Haus, Wohnung und Vermietung
Langfristig die Weichen zur Steueroptimierung stellen

Wohnungskauf oder Hausbau – nur wenige Entscheidungen verlangen eine so gute Planung

Immobilienbesitz bindet Kapital auf lange Sicht. Egal ob Haus oder Wohnung in Eigennutzung oder um Vermietungseinkünfte zu erzielen, die steuerlichen und finanziellen Entscheidungen sind kaum revidierbar. Wollen Sie mit der Immobilie Einkünfte erzielen, müssen Sie sich ohnehin über das steuerlich Mögliche informieren. Ihre Ausgaben und Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung geben Sie dann im Rahmen der Steuererklärung in der Anlage V an.

Kauf und Bau einer Immobilie

Schon beim Kauf oder Bau einer Immobilie sollten Sie wissen, welche Kosten zu den Anschaffungskosten oder Herstellungskosten zählen, da Sie diese Ausgaben steuerlich geltend machen können. Da diese Kosten langfristig zu Einnahmen führen, dürfen Sie sie auch nur über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilen und jährlich abschreiben. Die erlaubten Abschreibungsmethoden und Abschreibungssätze hängen im wesentlichen vom Alter der Immobilie sowie dem Kauf- oder Erstellungsjahr ab. Es gibt aber auch Sonderregelungen z.B. für Gebäude in Sanierungsgebieten oder Baudenkmäler. Hier sind sogar bei Selbstnutzung der Immobilie noch steuerliche Förderungen über den Sonderausgabenabzug möglich.

Werbungskosten oder Anschaffungskosten

Zu den Anschaffungskosten zählen auch die Anschaffungsnebenkosten, wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer oder Maklerprovisionen, während z.B. Kosten für die Eintragung einer Grundschuld im Zusammenhang mit der Kaufpreisfinanzierung zu den Werbungskosten zählen. Dieser Unterschied ist wichtig, da Werbungskosten direkt in voller Höhe die Einnahmen mindern. Deshalb: Man sollte wissen, welche Kosten als direkt abzugsfähige Werbungskosten anerkannt werden, um die steuerliche Belastung zu optimieren.

Werbungskosten bei Vermietung

Mögliche Werbungskosten reichen von den Annoncen und Maklergebühren, über Hausverwaltung, Gartenpflege und Schönheitsreparaturen bis hin zur Stundung von Zinszahlungen oder Versicherungsbeiträgen. Wie immer kommt es meist auf die Gestaltung im Einzelfall an. So sind Aufwendungen für den selbstständigen Hausmeister Werbungskosten. Übernimmt ein Mieter oder Angehöriger die Tätigkeit, muss ein Arbeitsvertrag abgeschlossen werden bzw. eine geringfügige Beschäftigung vorliegen, wenn die Kosten absetzbar sein sollen. Und wenn Sie es selber machen, ist Ihre Arbeitsleistung nicht absetzbar, aber zumindest das benötigte Werkzeug, die Fahrtkosten oder das Material. Häufig übersehen wird auch, dass Werbungskosten schon vor Vermietung (vorweggenommene Werbungskosten) oder nach Ende der Vermietung (nachträgliche Werbungskosten) entstehen können.
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Handwerker und Haushaltshilfen

Das Thema Handwerker und Haushaltshilfen ist ohnehin steuerlich noch einmal gesondert zu betrachten. Für jeden Selbstnutzer, also nicht für Vermieter, gilt: Bei Handwerkerleistungen in Haus und Garten sind 20 % der Rechnung begünstigt bis maximal 1.200 € im Jahr. Das gilt auch für haushaltnahe Arbeiten, die keine Handwerkerleistungen sind, z.B. Pflegeleistungen oder Haushaltshilfen, allerdings mit einem geringeren Höchstbetrag bis zu 510 €. Übrigens: Auch 20 % der Aufwendungen für eine Au-Pair-Kraft können Sie absetzen, sogar bis zu einem Betrag von 4.000 €. Aber nicht nur der fremde Handwerker oder Dienstleister ist begünstigt, auch die 400 €-Kraft oder der sozialversicherungspflichtige Beschäftigte, der mehr als der Minijobber verdient, wird steuerlich als Hilfe in Haus und Garten gefördert.

Werbungskosten oder Herstellungsaufwand

Schwierig ist häufig auch die Unterscheidung von Ausgaben, die der Gebäudeerhaltung dienen. Manche Kosten sind als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar, andere Investitionen werden steuerlich als Herstellungsaufwand eingestuft und dürfen nur zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden. Besondere Vorsicht ist insbesondere dann geboten, wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb Renovierungskosten anfallen, die höher als 15 % der Anschaffungskosten sind, was bei einer Modernisierung von Altbauten schnell der Fall ist. Dann geht der Gesetzgeber regelmäßig von anschaffungsnahen Herstellkosten aus, die nicht sofort komplett geltend gemacht werden können.

Selbstgenutzte Immobilie – steuerlich immer noch interessant

Die selbstgenutzte Immobilie ist seit der Abschaffung der Eigenheimzulage grundsätzlich nicht mehr direkt steuerlich gefördert. Aber: Erstens gibt es Ausnahmen, wie z.B. Gebäude in Sanierungsgebieten oder Baudenkmäler, und zweitens spielen bei der Entscheidung für das richtige Wohneigentum fast immer steuerliche Überlegungen mit hinein. Das ist in jedem Fall so, wenn man bereits Eigentum besitzt und sich nach einem neuen Objekt umschaut: Ob es dann sinnvoll ist, das alte Haus oder die alte Eigentumswohnung zu verkaufen, oder ob eine Vermietung mehr Sinn macht, hängt von vielen Faktoren ab, ganz sicher müssen hier aber steuerliche Überlegungen angestellt werden.

Und auch beim Kauf oder Bau eines Hauses kann es zweckmäßig sein, aus steuerlichen Gründen gleich eine teilweise Vermietung der Immobilie einzuplanen oder durch die Vermietung an Angehörige die Steuergestaltung in der Familie zu optimieren. Und dann gibt es ja auch noch die Möglichkeit, Wohn-Riester zu nutzen.

Verkauf nach Eigennutzung

Auch beim Verkauf der selbstgenutzten Immobilie können unerwartete steuerliche Überraschungen lauern. Die eigene Wohnung oder das eigene Haus ist eigentlich steuerlich uninteressant, d.h. ein Verkaufsgewinn muss nicht versteuert werden, ein Verlust kann allerdings auch nicht angesetzt werden. Aber: Wichtig ist, dass die Immobilie zuvor ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Hier sind die letzten drei Kalenderjahre vor Verkauf entscheidend. In diesem Zeitraum darf nur eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken bestanden haben. Selbst eine kurzfristige Vermietung, z.B. weil Sie bereits umgezogen sind und noch keinen Käufer gefunden haben, führt zur vollen Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns.

Eine Vermietung in einem weiter zurückliegenden Zeitraum ist für die Steuerfreiheit jedoch ebenso unschädlich wie ein zeitweiser Leerstand. Übrigens: Die unentgeltliche Überlassung an ihr Kind gilt auch als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, aber nur, wenn noch ein Kindergeldanspruch für dieses Kind besteht.

Verkauf vermieteter Immobilien

Vermieten Sie hingegen die Wohnung an Ihr Kind, gilt wie bei sonstigen vermieteten Objekten eine 10-Jahresfrist für den Verkauf der Immobilie. Erst wenn Sie das Objekt länger als zehn Jahre besitzen, kommen Sie in den Genuss der Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinns. Die Immobilie als kurzfristige Kapitalanlage ist unter diesem Gesichtspunkt also uninteressant. Im Übrigen gilt die Zehnjahresfrist auch für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds, Miteigentumsanteilen oder dem Verkauf von Erbbaurechten. In den Fällen kann man nur versuchen, alle Gestaltungsmöglichkeiten beim Veräußerungsgewinn auszunutzen.

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Immobilien verschenken oder vererben

Da Immobilien häufig vererbt oder verschenkt werden, ist hier besondere Aufmerksamkeit geboten, denn Fehler können viel Geld kosten und die Entscheidung kann nicht zurückgenommen werden. Nehmen Sie folgenden Fall: Die Eltern schenken ihrem Sohn ihre Wohnung, behalten sich aber ein Wohnrecht vor bis Sie sich für einen Umzug in ein Pflegeheim entscheiden. Der Sohn zieht daraufhin für zwei Jahre in die Wohnung und möchte sie dann veräußern. Der Gewinn ist voll steuerpflichtig, da die Dreijahresfrist der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht eingehalten wurde.

Erbschaft und Schenkung
bei Immobilien optimal zu gestalten, ist ohnehin ein kompliziertes Unterfangen. Dies gilt auch für gern genutzte Steuersparmodelle, wie der Übertragung der Immobilien auf die Kinder, um die Steuerlast der Vermietungseinkünfte zu senken, oder bei Verkäufen unter Marktwert an Angehörige, die so genannte gemischte Schenkung.

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Beim Urlaubsdomizil die Steuern im Griff behalten!

Bei Ferienwohnungen gibt es eine Reihe von steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten, über die man rechtzeitig Bescheid wissen sollte, um seine Steuerlast zu minimieren. Unser Ratgeber Ferienwohnungen sagt Ihnen alles, was Sie zu Selbstnutzung; Vermietung, Zweitwohnungssteuer, Umsatzsteuer oder Gewerbesteuer wissen müssen und was Sie tun können, wenn das Finanzamt Ihre Verluste nicht anerkennen will.


Liebhaberei und Ferienwohnung und Handwerker

Hellhörig wird das Finanzamt, wenn Sie laufend Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Dann kann das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht prüfen und im schlimmsten Fall versagen. Die Folge: Das Finanzamt stuft Ihre Betätigung als Liebhaberei ein und verweigert den Verlustabzug. Sofern die Steuerbescheide vorläufig ergangen sind, können auch steuerlich anerkannte Verluste rückwirkend wieder gestrichen werden.

Insbesondere bei Ferienwohnungen kann dieser Fall häufiger eintreten. Aber wenn Sie eine Ferienwohnung besitzen, haben Sie ja ein eigenes steuerliches Optimierungsproblem, bei dem sie die teilweise Vermietung und Leerstandszeiten ebenso beachten müssen, wie haushaltsnahe Hilfen, Zweitwohnungsteuer oder sogar Umsatzsteuer.

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