Immobilien kaufen, bauen und vermieten: So optimieren Sie Ihre Steuern

Wer sich eine vermietete Eigentumswohnung oder ein vermietetes Haus zulegt, hat beim Kauf hohe Anschaffungskosten und beim Bau hohe Herstellungskosten. Als Vermieter dürfen Sie Ihren Kaufpreis oder Ihre Baukosten steuerlich jedoch nicht sofort als Werbungskosten absetzen, sondern müssen diese Kosten auf die nächsten 40 oder 50 Jahre verteilen. Das nennt man abschreiben. Wir zeigen Ihnen auch, wie nachträgliche Anschaffungs- / Herstellungskosten abzuschreiben sind.

Wir sagen Ihnen, nach welchen Regelungen abzuschreiben ist und wie Sie pro Jahr die höchstmögliche Abschreibung für sich herausholen. Beispielsweise, indem Sie Anschaffungskosten steueroptimal auf Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits verteilen oder dadurch, dass nachträgliche Herstellungskosten in die jährliche Abschreibung einfließen.

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, wird Grunderwerbsteuer fällig. Den Steuersatz legt jedes Bundesland für sich fest, viele Länder haben ihn in den letzten Jahren erhöht. Deshalb wird es jetzt noch interessanter, nach Schlupflöchern bei der Grunderwerbsteuerpflicht zu suchen. Wir erläutern, wie das funktioniert, etwa durch getrennten Erwerb von Grundstück und Gebäude. In vielen Fällen können Sie der Grunderwerbsteuer zumindest teilweise entgehen, auch hierzu finden Sie zahlreiche Hinweise.

Grundstückseigentümer müssen Grundsteuer entrichten. Wir zeigen Ihnen, wer zahlen muss und wie viel. Die Grundsteuer wird in einem dreistufigen Verfahren festgelegt, bei dem Finanzämter und Gemeinden zusammenarbeiten. Wir beschreiben genau, in welchen Schritten ein Grundsteuerbescheid zustande kommt. Wenn Sie mit der Festsetzung der Grundsteuer nicht einverstanden sind, müssen Sie aufpassen: Je nachdem, gegen welche Phase dieses Verfahrens Sie vorgehen möchten, ist der Weg unterschiedlich. Wir zeigen auf, wogegen genau Sie sich wehren können und an welche Institution Sie sich wenden müssen.

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Inhaltsverzeichnis des Beitrags

  • 1. Der Käufer hat Anschaffungskosten
    • 1.1 Was gehört zu den Anschaffungskosten?
    • 1.2 So ermitteln Sie die Anschaffungskosten
    • 1.3 So teilen Sie den Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück auf
      • 1.3.1 Verkehrswert des Grund und Bodens
      • 1.3.2 Verkehrswert des Gebäudes
  • 2. Der Bauherr hat Herstellungskosten
  • 3. ABC der Herstellungskosten
  • 4. Anschaffungs-/Herstellungskosten sind abschreibbar
    • 4.1 Wer darf abschreiben?
    • 4.2 Wann beginnt/endet die Abschreibung?
      • 4.2.1 Beginn der Abschreibung
      • 4.2.2 Ende der Abschreibung
    • 4.3 Wie darf abgeschrieben werden?
      • 4.3.1 Lineare Abschreibung
      • 4.3.2 Degressive Abschreibung
      • 4.3.3 Außergewöhnliche Abnutzung
      • 4.3.4 Baudenkmäler und Sanierungsgebäude
      • 4.3.5 Restwertabschreibungen
      • 4.3.6 Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten
      • 4.3.7 Geerbte Immobilie
  • 5. Teilweise Vermietung: Kauf und Bau steueroptimal finanzieren
    • 5.1 Optimierung beim Kauf einer Immobilie
    • 5.2 Optimierung beim Bau einer Immobilie
  • 6. Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf
    • 6.1 Wann fällt Grunderwerbsteuer an?
    • 6.2 Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
    • 6.3 Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpflicht
    • 6.4 Fälligkeit der Grunderwerbsteuer
    • 6.5 Bemessungsgrundlage
      • 6.5.1 Bei Zahlung eines Kaufpreises
      • 6.5.2 Wenn eine Zahlung nicht zugeordnet werden kann
    • 6.6 Steuersatz
    • 6.7 So können Sie die Höhe der Grunderwerbsteuer beeinflussen
      • 6.7.1 Grunderwerbsteuer als Bauherr
      • 6.7.2 Erwerb von sanierungsbedürftigen Gebäuden
      • 6.7.3 Kauf von gebrauchten Eigentumswohnungen
      • 6.7.4 Erschließungskosten
  • 7. Grundsteuer auf den Immobilienbesitz
    • 7.1 Wer muss Grundsteuer zahlen?
    • 7.2 Die Grundsteuer pro Kalenderjahr festgesetzt
    • 7.3 So funktioniert die Festsetzung
      • 7.3.1 Schritt 1: Ermittlung des Einheitswertes
      • 7.3.2 Schritt 2: Ermittlung des Grundsteuermessbetrags
      • 7.3.3 Schritt 3: Der Grundsteuerbescheid
    • 7.4 Grundsteuererlass und -ermäßigung
    • 7.5 Neuordnung der Grundsteuer