Häuser und Wohnungen bei Schenkung und Erbschaft – Einkommensteuerliche Folgen

Ein geerbtes Haus verkaufen oder vermieten? Auswirkungen auf Ihre Einkommenssteue

Viele Eigentümer von Wohnungen und Häusern sind älter als 60 Jahre. Da kommt also in den nächsten Jahren einiges auf die jüngere Generation potentieller Erben zu. Sei es, dass sie den Haus- und Grundbesitz später erben oder dass Alt und Jung noch zu Lebzeiten gemeinsam die vorweggenommene Erbfolge regeln.

  • Erbschaft bedeutet, dass das Vermögen, der Nachlass des Verstorbenen (Erblasser) auf einen oder mehrere Erben übergeht. Erbfall ist der Tod des Erblassers.

  • Vorweggenommene Erbfolge heißt, dass bereits zu Lebzeiten Vermögen auf spätere Erben übertragen wird, zum Beispiel durch Schenkung. Die Unterscheidung zwischen Erbschaft und vorweggenommener Erbfolge ist wichtig: Denn eine Erbschaft löst andere steuerliche Folgen aus als eine vorweggenommene Erbfolge. Deshalb können die steuerlichen Konsequenzen ausschlaggebend dafür sein, ob ein Grundstück zum Beispiel bereits jetzt und nicht erst später durch eine Erbschaft auf die jüngere Generation übertragen wird. Am wichtigsten sind für Sie die einkommensteuerlichen Folgen. Denn die Einkommensteuer bestimmt Ihre Steuervorteile in den Jahren nach der Vermögensübertragung. Deshalb beschäftigt sich der Beitrag nur mit dieser Steuer.

Bei der Übertragung von geerbten Immobilien geht es nicht nur um Freibeträge für Schenkung oder Erbschaft!

Gerade die langfristigen steuerlichen Konsequenzen einer geerbten Immobilie auf die Einkommenssteuer sind für viele schwer zu überschauen und oft unbekannt, man erbt ja meist nur einmal im Leben. Gerade beim Erbe von Haus oder Eigentumswohnung kommen schnell höhere Geldbeträge zusammen. Viele vergessen dabei dann aber, dass Eigentum und Besitz von (vermieteten) Immobilien, direkten Einfluss auf die zu zahlende Einkommenssteuer der Erben und Beschenkten haben. Sollen die Immobilien noch dazu vermietet werden oder handelt es sich bereits um vermietete Gebäude, kommen weitere Einkommen und Steuern (z.B. Grundsteuer) auf den neuen Besitzer zu.

In unserem Ratgeber »Häuser und Wohnungen bei Schenkung und Erbschaft« bereiten wir unter anderem die folgenden Fragestellungen auf:

  • Die Auswirkungen bei Schenkung von Immobilien auf die Einkommenssteuer

  • Die steuerlichen Folgen der Erbschaft eines Hauses

  • Wann ist der Erwerb unentgeltlich bzw. entgeltlich und was bedeutet das?

  • Wenn der Beschenkte oder Erbe das Haus vermieten will: Welche Abschreibungen kann er nutzen und welche Kosten kann er absetzen?

  • Welche Regelungen und Steuern gelten beim Verkauf des Hauses/der Wohnung?

Diesen Ratgeber erhalten Sie in gedruckter Form oder als Online-Direktansicht in unserem Portal und als eBook zum Download (Dateiformat PDF und EPUB). Damit können Sie es auf allen gängigen eBook-Readern verwenden (z.B. Apple iPad, Tolino, etc.).

Wichtig für Ihre Einkommenssteuer: Ist die Vermietung von Haus / Wohnung geplant?

In diesem Fall werden Sie zum Vermieter und erzielen steuerpflichtige Vermietungseinkünfte. Wie Sie diese Einkünfte berechnen, hängt entscheidend davon ab, ob Sie die Immobilie ohne eigene Kosten übernommen haben oder ob Sie dafür eigene Mittel aufwenden mussten. Insbesondere die Höhe Ihrer möglichen Abschreibungen wird dadurch bestimmt.

Geerbtes Haus verkaufen? Beim Verkauf von Haus oder Wohnungen gilt es aufzupassen

Wer ein geerbtes Haus vermietet und es innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft, muss einen dabei entstehenden Veräußerungsgewinn versteuern. Soweit, so klar. Werden aber Immobilien bereits zu Lebzeiten an mehrere Miterben übertragen, ist beim späteren Erbfall steuerlich einiges zu beachten.

Erbengemeinschaft – Der Wille aller Miterben ist bei vererbten Immobilien zu berücksichtigen

Wenn es mehrere Erben gibt, entsteht eine Erbengemeinschaft, der der Nachlass gemeinsam gehört. Diese Gemeinschaft ist meist nicht von Dauer, da die einzelnen Miterben ihren Erbteil selbst nutzen wollen. Der Immobilienbesitz fällt oft an einzelne Erben, die ihren Miterben dann Abfindungen dafür zahlen - mit steuerlichen Folgen.

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Haben Sie eine Eigentumswohnung geerbet oder erhalten? Die wichtigsten Änderungen nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) find Sie auf einen Blick in unserer INFOGRAFIK zum Thema!

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Inhaltsverzeichnis des Beitrags

  • 1. Die steuerlichen Folgen bei Schenkung und Erbschaft
    • 1.1 Wann ist der Erwerb unentgeltlich, vollentgeltlich oder teilentgeltlich?
    • 1.2 Vermietung oder Selbstnutzung?
  • 2. Wann ist der Erwerb unentgeltlich oder entgeltlich?
    • 2.1 Das gilt bei einer Erbschaft
      • 2.1.1 Sie sind Alleinerbe
      • 2.1.2 Sie erben zusammen mit mehreren Erben (Miterben)
      • 2.1.3 Erbauseinandersetzung: Die Erbengemeinschaft löst sich auf
    • 2.2 Das gilt bei der vorweggenommenen Erbfolge
      • 2.2.1 Unentgeltliche Vermögensübertragung
      • 2.2.2 Vollentgeltliche Vermögensübertragung
      • 2.2.3 Teilentgeltliche Vermögensübertragung
  • 3. Wenn der Rechtsnachfolger das Objekt vermietet
    • 3.1 So können Sie die Abschreibungen nutzen
      • 3.1.1 Abschreibung bei unentgeltlichem Erwerb
      • 3.1.2 Abschreibung bei vollentgeltlichem Erwerb
      • 3.1.3 Abschreibung bei teilentgeltlichem Erwerb
    • 3.2 Das sind Ihre Werbungskosten
      • 3.2.1 Wann Sie Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen können
      • 3.2.2 Renovierungskosten: nicht immer voll abziehbar
      • 3.2.3 Die Kosten der Vermögensübernahme sind Anschaffungskosten
      • 3.2.4 Erhaltungsaufwendungen können verteilt werden
  • 4. Wenn der Rechtsnachfolger selbst in das Objekt einzieht
    • 4.1 Diese Immobilien werden gefördert
    • 4.2 Diese Maßnahmen können gefördert werden
    • 4.3 Diese Aufwendungen werden gefördert
    • 4.4 Die Sanierung muss bestimmte Anforderungen erfüllen
    • 4.5 So funktioniert die Förderung
  • 5. Sonderfragen
    • 5.1 Wann das Finanzamt Ihnen die Anschaffungskosten kürzt
    • 5.2 Aufgepasst beim Verkauf des Grundbesitzes
      • 5.2.1 Unentgeltlicher Erwerb
      • 5.2.2 Vollentgeltlicher und teilentgeltlicher Erwerb
    • 5.3 Gewerblicher Grundstückshandel
    • 5.4 Wenn der erworbene Grundbesitz mit einem Nutzungsrecht belastet ist