Miete zurück, wenn Wohnung kleiner als vereinbart

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Viele Mieter werden nunmehr ihre Wohnung genau nachmessen, während die Vermieter sorgenvoll in ihre Mietverträge schauen werden. Denn der Bundesgerichtshof hat gleich in zwei Entscheidungen zu der Problematik abweichender Wohnflächen entschieden: Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs.1, Satz 1 BGB dar. Der Mieter darf deshalb die Miete mindern. Er muss hierzu nicht noch zusätzlich darlegen, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Folgende Fallkonstellationen lagen diesen Entscheidungen zugrunde:

Die Wohnfläche ist eindeutig vereinbart

Im Mietvertrag über ein Reihenhaus hieß es: Die Wohnfläche wird mit 126,45 vereinbart. Fast zwei Jahre nach dem Einzug stellten die Mieter fest, dass die Wohnfläche aber tatsächlich nur 106 betrug, also ca. 16 % weniger als im Mietvertrag angegeben. Daraufhin reduzierten sie die laufenden Mietzahlungen entsprechend und verrechneten die Überzahlungen aus der Vergangenheit mit den laufenden Mietzahlungen. Die Vermieter meinten, mit der Formulierung die Wohnfläche wird mit 126,45 vereinbart im Mietvertrag habe man sich lediglich auf einen bestimmten Berechnungsmodus verständigt, der zu einer Wohnfläche von einer 126,45 führe. Mit dieser Argumentation verlangten Sie die Zahlung der Mietrückstände von insgesamt 2311,68 ?, hatten damit aber wegen der erheblichen Flächenabweichung keinen Erfolg.

BGH, Urteil v. 24.03.2004, Az. VIII ZR 295/03

Die Wohnfläche ist nicht ganz genau bestimmt

Die Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung hatten mietvertraglich vereinbart: Wohnfläche ca. 96. Die Mieter hatten später eine tatsächliche Wohnfläche von nur 85,91 ermittelt, die Mieten entsprechend reduziert und die Rückstände aus der Vergangenheit mit den laufenden Mieten verrechnet. Auch hier entschied der Bundesgerichtshof zugunsten der Mieter: Zwar lässt die ca. ... -Formulierung im Mietvertrag erkennen, dass es den Parteien nicht entscheidend auf die genaue Wohnungsgröße von 96 ankam, sondern durchaus Toleranzen hingenommen werden sollten. Jedoch ist auch für solche Toleranzen die Grenze dort zu ziehen, wo die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % von der im Mietvertrag bezeichneten abweicht.

BGH, Urteil v. 24.03.2004, Az. VIII ZR 133/03

Unser Rechtstipp:

Für Vermieter:
Lassen Sie das Mietobjekt vor einer Vermietung sorgfältig vermessen und geben Sie im Mietvertrag die korrekte Wohnfläche an. Sie sollten auf keinen Fall die Wohnflächenangabe im Mietvertrag einfach weglassen. Denn spätestens bei einer Mieterhöhung, die sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete stützt, oder auch bei Heiz- und Betriebskostenabrechnungen müsste die korrekte Wohnfläche zugrunde gelegt werden.

Für Mieter: Messen Sie Ihre Wohnungsgröße nach. Bei entsprechender Abweichung von über 10% können Sie die zu viel gezahlten Mieten bis zu drei Jahren rückwirkend einfordern. Die Überzahlung errechnen Sie, indem Sie den Quadratmetermietpreis nach der korrekten Wohnfläche ermitteln und davon den ursprünglichen Mietpreis abziehen. Stellen Sie wider Erwarten fest, dass die tatsächliche Wohnfläche größer als vereinbart ist, gilt gleichwohl die vereinbarte. Bei entsprechenden Nachforderungen aus Heiz- und Betriebskostenabrechnungen sollten Sie vorsichtshalber Rechtsrat einholen. Denn hier ist die Berechnung schwieriger, da auch die Gesamtflächen des Hauses entsprechend zu korrigieren wären.

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