Mietvertrag mit Angehörigen: Geringfügige Mängel sind unschädlich
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Schließen Sie mit einem nahen Angehörigen einen Mietvertrag über eine Ihnen gehörende Wohnung ab, schaut das Finanzamt wegen der familiären Nähe der Vertragsparteien genauer hin. Es prüft, ob der Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält und ob er wie vereinbart durchgeführt wird, oder ob nur ein Scheinmietverhältnis zur Erlangung steuerlicher Vorteile abgeschlossen worden ist.
Dabei darf das Finanzamt bei der Prüfung keine überhöhten Anforderungen stellen, wie folgender Urteilsfall zeigt:
Ein Ehepaar hatte eine Dachgeschosswohnung in seinem Einfamilienhaus an seine Tochter und deren Ehemann vermietet. Zuvor war der darüber liegende Spitzboden ausgebaut und mit einer Treppe zur darunter liegenden Dachwohnung versehen worden.
Im Mietvertrag war als Mietobjekt die »Wohnung im Dachgeschoss« unter Angabe der Fläche der Wohnung von 68,4 m2 ohne die Fläche des Spitzbodens von 20,7 m2 angegeben.
Immobilienverkauf und Vermietung zwischen Angehörigen: Erfahren Sie hier, wann das Finanzamt hellhörig wird und wie Sie Ihre Mietverträge mit Angehörigen richtig abschließen und durchführen müssen.
Das Finanzamt monierte, dass der mitvermietete Spitzboden unterm Dach im Mietvertrag nicht gesondert aufgeführt war und daher die Miete samt den Nebenkosten nur unter Berücksichtigung der Fläche der eigentlichen Wohnung festgelegt worden sei. Daher halte der Mietvertrag einem Fremdvergleich nicht stand und sei steuerlich nicht anzuerkennen.
Die Klage des Ehepaars war erfolgreich. Das Finanzgericht hat das Mietverhältnis anerkannt, weil die Nichterwähnung des Spitzbodens im Mietvertrag aus folgenden Gründen nur ein vergleichsweise geringfügiger Mangel sei (FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10.3.2022, Az. 9 K 9197/20):
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Der Spitzboden sei mangels ausreichender Raumhöhe nicht als Aufenthaltsraum, sondern nur als Abstellraum geeignet. Der Dachboden habe keine Wohnfläche, sondern nur eine Nutzfläche.
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Nutzflächenräume würden beim Abschluss von Mietverträgen auch mit fremden Dritten in der Praxis gelegentlich nicht eigens erwähnt, weil für sie keine vollwertige Kaltmiete wie für Aufenthaltsräume verlangt werden könne.
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Der Spitzboden habe in seiner ausgebauten Form zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses noch gar nicht existiert, weil mit dem Innenausbau erst zwei Tage vor dem Abschluss begonnen worden war.
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Der Mietvertrag sei zivilrechtlich nach Sinn und Zweck so auszulegen, dass auch die Fläche des Spitzbodens zur Mietsache gehöre, da er auch vom Vermieter nur unter Durchquerung der Einliegerwohnung betreten werden könne.
Das Finanzamt darf wegen festgestellter nur geringfügiger Mängel nicht einfach Ihren in der Steuererklärung angesetzten Verlust aus der Vermietung streichen, wenn ansonsten die mietvertraglichen Hauptpflichten – insbesondere die Fälligkeit der Mietzahlung und die Zurverfügungstellung der Wohnung zur alleinigen Nutzung durch den Mieter – klar und eindeutig vereinbart worden sind und in der Praxis auch wie vereinbart durchgeführt werden.
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(AI)