Langfristig die Weichen zur Steueroptimierung stellen
Wohnungskauf oder Hausbau – nur wenige Entscheidungen verlangen eine so gute Planung
Immobilienbesitz bindet Kapital auf lange Sicht. Egal ob Haus oder Wohnung in Eigennutzung oder um Vermietungseinkünfte zu erzielen, die steuerlichen und finanziellen Entscheidungen sind kaum revidierbar. Wollen Sie mit der Immobilie Einkünfte erzielen, müssen Sie sich ohnehin über das steuerlich Mögliche informieren. Ihre Ausgaben und Einnahmen aus Vermietung und Verpachtunggeben Sie dann im Rahmen der Steuererklärung in der Anlage V an.
Schon beim Kauf oder Bau einer Immobilie sollten Sie wissen, welche Kosten zu den Anschaffungskosten oder Herstellungskosten zählen, da Sie diese Ausgaben steuerlich geltend machen können. Da diese Kosten langfristig zu Einnahmen führen, dürfen Sie sie auch nur über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilen und jährlich abschreiben. Die erlaubten Abschreibungsmethoden und Abschreibungssätze hängen im wesentlichen vom Alter der Immobilie sowie dem Kauf- oder Erstellungsjahr ab. Es gibt aber auch Sonderregelungen z.B. für Gebäude in Sanierungsgebieten oder Baudenkmäler. Hier sind sogar bei Selbstnutzung der Immobilie noch steuerliche Förderungen über den Sonderausgabenabzug möglich.
Werbungskosten oder Anschaffungskosten
Zu den Anschaffungskosten zählen auch die Anschaffungsnebenkosten, wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer oder Maklerprovisionen, während z.B. Kosten für die Eintragung einer Grundschuld im Zusammenhang mit der Kaufpreisfinanzierung zu den Werbungskosten zählen. Dieser Unterschied ist wichtig, da Werbungskosten direkt in voller Höhe die Einnahmen mindern. Deshalb: Man sollte wissen, welche Kosten als direkt abzugsfähige Werbungskosten anerkannt werden, um die steuerliche Belastung zu optimieren.
Das Thema Handwerker und Haushaltshilfen ist ohnehin steuerlich noch einmal gesondert zu betrachten. Für jeden Selbstnutzer, also nicht für Vermieter, gilt: Bei Handwerkerleistungen in Haus und Garten sind 20 % der Rechnung begünstigt bis maximal 1.200 € im Jahr. Das gilt auch für haushaltnahe Arbeiten, die keine Handwerkerleistungen sind, z.B. Pflegeleistungen oder Haushaltshilfen, allerdings mit einem geringeren Höchstbetrag bis zu 510 €. Übrigens: Auch 20 % der Aufwendungen für eine Au-Pair-Kraft können Sie absetzen, sogar bis zu einem Betrag von 4.000 €. Aber nicht nur der fremde Handwerker oder Dienstleister ist begünstigt, auch die 400 €-Kraft oder der sozialversicherungspflichtige Beschäftigte, der mehr als der Minijobber verdient, wird steuerlich als Hilfe in Haus und Garten gefördert.
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Werbungskosten oder Herstellungsaufwand
Schwierig ist häufig auch die Unterscheidung von Ausgaben, die der Gebäudeerhaltung dienen. Manche Kosten sind als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar, andere Investitionen werden steuerlich als Herstellungsaufwand eingestuft und dürfen nur zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden. Besondere Vorsicht ist insbesondere dann geboten, wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb Renovierungskosten anfallen, die höher als 15 % der Anschaffungskosten sind, was bei einer Modernisierung von Altbauten schnell der Fall ist. Dann geht der Gesetzgeber regelmäßig von anschaffungsnahen Herstellkosten aus, die nicht sofort komplett geltend gemacht werden können.
Selbstgenutzte Immobilie – steuerlich immer noch interessant
Die selbstgenutzte Immobilie ist seit der Abschaffung der Eigenheimzulage grundsätzlich nicht mehr direkt steuerlich gefördert. Aber: Erstens gibt es Ausnahmen, wie z.B. Gebäude in Sanierungsgebieten oder Baudenkmäler, und zweitens spielen bei der Entscheidung für das richtige Wohneigentum fast immer steuerliche Überlegungen mit hinein. Das ist in jedem Fall so, wenn man bereits Eigentum besitzt und sich nach einem neuen Objekt umschaut: Ob es dann sinnvoll ist, das alte Haus oder die alte Eigentumswohnung zu verkaufen, oder ob eine Vermietung mehr Sinn macht, hängt von vielen Faktoren ab, ganz sicher müssen hier aber steuerliche Überlegungen angestellt werden.
Auch beim Verkauf der selbstgenutzten Immobilie können unerwartete steuerliche Überraschungen lauern. Die eigene Wohnung oder das eigene Haus ist eigentlich steuerlich uninteressant, d.h. ein Verkaufsgewinn muss nicht versteuert werden, ein Verlust kann allerdings auch nicht angesetzt werden. Aber: Wichtig ist, dass die Immobilie zuvor ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Hier sind die letzten drei Kalenderjahre vor Verkauf entscheidend. In diesem Zeitraum darf nur eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken bestanden haben. Selbst eine kurzfristige Vermietung, z.B. weil Sie bereits umgezogen sind und noch keinen Käufer gefunden haben, führt zur vollen Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns.
Eine Vermietung in einem weiter zurückliegenden Zeitraum ist für die Steuerfreiheit jedoch ebenso unschädlich wie ein zeitweiser Leerstand. Übrigens: Die unentgeltliche Überlassung an ihr Kind gilt auch als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, aber nur, wenn noch ein Kindergeldanspruch für dieses Kind besteht.
Verkauf vermieteter Immobilien
Vermieten Sie hingegen die Wohnung an Ihr Kind, gilt wie bei sonstigen vermieteten Objekten eine 10-Jahresfrist für den Verkauf der Immobilie. Erst wenn Sie das Objekt länger als zehn Jahre besitzen, kommen Sie in den Genuss der Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinns. Die Immobilie als kurzfristige Kapitalanlage ist unter diesem Gesichtspunkt also uninteressant. Im Übrigen gilt die Zehnjahresfrist auch für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds, Miteigentumsanteilen oder dem Verkauf von Erbbaurechten. In den Fällen kann man nur versuchen, alle Gestaltungsmöglichkeiten beim Veräußerungsgewinn auszunutzen.
Berechnen Sie hier, was Sie abziehen können , wenn Sie Anschaffungskosten für Arbeitsmittel, die mehr als 410 Euro kosten, auf die Nutzungsdauer verteilen.
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Der Staat beteiligt sich mit 20 % an den Rechnungen. Ermitteln Sie hier, wie viel Sie abziehen dürfen und wie viel Spielraum Ihnen bis zum Jahresende bleibt.
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Immobilien verschenken oder vererben
Da Immobilien häufig vererbt oder verschenkt werden, ist hier besondere Aufmerksamkeit geboten, denn Fehler können viel Geld kosten und die Entscheidung kann nicht zurückgenommen werden. Nehmen Sie folgenden Fall: Die Eltern schenken ihrem Sohn ihre Wohnung, behalten sich aber ein Wohnrecht vor bis Sie sich für einen Umzug in ein Pflegeheim entscheiden. Der Sohn zieht daraufhin für zwei Jahre in die Wohnung und möchte sie dann veräußern. Der Gewinn ist voll steuerpflichtig, da die Dreijahresfrist der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht eingehalten wurde.
Erbschaft und Schenkung bei Immobilien optimal zu gestalten, ist ohnehin ein kompliziertes Unterfangen. Dies gilt auch für gern genutzte Steuersparmodelle, wie der Übertragung der Immobilien auf die Kinder, um die Steuerlast der Vermietungseinkünfte zu senken, oder bei Verkäufen unter Marktwert an Angehörige, die so genannte gemischte Schenkung.
Bei Ferienwohnungen gibt es eine Reihe von steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten, über die man rechtzeitig Bescheid wissen sollte, um seine Steuerlast zu minimieren. Unser Ratgeber Ferienwohnungen sagt Ihnen alles, was Sie zu Selbstnutzung; Vermietung, Zweitwohnungssteuer, Umsatzsteuer oder Gewerbesteuer wissen müssen und was Sie tun können, wenn das Finanzamt Ihre Verluste nicht anerkennen will.
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Liebhaberei und Ferienwohnung und Handwerker
Hellhörig wird das Finanzamt, wenn Sie laufend Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Dann kann das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht prüfen und im schlimmsten Fall versagen. Die Folge: Das Finanzamt stuft Ihre Betätigung als Liebhabereiein und verweigert den Verlustabzug. Sofern die Steuerbescheide vorläufig ergangen sind, können auch steuerlich anerkannte Verluste rückwirkend wieder gestrichen werden.
Insbesondere bei Ferienwohnungen kann dieser Fall häufiger eintreten. Aber wenn Sie eine Ferienwohnung besitzen, haben Sie ja ein eigenes steuerliches Optimierungsproblem, bei dem sie die teilweise Vermietung und Leerstandszeiten ebenso beachten müssen, wie haushaltsnahe Hilfen, Zweitwohnungsteuer oder sogar Umsatzsteuer.
Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag Wolters Kluwer Deutschland GmbH Die Möglichkeit, eine Dachfläche zu mieten oder zu vermieten spricht zwei Interessengruppen an, nämlich Mieter und Vermieter. Weiterlesen
Viele Wohnungseigentümer sind älter als 60 Jahre. Da kommt also in den nächsten Jahren einiges auf die jüngere Generation zu. Sei es, dass sie den Haus- und Grundbesitz später erben oder dass Alt und Jung noch zu Lebzeiten der Alteigentümer gemeinsam die vorweggenommene Erbfolge regeln. Weiterlesen
Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag Wolters Kluwer Deutschland GmbH Unter einer Bürgersolaranlage versteht man eine Photovoltaikanlage (PV-Anlage), die im Besitz von mehreren Personen ist, die sich zu einer Beteiligungsgesellschaft zusammengeschlossen haben. Weiterlesen
Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag Wolters Kluwer Deutschland GmbH Photovoltaikanlagen liegen im Trend. Das Gute: Der Staat fördert Ihr Engagement für die Umwelt mit einer garantierten Vergütung für eingespeisten Strom aus Photovoltaikanlagen sowie verschiedenen öffentlichen Förderprogrammen. Weiterlesen
Oft wird eine Immobilie bereits zu Lebzeiten von den Eltern auf die Kinder übertragen. Wollen die Eltern zum Beispiel weiterhin in dem übertragenen Haus wohnen, vereinbaren sie häufig einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht. Weiterlesen
Gehört Ihnen eine Immobilie, egal, ob ein Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, nicht allein, dann sind Sie Miteigentümer. In diesem Fall müssen Sie gemeinsam mit den anderen Miteigentümern eine Feststellungserklärung abgeben. Weiterlesen
Vermieten Sie zum Beispiel eine Einliegerwohnung oder eine Ferienwohnung möbliert, müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern – so wie jeder andere Vermieter auch. Bei der Vermietung möblierter Wohnungen gibt es aber auch einige Besonderheiten zu beachten. Weiterlesen
Wer träumt nicht von der Wohnung oder dem Haus in einem Ferienparadies? Die Motive für ihren Erwerb sind höchst unterschiedlich: Ein solches Objekt kann als Geldanlage oder späterer Altersruhesitz dienen, oder einfach nur dazu, an einem schönen Platz preiswert Urlaub zu machen. Weiterlesen
In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie Ihre Mietimmobilie bei der Erstellung der Steuererklärung berücksichtigen müssen. Und das sind die Schritte dazu: Ermittlung der Einnahmen, dann alles Wichtige zu den Werbungskosten und schließlich Hilfe beim Eintragen in das Steuerformular. Weiterlesen
Wer sich eine vermietete Eigentumswohnung oder ein vermietetes Haus zulegt, hat beim Kauf hohe Anschaffungskosten und beim Bau hohe Herstellungskosten. Weiterlesen
Insbesondere bei Verträgen mit Angehörigen kann Sie der Vorwurf der Liebhaberei treffen. Denn hier prüft das Finanzamt besonders gründlich, ob der Vertrag dem Drittvergleich (Fremdvergleich) genügt, das heißt, ob er in dieser Form auch mit einem fremden Dritten abgeschlossen worden wäre. Weiterlesen
Wetten? Auch Sie haben Aufwendungen für haushaltsnahe Hilfen und Handwerker in Haus und Garten! Fast jeder Steuerbürger nimmt in seinem Privathaushalt die Dienste eines Unternehmens in Anspruch oder leistet sich eine angestellte Haushaltshilfe. Weiterlesen
Wenn Sie Ihre Immobilie veräußern, hängt die Steuerpflicht davon ab, wie Sie Haus oder Wohnung in den letzten Jahren vor dem Verkauf genutzt haben: Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb den zehn Jahren nach der Anschaffung, fällt auf den Veräußerungsgewinn Steuer an. Weiterlesen
Wenn Sie eine Mietimmobilie kaufen oder selbst bauen, werden Sie in den ersten Jahren häufig Verluste einfahren. Denn beim Kauf oder Bau fallen viele Kosten an, bis die Immobilie überhaupt fertig gestellt ist, geschweige denn die ersten Mieteinnahmen fließen. Weiterlesen
