Ist die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses zulässig?

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Die Parteien schlossen einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit zum 1.1.2002 ab. In einem handschriftlichen Zusatz vereinbarten sie: »Die Mieter verzichten für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht«. Bereits vor Mietbeginn teilten die Mieter mit, dass sie an einer Erfüllung des Mietvertrages nicht mehr interessiert seien, und kündigten den Mietvertrag. Der Vermieter hielt die Kündigung wegen des vereinbarten Kündigungsausschlusses für unwirksam und verlangte weiterhin Miete.

Während die Vorinstanzen den vereinbarten Kündigungsausschluss als unzulässig ansahen, hat der Bundesgerichtshof in letzter Instanz keine Zweifel an der Wirksamkeit dieser Individualvereinbarung: Darin liegt kein Verstoß gegen § 573 c IV BGB, wonach Vereinbarungen unwirksam sind, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c I BGB abweichen.

Durch den vereinbarten Kündigungsverzicht werden die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Denn die Frage nach der Länge der Kündigungsfrist stellt sich erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zusteht. Und nur dieses soll durch einen von den Parteien vereinbarten Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden (BGH, Urteil vom 22.12.2003, Az. VIII ZR 81/03).

Unser Rechtstipp:

Verzichten Sie besser auf den Abschluss eines Kündigungsausschlusses. Denn stellt sich später heraus, dass der Mieter wider Erwarten früher ausziehen muss, ist Ärger vorprogrammiert. Beachten Sie, dass die vom BGH geprüfte Ausschlussvereinbarung eine so genannte Individualvereinbarung darstellt< (vgl. Beitrag 8 a / 3, Abschn. II 1). In der Regel werden sich Mieter ohnehin nicht freiwillig auf solche Beschränkungen einlassen. Geschieht dies gleichwohl, weil es der Vermieter verlangt, wird man diese Vereinbarung in der Regel als Allgemeine Geschäftsbedingung ansehen müssen. An deren Wirksamkeit bestehen aber erhebliche Zweifel. So hat beispielsweise das Landgericht Duisburg einen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarten vierjährigen Kündigungsausschluss, der nur für den Mieter gilt, wegen Verstoßes gegen § 307 BGB als unwirksam angesehen. Mit dieser Problematik hat sich der BGH in seiner Entscheidung aber nicht auseinander setzen müssen.

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