Grundsteuer: Wie sie funktioniert und was neu ist

Was hat es mit der Grundsteuer auf sich, wieso gab es eine Grundsteuerreform und wie wird die Grundsteuer eigentlich berechnet? Hier gibt es die Antworten! Detailliert, verständlich & informativ.

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die auf den sogenannten Grundbesitz innerhalb von Deutschland berechnet wird. Grundbesitz in diesem Zusammenhang ist:

• land- und forstwirtschaftliche Betrieb
• Betriebsgrundstück
• private Grundstück
• Erbbaurecht
• Wohnungs- und Teileigentum und Gebäude auf fremdem Grund und Boden

Wenn du also eines der obenstehenden Grundstücke bzw. einen genannten Betrieb hast und deren Eigentümer bist, fällt dafür Grundsteuer an.

Interessant zu wissen: die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer. Sie wird direkt an die Gemeinden und Städte gezahlt, sodass diese mit den Geldern Schulen, Kitas, Schwimmbäder oder andere öffentliche Einrichtungen finanzieren können. Daneben kann auch in die örtliche Infrastruktur – wie Straßen, Radwege oder Brücken – investiert werden. Im Endeffekt kommt dir die Grundsteuer also ziemlich direkt wieder zugute.

Durch diese Steuer kommen jedes Jahr rund 15 Milliarden Euro zusammen, weshalb sie zu den wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden zählt.

Die Grundsteuer betrifft alle Grundstückseigentümer – und damit geht die Reform auch alle Grundstückseigentümer etwas an. Auch wenn die neu berechnete Grundsteuer noch nicht zum Tragen kommt, hat die Neubewertung bereits begonnen. Allerhöchste Zeit also, sich über die reformierte Grundsteuer zu informieren und die neuen Regeln kennenzulernen.

Bisher war der sogenannte Einheitswert Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Da die Einheitswerte aus dem Jahr 1964 bzw. teilweise sogar aus dem Jahr 1935 stammen und damit hoffnungslos veraltet sind, kam es zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen, die für das Bundesverfassungsgericht letztlich nicht mehr hinnehmbar waren. Das Bundesverfassungsgericht hat daher im Jahr 2018 die bisherige Bewertung von Grundstücken und Immobilien für verfassungswidrig erklärt.

Die Begründung war, dass ähnliche Grundstücke völlig anders behandelt wurden und man damit gegen das im Grundgesetz festgelegte Prinzip der Gleichbehandlung verstoße. Denn Gleichheit bedeutet auch: Die Steuerbasis muss die Wertverhältnisse zwischen den einzelnen Grundstücken und Immobilien realitätsgerecht widerspiegeln, damit die Steuerbelastung gleichmäßig verteilt ist. Daher wurde die Grundsteuer neu geregelt.

Durch die notwendige Reform zur Neuberechnung der Grundsteuer sind alle Eigentümer von Grundstücken und Immobilien im Jahr 2022 aufgefordert worden, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (Grundsteuererklärung) beim Finanzamt abzugeben. Auf Basis der neuen Bewertungen wird ab Januar 2025 die Grundsteuer neu berechnet. Bis dahin wird noch die alte Methode angewendet.

Natürlich stellt sich nun die Frage, wie viel Grundsteuer man nach der Grundsteuerreform zahlen muss. Leider kann das im Moment noch niemand sagen, da weder die Grundstücksbewertungen endgültig abgeschlossen sind, noch die Hebesätze ab Januar 2025 feststehen. Es steht aber auf jeden Fall fest, dass die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer erhalten bleibt.

Das Verfahren zur Berechnung der Steuer läuft in drei Schritten ab:

• Schritt 1: Grundstück bewerten, um den Grundsteuerwert zu bekommen
• Schritt 2: Grundsteuermessbetrag errechnen, indem man die gesetzlich festgelegte Steuermesszahl mit dem Grundsteuerwert multipliziert
• Schritt 3: Hebesatz der Kommune berücksichtigen, indem dieser – von den Gemeinden individuell festgelegte – Hebesatz mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert wird
• Ergebnis: zu zahlende Grundsteuer

Oder kurz: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Vielleicht kamen dir auch schon die Begriffe Grundsteuer A, B und C im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform unter:

• Die Grundsteuer A ist für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
• Die Grundsteuer B gilt für betriebliche und private Grundstücke. Um diese Grundsteuer geht es hier vorrangig.
• Ab Januar 2025 gilt die neu eingeführte Grundsteuer C. Damit können Kommunen einen höheren Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke beschließen. Denn in vielen Kommunen besteht ein Mangel an Wohnraum, während baureife Grundstücke brach liegen und von den Eigentümern nicht genutzt werden. Teilweise handelt es sich um altes Grundeigentum, bei dem die Eigentümer kein Interesse an einer baulichen Nutzung haben, teilweise wurden Flächen gezielt aufgekauft in der Hoffnung, eine Wertsteigerung erzielen zu können.

Diese Spekulation soll zukünftig durch die Grundsteuer C verteuert werden, denn mit ihr erhalten die Gemeinden das Recht, auf ungenutzte Baugrundstücke eine höhere Grundsteuer zu erheben und so mögliche Spekulationen unattraktiv zu gestalten. Mit der Reform gibt es die Möglichkeit, baureife Grundstücke als besondere Grundstücksgruppe zu definieren und für diese einen abweichenden Grundsteuerhebesatz festzusetzen.

Für Schritt 1 der Berechnung der Grundsteuer benötigt man den Wert des Grundstücks. Wer den Wert festsetzt und wie sich dieser zusammensetzt, erklären wir in diesem Abschnitt.

Da sich die Bewertungen von land- und forstwirtschaftlichen Flächen, Baugrundstücken, Wohngrundstücken und anderen, beispielsweise gewerblich genutzten Immobilien unterscheiden, werden wir uns auf den Hauptfall konzentrieren: die Wohnimmobilien.

Bei der Bewertung von Grundstücken haben sich durch die Grundsteuerreform am meisten Veränderungen ergeben. Neu ist, dass in Zukunft die Bewertung grundsätzlich nach dem sogenannten wertabhängigen Modell erfolgt.

• Bei einem unbebauten Grundstück ist dafür der Wert maßgeblich, der durch unabhängige Gutachterausschüsse ermittelt wird.
• Ist das Grundstück bebaut, werden bei der Berechnung der Steuer auch Erträge wie Mieten berücksichtigt.
• Um das Verfahren zu vereinfachen, wird für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietgrundstücke und Wohnungseigentum ein vorgegebener durchschnittlicher Sollertrag in Form einer Nettokaltmiete je Quadratmeter in Abhängigkeit der Lage des Grundstücks angenommen.

Mit der Grundsteuerreform sollte die Grundsteuer eigentlich bundeseinheitlich neu geregelt werden. Eine Öffnungsklausel ermöglichte es den Bundesländern jedoch, vom Bundesmodell abweichende eigene Ländermodelle zu entwickeln.

Von dieser Möglichkeit haben sieben Bundesländer Gebrauch gemacht, wobei das dreistufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer aber trotzdem gilt. Unterschiede zum Bundesmodell gibt es vor allem bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes für bebaute und unbebaute Grundstücke.

Bundesländer mit dem Bundesmodell:

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen

Bundesländer mit eigenem Berechnungsmodell:

• Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell
• Bayern: reines Flächenmodell
• Hamburg: Wohnlagenmodell
• Hessen: Flächen-Faktor-Modell
• Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell
• Saarland: modifiziertes Bundesmodell
• Sachsen: modifiziertes Bundesmodell

Alle Haus- und Wohnungseigentümer müssen eine Grundsteuer-Erklärung elektronisch beim zuständigen Finanzamt abgeben.

Auch für Ferienimmobilien in Deutschland muss eine eigene Grundsteuer-Erklärung eingereicht werden. Ferienimmobilien im Ausland sind nicht betroffen.

Dabei gilt für die Ferienimmobilie das Grundsteuer-Modell des Bundeslandes, in dem sich die Ferienimmobilie befindet. Wer also zum Beispiel in Baden-Württemberg in einem eigenen Einfamilienhaus lebt und in Bayern eine Ferienimmobilie hat, gibt die Grundsteuer-Erklärung für das Einfamilienhaus nach dem Modell in Baden-Württemberg ab, für die Ferienimmobilie in Bayern gilt das bayerische Modell.

Welche Unterlagen, Angaben, Zahlen, Informationen und sonstigen Auskünfte du für die Grundsteuererklärung brauchst, hängt davon ab, welches Modell zur Grundsteuer-Berechnung in deinem Bundesland zur Anwendung kommt.

In vielen Bundesländern kann man die Angaben kostenlos über das »Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland« (BORIS-D) abrufen. BORIS-D ist ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer mit dem Ziel, Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte länderübergreifend einheitlich, webbasiert und leicht zugänglich für die breite Öffentlichkeit bereitzustellen.

Grundsteuererklärung beim Bundesmodell

In allen Bundesländern, die dem Bundesmodell folgen, sind folgende Angaben erforderlich:

• Grundbuchdaten (z.B. Adresse, Eigentümer, Flurnummer, Grundstücksfläche)
• Art der Nutzung (Wohnen oder gewerbliche Nutzung)
• Bodenrichtwert
• Aktenzeichen des Einheitswertes
• Wohnfläche
• Art der Immobilie (Ein- oder Zweifamilienhaus, Mietshaus, Eigentumswohnung)
• Baujahr
• Zahl der kleinen, mittleren und großen Wohnungen (Staffelung: klein = unter 60 m2, mittel = 60 m2 bis unter 100 m2, groß = ab 100 m2)
• Zahl der Garagen / Stellplätze

Grundsteuererklärung in Baden-Württemberg (Bodenwertmodell)

Für die Grundsteuererklärung müssen Immobilieneigentümer in Baden-Württemberg Angaben machen zu:

• Grundbuchdaten (z.B. Adresse, Eigentümer, Flurnummer, Grundstücksfläche)
• Art der Nutzung (Wohnen oder gewerbliche Nutzung)
• Bodenrichtwert
• Aktenzeichen des Einheitswertes

Grundsteuererklärung in Bayern, Hessen, Hamburg, Niedersachsen (Flächen-Faktor-Modell)

Für die Grundsteuererklärung müssen Immobilieneigentümer in Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen Angaben machen zu:

• Grundbuchdaten (z.B. Adresse, Eigentümer, Flurnummer, Grundstücksfläche)
• Art der Nutzung (Wohnen oder gewerbliche Nutzung)
• Bodenrichtwert (nicht in Bayern und Hamburg; in Hessen will das Finanzamt den Bodenrichtwert ergänzen)
• Aktenzeichen des Einheitswertes
• Wohnfläche (Niedersachsen, Hessen)

Zum 1.1.2022 wurden alle Grundstücke neu bewertet, deshalb musste in diesem Jahr eine Grundsteuer-Erklärung (offiziell heißt sie »Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte«) abgegeben werden.

Eine solche »Hauptfeststellung« findet künftig alle sieben Jahre statt. Die nächsten Stichtage sind also der 1.1.2029 und der 1.1.2036.

Der endgültige Grundsteuerbescheid, in dem die Höhe der ab 2025 zu zahlenden Grundsteuer bekanntgegeben wird, kommt voraussichtlich im Lauf des Jahres 2024 bei den Immobilienbesitzern an.

Hier ein kurzer Überblick, in welchen Bescheiden sich die jeweiligen Werte befinden und wer sie wann erlässt:

Die Frist beginnt drei Tage nach dem Datum, das auf dem Bescheid abgedruckt ist. Fällt der Fristbeginn auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt er sich auf den nächsten Werktag. Das Gleiche gilt für das Fristende.

Den Einspruch legt man schriftlichen mit einem formlosen Schreiben beim zuständigen Finanzamt ein. Darin solltest du folgende Informationen nennen:

• Namen und Adresse,
• das Aktenzeichen oder die Steuernummer, die auf dem Bescheid stehen,
• den konkreten Grund für den Einspruch und
• gegen welchen Bescheid Einspruch eingelegt wird.

So prüfst du den Grundsteuerwertbescheid

In Abschnitt A des Grundsteuerwertbescheids findest du die Daten zu deinem Grundstück und auch bereits den Grundsteuerwert.

• Sind die Daten zum Grundstück korrekt?

In Abschnitt B findest du die Berechnung des Grundsteuerwerts.

• Wurden die Daten aus der Grundsteuererklärung korrekt übernommen?
• Stimmen Bodenrichtwert, Baujahr, Anzahl der Garagen, Wohnfläche, Nutzfläche und Grundstücksfläche mit den von dir gemachten Angaben überein?

Das war der einfache Teil. Sollte das Finanzamt hier einen Fehler gemacht haben, so bitte es um eine Korrektur.

Wenn du die restliche Berechnung nachvollziehen möchtest, wird es jetzt etwas aufwendiger. Diese Angaben und Werte sind dafür notwendig:

Liegenschaftszinssatz für das Grundstück: Er hängt aber von der Art des Eigentums und unter Umständen auch vom Bodenrichtwert. Die Höhe Ihres Zinssatzes steht in § 256 des Bewertungsgesetzes (BewG).

Restnutzungsdauer des Gebäudes: Als Gesamtnutzungsdauer werden 80 Jahre angenommen. Die Restnutzungsdauer berechnest du, indem du das Alter des Gebäudes von der Gesamtnutzungsdauer abziehst. Die Restnutzungsdauer beträgt aber immer mindestens 24 Jahre, auch wenn bei deiner Berechnung weniger herauskommt.

Rohertrag: Das ist die statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die im Schnitt zu zahlen wäre. Diese steht in Anlage 39 BewG. Die Prozente der Mietniveaustufen, die die Nettokaltmiete vermindern oder erhöhen, findest du hier. Die so ermittelte Nettokaltmiete multiplizierst du dann mit 12. Das Ergebnis sollte der im Bescheid aufgeführte Rohertrag für die Wohnung sein.

Garagenstellplätze: Pro Garage wird mit 35 Euro im Monat gerechnet. Auch hier können die Mietniveaustufen die Miete vermindern oder erhöhen. Multipliziere die ermittelte Nettokaltmiete mit 12 und vergleiche, ob das Ergebnis mit der Angabe zum Rohertrag im Steuerbescheid übereinstimmt.

Reinertrag des Grundstücks: Die beiden Roherträge (Wohnung plus Garagen) ergeben zusammen den Rohertrag für das Grundstück. Der Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag. Die pauschalierten Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis stehen in Anlage 40 BewG.

Kapitalisierter Reinertrag des Grundstücks: Jetzt wird der eben berechnete Reinertrag des Grundstücks mit einem Vervielfältiger multipliziert, den du in Anlage 37 BewG findest.

Umrechnungskoeffizient: Den Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhäusern steht in Anlage 36 BewG.

Abzinsungsfaktor: Diese Angabe steht in Anlage 41 BewG.

abgezinster Bodenwert: So wird gerechnet: Fläche × Bodenrichtwert × Umrechnungskoeffizient × Abzinsungsfaktor.

Ermittlung des Grundsteuerwerts: Für diese Rechnung addiere den kapitalisierten Reinertrag des Grundstücks und den abgezinsten Bodenwert.

Prüfung des Mindestwerts: Falls der Bodenwert vor Abzinsung so hoch ist, dass 75 Prozent davon mehr sind als der ermittelte Grundsteuerwert, wird dieser Wert zum Grundsteuerwert. Achtung: Hier wird der Bodenwert Abzinsung betrachtet! Diesen erhält man mit der Berechnung: Fläche x Bodenrichtwert x Umrechnungskoeffizient (also ohne den Abzinsungsfaktor).

So prüfst du den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag

Beim Grundsteuermessbetragsbescheid kannst du folgendes prüfen:

• Hat das Finanzamt mit der richtigen Steuermesszahl gerechnet? Die Steuermesszahl ist in § 15 Grundsteuergesetz (GrStG) festgeschrieben und beträgt 0,31 Promille für Wohngrundstücke (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) bzw. 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke).
• Wurde der Grundsteuerwert (aus dem Grundsteuerwertbescheid, den du oben bereits geprüft hast) korrekt mit dieser Steuermesszahl multipliziert?

Wenn du bei der Prüfung des Bescheids zu anderen Ergebnissen kommst als das Finanzamt, ist es Zeit, Einspruch gegen den Grundsteuermessbetragsbescheid einzulegen.

So prüfst du den Grundsteuerbescheid

2024 kommt der endgültige Grundsteuerbescheid. Erst dann wird festgelegt, wie hoch die Grundsteuer ab Januar 2025 sein wird.

Wenn du den Grundsteuerbescheid erhältst, prüfe, ob der Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Grundsteuermessbetrag mit den Werten aus den ersten beiden Bescheiden übereinstimmen. Erkundige dich auch nach dem Hebesatz, den deine Gemeinde festgelegt hat.

Dann kannst du die Grundsteuer wie folgt ausrechnen:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Höhe der zu zahlenden Grundsteuer

Hilfestellung beim Einspruch

Wir haben Musterbriefe für den Einspruch vorbereitet, die du hier kostenlos herunterladen kannst.

• Einspruch zur Fristwahrung: Wenn du dir Zeit nehmen möchtest, um den Einspruch konkret zu begründen, oder wenn die Einspruchsfrist abzulaufen droht, hilft dieses Muster. Damit kannst du die Frist einhalten und alle Handlungsmöglichkeiten offen lassen.
• Einspruch gegen Grundsteuerwertbescheid: Dieses Musterschreiben enthält Formulierungen für die häufigsten Einspruchsgründe gegen den Grundsteuerwertbescheid. Suche dir einfach die Sätze heraus, die für dich zutreffen. Lösche die übrigen Texte – und schon ist das Schreiben fertig.