Steuerfalle bei Immobilienkauf mit Lebensversicherung

17.05.2025, 10:08 Uhr - 

Ein Urteil des FG Düsseldorf befasst sich mit der Frage, ob Zinsen aus einer Lebensversicherung steuerfrei bleiben, wenn diese zur Tilgung eines Darlehens für eine vermietete Immobilie verwendet werden – und zeigt, wie streng die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung sind.

Ein Steuerpflichtiger hatte eine Lebensversicherung abgeschlossen, deren Auszahlung zur Tilgung eines Darlehens verwendet wurde. Dieses Darlehen diente dem Kauf eines vermieteten Hofes.

Die Finanzverwaltung stellte fest, dass die Zinsen aus der Lebensversicherung steuerpflichtig seien, da das Darlehen nicht ausschließlich für begünstigte Anschaffungskosten verwendet wurde.

Der Kläger widersprach dieser Einschätzung und führte zusätzliche Kosten sowie spätere Investitionen an, um die Steuerfreiheit zu begründen.

Das Finanzgericht (FG) Düsseldorf wies die Klage ab. Es stellte fest, dass die Voraussetzungen für eine Steuerfreiheit der Zinsen aus der Lebensversicherung nicht erfüllt seien.

Entscheidend war, dass das Darlehen nicht ausschließlich für die Anschaffungskosten der Immobilie verwendet wurde. Ein Teil des Darlehens floss in sogenannte Geldbeschaffungskosten (z. B. Notar- und Gerichtskosten für Grundschuldeintragungen), die steuerlich nicht begünstigt sind. Diese Ausgaben überschritten die gesetzlich zulässige Bagatellgrenze von 2.556 Euro.

Auch spätere Investitionen in den Ausbau einer Wohnung wurden nicht mit dem Darlehen finanziert und konnten daher nicht berücksichtigt werden. Eine Aufteilung des Darlehens in steuerlich begünstigte und nicht begünstigte Teile ist gesetzlich nicht vorgesehen (FG Düsseldorf, Urteil vom 28.2.2025, Az. 10 K 492/22 F).

(MB)