Was zählt nach Kauf eines Altbaus zum sofort absetzbaren Erhaltungsaufwand?

Eine ältere Immobilie kaufen und anschließend vermieten: Da bedeutet oft teure Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten. Überschreiten diese innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15% der Anschaffungskosten ohne Grund und Boden, liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor, die zusammen mit dem Gebäudekaufpreis abgeschrieben werden!

Der steuerlich viel günstigere Sofortabzug im Jahr der Bezahlung der Handwerkerrechnungen ist bei Überschreiten der 15%-Grenze ausnahmsweise nur möglich, wenn Ihre Aufwendungen zu den jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsaufwendungen zählen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG).

Zum Erhaltungsaufwand zählen zum Beispiel Schönheitsreparaturen, wie Tapezier- und Malerarbeiten (auch wenn diese nicht regelmäßig jährlich durchgeführt werden) sowie der Einbau von Messgeräten für Heiz- und Warmwasserkosten. Inwieweit auch darüber hinausgehende Modernisierungsarbeiten, die nicht zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebrauchswerts der Wohnung führen, noch unter § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG fallen können, muss der BFH in einem Revisionsverfahren klären (Az. IX R 20/08).

Haben Sie nach dem Kauf eines Altbaus umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die über der 15%-Grenze liegen, wird das Finanzamt den Sofortabzug als Werbungskosten verweigern. Haben Ihre Baumaßnahmen den Gebrauchswert der Wohnung jedoch nicht wesentlich verbessert, legen Sie Einspruch unter Hinweis auf die anhängige Revision IX R 20/08 ein und beantragen das Ruhen des Verfahrens bis zur BFH-Entscheidung.