der Praxis kommt es auch darauf an, dass der geschlossene Vertrag später auch genau so durchgeführt wird.
Bei Vermietungen innerhalb der Familie wird oft eine niedrigere Miete verlangt, als es am Markt üblich wäre. Das ist auch kein Problem – wenn Sie die Miete nicht zu niedrig ansetzen, können Sie trotzdem alle Werbungskosten geltend machen. Maßstab dafür ist die ortsübliche Marktmiete. Darunter versteht man die Summe aus der ortsüblichen Kaltmiete und den nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Nebenkosten.
Damit alle Werbungskosten anerkannt werden, darf die reduzierte Miete 66% der ortsüblichen Miete nicht unterschreiten. Um festzustellen, ob bei verbilligter Vermietung alle Werbungskosten abziehbar sind, müssen Sie stets Jahresbeträge vergleichen – und zwar die von Ihnen vereinnahmte Miete einschließlich Umlagen mit dem Jahresbetrag der ortsüblichen Miete einschließlich Umlagen.
Achtung: Ein Mietvertrag wird in der Regel steuerlich nicht anerkannt, wenn sich Angehörige eine Immobilie wechselseitig vermieten. Diese Konstruktion dient nur dazu, den Beteiligten den Werbungskostenabzug zu verschaffen und ist damit ein Gestaltungsmissbrauch. Möchten Sie in diesen Fällen eine Anerkennung der Mietverträge erreichen, müssen Sie gute Argumente für diese Konstellation anführen.
Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind immer problematisch, weil der Mieter dann durch die neue Miete finanziell höher belastet wird als von ihm beim Beginn des Mietverhältnisses kalkuliert wurde. Andererseits hat der Vermieter ein Interesse daran, eine marktgerechte Miete für eine Wohnung zu erzielen. Vor allem dann, wenn die Miete nicht mehr der ortsüblichen Miete entspricht oder die Wohnung modernisiert wurde, stellt sich dem Vermieter die Frage, in welchem Umfang mit einer Mieterhöhung die Miete erhöht werden kann und welchen inhaltlichen und formellen Anforderungen die Mieterhöhungserklärung entsprechen muss. Mit einer allgemeinen Begründung wie »Die Kosten sind stark gestiegen« oder »Es sind viele Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten angefallen« kann eine Mieterhöhung vom Vermieter jedenfalls nicht vorgenommen werden. Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist für den Vermieter vielmehr nur im Rahmen der im gesetzlichen Mietrecht vorgegebenen Möglichkeiten zulässig.
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Im Regelfall endet das Mietverhältnis durch eine Kündigung des Mieters oder des Vermieters. Da der Mieter aber einen gesetzlichen Kündigungsschutz genießt, sind die Möglichkeiten des Vermieters, das Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung zu beenden, eingeschränkt. Nur wenn der Vermieter ein »berechtigtes Interesse« an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, kann er den Mietvertrag ordentlich unter Wahrung der Fristen kündigen. Folglich sind die Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter rar, wenn sich der Mieter keiner Pflichtverletzung schuldig macht. Vor allem die Kündigung wegen Eigenbedarfs hat in der Praxis große Bedeutung. Unabhängig davon kann der Vermieter das Mietverhältnis unter Umständen auch außerordentlich fristlos oder fristgemäß kündigen. In jedem Fall aber muss die Kündigung des Vermieters den gesetzlich vorgegeben inhaltlichen und formellen Anforderungen und Kündigungsfristen genügen. Um diese Anforderungen zu kennen und zu verstehen, haben wir diesen Ratgeber für Sie geschrieben.
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Bei den Betriebskosten sind Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern oft vorprogrammiert. Schließlich machen die Nebenkosten für den Mieter mittlerweile einen beachtlichen Teil der Gesamtmiete aus. Und wegen der drastisch gestiegenen Energiepreise werden die Betriebskosten steigen. Viele Mieter müssen deshalb mit erheblichen Nachzahlungen rechnen. Vermieter können daher davon ausgehen, dass der Mieter bei der nächsten Betriebskostenabrechnung – oft auch als »Nebenkostenabrechnung« bekannt – schon etwas genauer hinschauen wird, welche Kosten als Nebenkosten gezahlt werden müssen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass von verschiedener Seite immer wieder suggeriert wird, dass jede zweite oder dritte Abrechnung vom Vermieter fehlerhaft ausgestellt wird. Es lohnt sich also als Vermieter, über die gesetzlichen Abrechnungsregelungen Bescheid zu wissen und darauf zu achten, dass die Betriebskostenabrechnung der rechtlichen und wirtschaftlichen Überprüfung des Mieters Stand hält.
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In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie Ihre Mietimmobilie bei der Erstellung der Steuererklärung berücksichtigen müssen. Für die korrekten Angaben der Wohnung oder des vermieteten Hauses bei der Steuer geht es wesentlich um folgende Schritte:
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Wenn Sie eine Mietimmobilie kaufen oder selbst bauen, werden Sie in den ersten Jahren häufig Verluste einfahren. Denn beim Kauf oder Bau fallen viele Kosten an, bis die Immobilie überhaupt fertig gestellt ist, geschweige denn die ersten Mieteinnahmen fließen. Allerdings sollte sich nach einigen Jahren abzeichnen, dass die Vermietung einen positiven Ertrag abwerfen wird.
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