Inhaltsübersicht

Häuser und Wohnungen bei Schenkung und Erbschaft – Einkommensteuerliche Folgen

1. Die steuerlichen Folgen bei Schenkung und Erbschaft

Viele Wohnungseigentümer sind älter als 60 Jahre. Da kommt also in den nächsten Jahren einiges auf die jüngere Generation zu. Sei es, dass sie den Haus- und Grundbesitz später erben oder dass Alt und Jung noch zu Lebzeiten der Alteigentümer gemeinsam die vorweggenommene Erbfolge regeln.

Erbschaft bedeutet, dass das Vermögen des Verstorbenen (Erblassers) auf einen oder mehrere Erben übergeht. Erbfall ist der Tod des Erblassers. Der Nachlass ist das Vermögen des Erblassers zum Zeitpunkt des Erbfalls.

Vorweggenommene Erbfolge bedeutet, dass bereits zu Lebzeiten Vermögen auf spätere Erben übertragen wird, zum Beispiel durch Schenkung.

Die Unterscheidung zwischen Erbschaft und vorweggenommener Erbfolge ist wichtig: Denn eine Erbschaft löst andere steuerliche Folgen aus als eine vorweggenommene Erbfolge. Deshalb können die steuerlichen Konsequenzen ausschlaggebend dafür sein, ob ein Grundstück zum Beispiel bereits jetzt und nicht erst später durch eine Erbschaft auf die jüngere Generation übertragen wird.

1. Die steuerlichen Folgen bei Schenkung und Erbschaft

Viele Wohnungseigentümer sind älter als 60 Jahre. Da kommt also in den nächsten Jahren einiges auf die jüngere Generation zu. Sei es, dass sie den Haus- und Grundbesitz später erben oder dass Alt und Jung noch zu Lebzeiten der Alteigentümer gemeinsam die vorweggenommene Erbfolge regeln.

Erbschaft bedeutet, dass das Vermögen des Verstorbenen (Erblassers) auf einen oder mehrere Erben übergeht. Erbfall ist der Tod des Erblassers. Der Nachlass ist das Vermögen des Erblassers zum Zeitpunkt des Erbfalls.

Vorweggenommene Erbfolge bedeutet, dass bereits zu Lebzeiten Vermögen auf spätere Erben übertragen wird, zum Beispiel durch Schenkung.

Die Unterscheidung zwischen Erbschaft und vorweggenommener Erbfolge ist wichtig: Denn eine Erbschaft löst andere steuerliche Folgen aus als eine vorweggenommene Erbfolge. Deshalb können die steuerlichen Konsequenzen ausschlaggebend dafür sein, ob ein Grundstück zum Beispiel bereits jetzt und nicht erst später durch eine Erbschaft auf die jüngere Generation übertragen wird.

Darüber hinaus müssen folgende Fragen geklärt werden:

1.1 Wann ist der Erwerb unentgeltlich, vollentgeltlich oder teilentgeltlich?

Erbschaft ist steuerlich nicht gleich Erbschaft – und dementsprechend ist vorweggenommene Erbfolge nicht gleich vorweggenommene Erbfolge. Welche Steuervorteile sich für Sie bei einer Erbschaft einerseits und einer vorweggenommenen Erbfolge andererseits ergeben, entscheidet sich danach, ob die Vermögensübertragung

  • unentgeltlich,

  • vollentgeltlich oder

  • teilentgeltlich ist.

Unentgeltlich bedeutet: Sie erhalten das Vermögen, ohne dafür eine Gegenleistung erbringen zu müssen. Unentgeltlich ist typischerweise eine Schenkung oder eine Erbschaft.

Vollentgeltlich bedeutet: Sie erbringen eine Gegenleistung, die dem Wert des erhaltenen Vermögens entspricht. Typischerweise ist ein Erwerb durch Kaufvertrag vollentgeltlich.

Teilentgeltlich bedeutet: Sie erbringen eine Gegenleistung, die jedoch nicht dem Wert des übertragenen Vermögens entspricht. Das Vermögen wird also teilweise entgeltlich und teilweise unentgeltlich erworben.

Weitere Einzelheiten zum unentgeltlichen, teilentgeltlichen und vollentgeltlichen Erwerb lesen Sie im Kapitel »Wann ist der Erwerb unentgeltlich oder entgeltlich?«.

Warum ist die Unterscheidung nach unentgeltlich, vollentgeltlich und teilentgeltlich so wichtig? Nur wenn Sie das Vermögen voll- oder teilentgeltlich erwerben, haben Sie eigene Anschaffungskosten. Und nur wenn Sie eigene Anschaffungskosten haben, können Sie selbst dafür eine Abschreibung in Anspruch nehmen.

Die Unterscheidung in unentgeltliche oder (teil)entgeltliche Vermögensübertragung ist darüber hinaus bedeutsam für die Einkommensteuer, die Grunderwerbsteuer und die Erbschaft- und Schenkungsteuer:

  • Am allerwichtigsten für Sie ist die Einkommensteuer. Denn diese bestimmt Ihre Steuervorteile in den Jahren nach der Vermögensübertragung. Die einkommensteuerliche Seite einer Erbschaft oder einer vorweggenommenen Erbfolge wollen wir deshalb für Sie in diesem Beitrag detailliert beleuchten.

  • Der entgeltliche Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung unterliegt zwar grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Vermögensübertragungen unter nahen Angehörigen sind aber meistens von dieser Steuer befreit (§ 3 Grunderwerbsteuergesetz).

  • Bei einem unentgeltlichen Erwerb muss Erbschaftsteuer (bei einer Erbschaft) bzw. Schenkungsteuer (bei einer Schenkung) gezahlt werden. Die Erbschaft- oder Schenkungsteuer fällt jedoch erst dann an, wenn bestimmte Freibeträge überschritten werden.

Wichtiger Hinweis: Mit der Grunderwerbsteuer sowie der Erbschaft- und Schenkungsteuer werden wir uns in diesem Beitrag nicht beschäftigen.

1.2 Vermietung oder Selbstnutzung?

Wenn Sie wissen, dass Sie das übernommene Vermögen unentgeltlich oder teilentgeltlich erhalten, sollten Sie sich mit den einzelnen Steuerfolgen auseinandersetzen. Diese steuerlichen Auswirkungen Ihrer Vermögensübertragung sehen für die Vermietung und bei einer Selbstnutzung ganz unterschiedlich aus:

Das gilt bei Vermietung

Wenn Sie das übernommene Haus vermieten, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gegenüber einem »normalen« entgeltlichen Erwerb gibt es aber Besonderheiten bei einigen Werbungskosten und bei den Abschreibungen:

  • Soweit Sie das Haus unentgeltlich übernommen haben, treten Sie steuerlich in die Fußstapfen Ihres Rechtsvorgängers und werden so behandelt, wie wenn dieser das Haus oder die Wohnung weiterhin vermieten würde oder vermietet hätte (§ 11d EStDV). Sie können also zum Beispiel die vom Rechtsvorgänger begonnene Abschreibung fortsetzen, auch wenn Sie selbst gar keine eigenen Anschaffungskosten haben.

  • Soweit Sie das Haus oder die Wohnung entgeltlich erworben haben, haben Sie eigene Anschaffungskosten, für die Sie ebenfalls eine Abschreibung vornehmen können.

Weitere Einzelheiten zur Vermietung lesen Sie im Kapitel »Wenn der Rechtsnachfolger das Objekt vermietet«.

Das gilt bei Selbstnutzung

Selbst genutzte Immobilien werden seit Abschaffung der Eigenheimzulage zum 1.1.2006 steuerlich nicht mehr gefördert. Wollen Sie eine Immobilie selbst nutzen, spielen steuerliche Erwägungen bei der Übertragung für den zukünftigen Eigentümer keine Rolle.

Eine Förderung können Sie nur bei der energetischen Sanierung älterer Wohnimmobilien in Anspruch nehmen. Die Möglichkeiten des § 35c EStG können bei Übernahme einer mehr als 10 Jahre alten Immobilie zu deutlichen Steuerentlastungen führen.

Weitere Einzelheiten zur Selbstnutzung lesen Sie im Kapitel »Wenn der Rechtsnachfolger selbst in das Objekt einzieht«.

War das Objekt bis zur Übertragung jedoch vermietet oder gewerblich genutzt, muss der bisherige Eigentümer prüfen, ob bei einer entgeltlichen oder teilentgeltlichen Übertragung bei ihm eine Steuerbelastung entsteht.

Das gilt bei teilweiser Vermietung/Selbstnutzung

Wenn Sie bei einer Erbschaft oder einer vorweggenommenen Erbfolge ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus übernehmen und dieses Haus zum Teil vermietet und zum Teil selbst genutzt werden soll, dann müssen Sie Ihre Aufwendungen wegen der unterschiedlichen steuerlichen Konsequenzen nach dem Verhältnis der Nutz- oder Wohnflächen aufteilen. Das gilt zum Beispiel für die eigenen Anschaffungskosten, für die Abschreibung Ihres Rechtsvorgängers, die Sie fortsetzen dürfen, für anfallende Reparaturkosten oder für Schuldzinsen. Steuerlich ist nur noch der vermietete Teil von Bedeutung.

2. Wann ist der Erwerb unentgeltlich oder entgeltlich?

Je nachdem, ob die Vermögensübertragung entgeltlich oder unentgeltlich ist, ergeben sich für Sie unterschiedliche einkommensteuerliche Konsequenzen.

2.1 Das gilt bei einer Erbschaft

Stirbt der Eigentümer eines Grundstücks oder von Wohneigentum, geht sein Vermögen auf einen oder mehrere Erben über. Diese Vermögensübertragung durch Erbschaft ist zunächst unentgeltlich. Denn es fehlt eine Gegenleistung des Erben (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 1).

Ob es bei der Unentgeltlichkeit bleibt, ist abhängig davon, ob es nur einen Alleinerben gibt oder ob mehrere Erben vorhanden sind.

2.1.1 Sie sind Alleinerbe

Gibt es nur einen Erben, geht das gesamte Vermögen des Verstorbenen unentgeltlich auf ihn über. Der Alleinerbe hat also den Grundbesitz unentgeltlich erworben.

Das gilt nicht nur bei der gesetzlichen Erbfolge. Auch wenn der Erblasser durch Testament einen Alleinerben bestimmt hat (gewillkürte Erbfolge), erwirbt der Alleinerbe den Nachlass unentgeltlich.

Die Erbschaft bleibt auch in den folgenden Fällen unentgeltlich:

  • Erfüllung eines Vermächtnisses:

    Durch ein Vermächtnis bestimmt der Erblasser, dass meist nicht der Erbe, sondern eine bestimmte andere Person einen bestimmten Teil des Vermögens erhalten soll (z.B. einen Geldbetrag oder einen Gegenstand). Der Erbe selbst ist zwar durch das Vermächtnis belastet, denn er muss den Geldbetrag zahlen oder den Gegenstand herausgeben. Trotzdem bleibt die Erbschaft unentgeltlich (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 60).

  • Auszahlung eines Pflichtteils:

    Einen Pflichtteil erhält jemand, wenn er durch Testament von der Erbschaft ausgeschlossen wurde. Muss der Erbe Pflichtteile ausbezahlen, bleibt die Erbschaft trotzdem unentgeltlich (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 35).

    Anders sieht es aus, wenn der Pflichtteilsberechtigte und der Erbe vereinbaren, zur Erfüllung der Pflichtteilsschuld ein Grundstück aus dem Nachlass an den Pflichtteilsberechtigten zu übertragen. In diesem Fall liegt ein entgeltlicher Vorgang vor. Der Pflichtteilsberechtigte hat Anschaffungskosten in Höhe des Verkehrswerts des Grundstücks, der Erbe hat in gleicher Höhe einen Veräußerungsgewinn (BFH-Urteil vom 16.12.2004, III R 38/00, BStBl. 2005 II S. 554; BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 35).

  • Übernahme von Verbindlichkeiten:

    Oft übernimmt der Erbe zusammen mit dem Vermögen des Erblassers Verbindlichkeiten, mit denen das Vermögen belastet ist (z.B. Hypothek). Auch in diesem Fall hat der Alleinerbe das Vermögen trotz der Übernahme der Verbindlichkeiten unentgeltlich erhalten (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 23).

2.1.2 Sie erben zusammen mit mehreren Erben (Miterben)

Gibt es mehrere Erben, erben diese als Erbengemeinschaft. Der Nachlass wird gemeinschaftliches Vermögen der Erben. Ebenso wie der Alleinerbe erwirbt die Erbengemeinschaft das Vermögen zunächst unentgeltlich.

Auch wenn die Erbengemeinschaft Vermächtnisse erfüllt, Pflichtteile ausbezahlt oder Verbindlichkeiten übernimmt, hat sie das Vermögen nur unentgeltlich erworben. Mehr hierzu lesen Sie im Kapitel »Sie sind Alleinerbe«.

Gehört zum Erbe auch ein Grundstück, bilden die Erben eine Miteigentümergemeinschaft. Sie muss in der Regel eine gemeinsame Steuererklärung abgeben.

2.1.3 Erbauseinandersetzung: Die Erbengemeinschaft löst sich auf

Wenn es mehrere Erben gibt, erwerben sie als Erbengemeinschaft den Nachlass gemeinsam. In der Regel bleibt eine Erbengemeinschaft nicht auf Dauer bestehen. Denn jeder Miterbe kann verlangen, dass der Nachlass unter den Miterben entsprechend den Erbteilen aufgeteilt wird: Das ist die Erbauseinandersetzung. Sie ist grundsätzlich ein unentgeltlicher Vorgang, soweit keine Abfindungen oder Gleichstellungsgelder gezahlt werden. Aber: Ist Grundbesitz vererbt worden, übernimmt bei einer Auseinandersetzung meist ein Miterbe den Grundbesitz. An die anderen Miterben zahlt er eine Abfindung. Teilen die Erben bei einer Auseinandersetzung den Nachlass unter sich auf, gilt:

  • Der Miterbe, der die Anteile der anderen Erben erwirbt, hat seinen eigenen Anteil unentgeltlich erworben.

  • Sobald er jedoch einen anderen Erben abfindet, erwirbt er teilentgeltlich und es entstehen ihm eigene Anschaffungskosten (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 26).

  • Übernimmt ein Miterbe neben dem Grundbesitz auch Verbindlichkeiten (z.B. Hypotheken) und tritt er für die Schulden des Erblassers ein, liegen in Höhe der übernommenen Verbindlichkeiten keine Anschaffungskosten vor. Das gilt auch, wenn die übernommenen Verbindlichkeiten höher sind als die Erbquote (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 23).

    Grund: Wenn der Saldo aus übernommenem Vermögen und Schulden der Erbquote entspricht, spielt es keine Rolle, ob die Verbindlichkeiten selbst die Erbquote übersteigen oder nicht. Ein anderslautendes BFH-Urteil hat die Finanzverwaltung mit einem Nichtanwendungserlass belegt (BFH-Urteil vom 14.12.2004, IX R 23/02, BStBl. 2006 II S. 296; BMF-Schreiben vom 30.3.2006, BStBl. 2006 I S. 306).

    Allerdings lassen die Gerichte in diesem Fall nicht locker: So hat das Finanzgericht Düsseldorf Verbindlichkeiten oberhalb der Erbquote als Anschaffungskosten anerkannt (FG Düsseldorf vom 27.8.2008, 11 K 3323/07 E). Die Revision der Finanzverwaltung gegen diese Entscheidung wurde vom Bundesfinanzhof als unbegründet zurückgewiesen (BFH-Urteil vom 14.7.2009, IX R 48/08, BFH/NV 2009 S. 1808).

    Beispiel:

    Max und Moritz sind Erben zu je 50 %. Zum Nachlass gehört ein Grundstück im Wert von 500.000,– €, das noch mit einer Hypothek von 250.000,– € belastet ist. Außerdem gibt es noch Wertpapiere im Wert von 750.000,– €.

    Max erhält bei der Erbauseinandersetzung das Grundstück. Moritz bekommt die Wertpapiere und übernimmt die Hypothek. Da beide den gleichen Wert bekommen, liegt ein unentgeltlicher Vorgang ohne Anschaffungskosten vor. Das bedeutet: Moritz kann die übernommenen Verbindlichkeiten nicht berücksichtigen. Es spielt keine Rolle, dass er 100 % der Verbindlichkeiten übernimmt, obwohl ihm nur 50 % des Erbes zustehen. Denn der Saldo aus dem Vermögen und den Schulden entspricht genau der Erbquote von 50 %.

Findet die Auseinandersetzung innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod des Erblassers statt, wird das übernommene Grundstück von Anfang an dem übernehmenden Miterben zugerechnet. Die Sechsmonatsfrist halten Sie ein, wenn innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall eine klare und rechtlich bindende Vereinbarung über die Auseinandersetzung und ihre Modalitäten vorliegt. Es wird also so getan, als ob sich die Erbengemeinschaft bereits unmittelbar nach dem Erbfall auseinandergesetzt hätte.

Voraussetzung: Der Notarvertrag muss den Übergang von Nutzen und Lasten für das übernommene Grundvermögen auf den Zeitpunkt des Erbfalles festlegen. Anschließend muss die Auseinandersetzung entsprechend der Vereinbarung durchgeführt werden. Sollte der Wert des Grundstücks zwischen den Miterben noch strittig sein, kann dieser auch erst nach sechs Monaten festgelegt werden (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 8 u. 9). In der Praxis dürfte das Folgendes bedeuten:

  • Verkauft die Erbengemeinschaft im Zuge der Auseinandersetzung den gemeinschaftlichen Grundbesitz, wird sie für die Einkünfte daraus im Normalfall eine Feststellungserklärung abgeben.

  • Bekommt als Ergebnis der Erbauseinandersetzung einer der Erben den Grundbesitz im Alleineigentum, gibt der entsprechende Erbe die Einkünfte dagegen in seiner persönlichen Steuererklärung an. Eine Feststellungserklärung ist dann nicht notwendig.

Höhere Abfindung bedeutet mehr Abschreibung

Die Höhe der Abfindungszahlungen – und damit auch die Höhe der Anschaffungskosten – ist abhängig davon, wie sich der Nachlass zusammensetzt. Die Höhe der Abfindungszahlungen hängt davon ab,

  • ob nur ein Grundstück vererbt wird,

  • ob neben dem Grundstück noch Wertpapiere oder Barvermögen vorhanden sind oder

  • ob mit dem Grundstück auch Verbindlichkeiten übernommen werden.

Generell gilt: Je höher die Abfindungszahlungen, desto höher die Anschaffungskosten und damit die möglichen Steuervorteile, insbesondere die Abschreibungen. Mehr hierzu lesen Sie im Kapitel »Wenn der Rechtsnachfolger das Objekt vermietet«. Der übernehmende Miterbe sollte deshalb immer versuchen, durch eine geschickte Gestaltung eine möglichst hohe Abfindungszahlung zu erreichen. Wie das im Einzelnen funktioniert, zeigen wir Ihnen in den folgenden Fällen.

Fall 1: Ein unbelastetes Grundstück oder eine Eigentumswohnung als Nachlass

Besteht der Nachlass nur aus einem Grundstück bzw. einer Eigentumswohnung, erwirbt der Miterbe, der die anderen Miterben abfindet, den Grundbesitz in Höhe der Abfindungszahlung entgeltlich.

Beispiel:

Die beiden Brüder Max und Moritz erben zu gleichen Teilen ein bebautes Grundstück. Der Verkehrswert beträgt insgesamt 300.000,– €. Davon entfallen 250.000,– € auf das Gebäude und 50.000,– € auf den Grund und Boden. Bei der Auseinandersetzung erhält Max das bebaute Grundstück und muss seinem Bruder Moritz dafür eine Abfindung in Höhe von 150.000,– € zahlen (= 300.000,– € : 2).

Max hat das Grundstück in Höhe seines Erbteils (50 % von 300.000,– €) unentgeltlich und in Höhe der Abfindungszahlung (150.000,– €) entgeltlich erworben. Das bedeutet, dass er das Grundstück zur Hälfte entgeltlich und zur Hälfte unentgeltlich erworben hat.

Fall 2: Ein unbelastetes Grundstück oder eine Eigentumswohnung und Wertpapiere als Nachlass

Es spielt keine Rolle, aus welchen Mitteln der übernehmende Miterbe die Abfindungszahlungen entrichtet. Er muss keine eigenen Mittel für die Abfindungen aufwenden, sondern kann auch einen Teil des Nachlasses verwerten. Das kommt zum Beispiel dann in Betracht, wenn neben Grundbesitz auch Wertpapiere im Nachlass vorhanden sind (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 23).

Je höher die Abfindungszahlungen, desto höher sind auch die Anschaffungskosten für den übernehmenden Erben. Da es nicht darauf ankommt, aus welchen Quellen die Abfindungszahlungen finanziert werden, muss die Devise bei einer Auseinandersetzung lauten: Einer übernimmt alles und zahlt den anderen Erben aus.

Beispiel:

Der Nachlass besteht aus einem Grundstück mit einem Verkehrswert von 400.000,– € und Wertpapieren zu einem Verkehrswert von 100.000,– €. Die beiden Erben Max und Moritz haben also insgesamt ein Vermögen von 500.000,– € geerbt. Jedem stehen 50 % zu, also 250.000,– €.

Variante 1:

Max übernimmt das Grundstück, Moritz erhält die Wertpapiere. Max muss an Moritz eine Abfindungszahlung in Höhe von 150.000,– € leisten. Max hat das Grundstück zu 3/8 (150.000,– € : 400.000,– €) entgeltlich und zu 5/8 unentgeltlich erworben.

Die Anschaffungskosten betragen 150.000,– €.

Variante 2:

Max übernimmt das gesamte geerbte Vermögen mit einem Verkehrswert von 500.000,– €. Er muss an seinen Bruder eine Abfindungszahlung in Höhe von 250.000,– € leisten. Diese 250.000,– € werden nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grundstück und Wertpapieren aufgeteilt: 200.000,– € entfallen auf das Grundstück und 50.000,– € auf die Wertpapiere. Max hat das Grundstück zur Hälfte entgeltlich und zur Hälfte unentgeltlich erworben.

Die Anschaffungskosten betragen 250.000,– €.

Variante 3:

Wie Variante 2 mit dem Unterschied, dass Max die Abfindungszahlung aus dem Verkauf der Wertpapiere finanziert: Auch in diesem Fall wird die Abfindungszahlung von 250.000,– € im Verhältnis der Verkehrswerte auf das Grundstück bzw. die Wertpapiere verteilt (auch wenn Letztere durch den Verkauf gar nicht mehr vorhanden sind). Durch den vorhergehenden Verkauf der Wertpapiere erreichen Sie keine höheren Anschaffungskosten für das Grundstück. Grund: Die Finanzverwaltung sieht darin einen Tausch »Geld gegen Geld«. Konsequenz: Max hat auch hier wie bei Variante 2 das Grundstück zur Hälfte entgeltlich und zur Hälfte unentgeltlich erworben.

Die Anschaffungskosten betragen auch hier 250.000,– €.

Fazit: Max sollte sowohl das Grundstück als auch die Wertpapiere übernehmen (vgl. Variante 2 und 3). Es spielt keine Rolle, ob er die Abfindungszahlungen aus dem Verkauf der Wertpapiere finanziert oder eigene Mittel einsetzt.

Fall 3: Ein unbelastetes Grundstück oder eine Eigentumswohnung und Barvermögen als Nachlass

Die im Fall 2 beschriebene Vorgehensweise funktioniert nicht, wenn anstelle der Wertpapiere Barvermögen vorhanden ist, also zum Beispiel Bargeld, Bankguthaben oder Schecks. Wenn nämlich dieses Barvermögen für die Abfindungszahlung eingesetzt wird, liegen in Höhe des Barvermögens keine Anschaffungskosten des übernehmenden Miterben vor (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 30).

Beispiel:

In der Erbschaft der Brüder Max und Moritz ist neben einem Grundstück (Verkehrswert 400.000,– €) ein Bankguthaben von 100.000,– € vorhanden.

Variante 1:

Max übernimmt das Grundstück, Moritz das Sparguthaben. Max zahlt an Moritz eine Abfindung in Höhe von 150.000,– €. Max erwirbt das Grundstück zu 3/8 entgeltlich und zu 5/8 unentgeltlich. Die Anschaffungskosten betragen entsprechend der Höhe der Abfindungszahlung 150.000,– €.

Variante 2:

Max übernimmt das Grundstück und das Sparguthaben. Die Abfindungszahlung beträgt 250.000,– €. In Höhe des Barvermögens (100.000,– €) liegen jedoch keine Anschaffungskosten vor. Die Anschaffungskosten liegen wie bei Variante 1 bei 150.000,– €. Max erwirbt auch hier das Grundstück zu 3/8 entgeltlich und zu 5/8 unentgeltlich.

Beachten Sie: Auch wenn Barvermögen vererbt wird, können Sie die Abfindungszahlungen und damit die steuerlich begünstigten Anschaffungskosten für den übernehmenden Miterben erhöhen. Die Devise lautet: Die Erbengemeinschaft muss das Barvermögen in Wertpapiere investieren.

Wenn dann einer der Miterben das gesamte Vermögen inklusive der neu angeschafften Wertpapiere übernimmt und deshalb eine höhere Abfindungszahlung leistet, kann er diese Abfindungszahlung ebenfalls aus dem Verkauf dieser Wertpapiere finanzieren – genauso wie in Fall 2.

Beispiel:

Variante 3:

Max und Moritz investieren das Barvermögen in Höhe von 100.000,– € in Wertpapiere. Bei der Auseinandersetzung übernimmt Max das Grundstück und die Wertpapiere. Er zahlt an Moritz eine Abfindung in Höhe von 250.000,– €. Da kein Barvermögen, sondern Wertpapiere vorhanden sind, wird die Abfindungszahlung aufgeteilt: 200.000,– € entfallen auf das Grundstück, 50.000,– € auf die Wertpapiere. Max hat das Grundstück zur Hälfte entgeltlich und zur Hälfte unentgeltlich erworben.

Die Anschaffungskosten betragen 250.000,– €.

Fazit: Durch die Anlage des Barvermögens in Wertpapiere lassen sich die Anschaffungskosten des übernehmenden Miterben erhöhen.

Für den Kauf und Verkauf von Wertpapieren müssen allerdings vernünftige wirtschaftliche Gründe sprechen. Ansonsten kann Ihnen das Finanzamt unter Hinweis auf einen Gestaltungsmissbrauch die Anerkennung der höheren Abfindungszahlungen verweigern (§ 42 AO). Kommt es zu einer Prüfung, ob ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt, müssen Sie beachtliche wirtschaftliche bzw. außersteuerliche Gründe für den Wertpapierkauf anführen. Als Argument kann z.B. die Nutzung einer guten Anlagegelegenheit dienen.

Denkbar sind auch zum Beispiel Fälle, in denen es zunächst wegen Streitigkeiten um die Erbschaft nicht möglich ist, den Nachlass zu verteilen. Wenn sich in dieser Zeit die Erben wenigstens dahin gehend einigen können, das Barvermögen gewinnbringend anzulegen, dann müsste die Abfindungszahlung bei einer anschließenden Erbauseinandersetzung in voller Höhe anerkannt werden.

Planen Sie vor einer Erbauseinandersetzung einen Kauf von Wertpapieren, sollten Sie den Entscheidungsweg möglichst genau protokollieren. So können Sie einen Beschluss der Erbengemeinschaft zum Kauf der Wertpapiere schriftlich festhalten und darin auch dokumentieren, dass zum Zeitpunkt des Kaufbeschlusses noch keine Entscheidung über eine Erbauseinandersetzung möglich ist.

Ebenso sollte eine Entscheidung über die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft schriftlich dokumentiert werden. Diese Entscheidung sollte nicht zu kurzfristig nach dem Wertpapierkauf fallen, da ansonsten von einem abgestimmten Gesamtplan ausgegangen werden könnte, der vor allem dazu dient, die Steuerbelastung der Beteiligten zu senken. Dies wäre ein Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO.

Fall 4: Ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung und Verbindlichkeiten als Nachlass

Übernimmt ein Miterbe neben dem Grundbesitz auch Verbindlichkeiten (z.B. Hypotheken) und tritt er für die Schulden des Erblassers ein, liegen in Höhe der übernommenen Verbindlichkeiten keine Anschaffungskosten vor. Daran ändert sich auch nichts, wenn diese Verbindlichkeiten höher sind als die Erbquote. Mehr hierzu lesen Sie am Anfang des Kapitels »Erbauseinandersetzung: Die Erbengemeinschaft löst sich auf«.

Auch wenn der eine Miterbe das Grundstück und der andere die Verbindlichkeiten übernimmt und dafür eine höhere Abfindungszahlung erhält, entstehen keine Anschaffungskosten (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 24).

Beispiel:

Die Brüder Max und Moritz erben ein Grundstück mit einem Verkehrswert von 400.000,– €. Auf dem Grundstück lastet eine Hypothek in Höhe von 100.000,– €. Der Nachlass hat also einen Wert von 300.000,– € (= 400.000,– € ./. 100.000,– €).

Variante 1:

Wenn Max das Grundstück übernimmt, muss er seinem Bruder dafür eine Abfindung in Höhe von 150.000,– € zahlen. Er hat also das Haus zu 3/8 entgeltlich und zu 5/8 unentgeltlich erworben. Der entgeltlich erworbene Teil des Grundstücks wird durch die übernommenen Verbindlichkeiten nicht erhöht.

Die Anschaffungskosten betragen 150.000,– €.

Variante 2:

Max übernimmt das Grundstück und Moritz die Verbindlichkeiten. Max zahlt an Moritz 250.000,– €. Trotzdem hat Max das Grundstück nur zu 3/8 entgeltlich und zu 5/8 unentgeltlich erworben.

Die Anschaffungskosten betragen auch hier 150.000,– €.

Fazit: Durch eine andere Verteilung des Nachlasses lassen sich die Anschaffungskosten nicht erhöhen.

Fall 5: Der Nachlass besteht aus Grundbesitz, Verbindlichkeiten und Barvermögen oder Wertpapieren

Ist neben den Verbindlichkeiten noch Barvermögen vorhanden, muss die Devise lauten: Tilgen Sie die Verbindlichkeiten mit dem vorhandenen Barvermögen oder durch den Verkauf von Wertpapieren vor der Auseinandersetzung. Denn dadurch können die Anschaffungskosten des übernehmenden Miterben erhöht werden.

Beispiel:

Der von den Brüdern Max und Moritz geerbte Nachlass setzt sich zusammen aus einem Grundstück mit einem Verkehrswert in Höhe von 400.000,– €, Barvermögen von 100.000,– € und Verbindlichkeiten von 100.000,– €.

Variante 1:

Max übernimmt das Grundstück mit den Verbindlichkeiten und Moritz das Barvermögen. Max leistet an Moritz eine Abfindungszahlung in Höhe von 100.000,– €. Max erwirbt das Grundstück zu 1/4 (100.000,– € : 400.000,– €) entgeltlich und zu 3/4 unentgeltlich.

Die Anschaffungskosten betragen 100.000,– €.

Variante 2:

Die Erbengemeinschaft löst zunächst mit dem vorhandenen Barvermögen die Verbindlichkeiten ab. Max zahlt für das übernommene Grundstück eine Abfindung in Höhe von 200.000,– € an Moritz. Er hat dann das Grundstück zur Hälfte entgeltlich erworben (und nicht nur zu einem Viertel wie in Variante 1).

Die Anschaffungskosten betragen 200.000,– €.

Variante 3:

Sind statt des Barvermögens Wertpapiere vorhanden, können diese verkauft werden. Den Erlös kann die Erbengemeinschaft für die Tilgung der Verbindlichkeiten einsetzen. Das Ergebnis entspricht dem der Variante 2.

Fazit: Durch die Tilgung der Verbindlichkeiten vor der Auseinandersetzung lassen sich die Anschaffungskosten des übernehmenden Miterben für das Grundstück erhöhen.

Nur bei der Erbschaft gilt, dass übernommene Verbindlichkeiten nicht zu Anschaffungskosten führen. Wer also ein mit Verbindlichkeiten belastetes Grundstück besitzt, sollte überlegen, ob er das Grundstück bereits zu Lebzeiten auf seine Kinder übertragen will (vorweggenommene Erbfolge). Mehr hierzu lesen Sie im Kapitel »Das gilt bei der vorweggenommenen Erbfolge«.

Fall 6: Zwei oder mehr Grundstücke oder Eigentumswohnungen als Nachlass

Was wir Ihnen in den Fällen 1 bis 5 über die Abfindungszahlungen bei einem übernommenen Grundstück gesagt haben, gilt entsprechend, wenn im Nachlass zwei oder mehr Grundstücke vorhanden sind. Darüber hinaus müssen Sie noch Folgendes wissen:

  • Wenn Sie mehrere Objekte gegen Abfindungszahlungen von den anderen Miterben erwerben wollen, muss die Abfindungszahlung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte der einzelnen Grundbesitze aufgeteilt werden (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 28u. 29).

    Das Gleiche gilt, wenn bei einer Erbauseinandersetzung mit Abfindungszahlungen mehrere Erben Grundstücke erhalten.

    Dabei muss das Finanzamt die Zuordnung der Anschaffungskosten zu den einzelnen Grundstücken grundsätzlich so akzeptieren, wie sie die Erben vornehmen. Ausnahme: Die einzelnen Objekte sind nicht wertmäßig angemessen berücksichtigt (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 42). Diese Regelung bedeutet für Erbengemeinschaften eine erhebliche Vereinfachung und vermeidet Gutachterkosten wegen Streitigkeiten über die Wertermittlung.

    Wie die Erben die Anschaffungskosten zuordnen, ist auch maßgeblich bei der entgeltlichen Veräußerung des Nachlasses. Außerdem gilt diese Zuordnung mittlerweile nicht mehr nur für den Erbfall, sondern auch bei der vorweggenommenen Erbfolge. Mehr hierzu lesen Sie im Kapitel »Das gilt bei der vorweggenommenen Erbfolge«.

  • Eine Möglichkeit, höhere Anschaffungskosten zu erzielen, bietet die Teilauseinandersetzung. Dabei setzen sich die Erben nicht sofort über den gesamten Nachlass, sondern im Laufe der Zeit über einzelne Wirtschaftsgüter auseinander (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 56 bis 59).

    Lassen die Erben zwischen den einzelnen Teilauseinandersetzungen mehr als fünf Jahre verstreichen, gilt: Die bei den einzelnen Teilauseinandersetzungen geleisteten Abfindungszahlungen an den oder die anderen Erben sind in voller Höhe Anschaffungskosten des übernommenen Objektes.

    Liegen dagegen zwischen der ersten und zweiten Teilauseinandersetzung weniger als fünf Jahre, behandelt die Finanzverwaltung beide Miterben so, als hätten sie sich sofort über beide Objekte auseinandergesetzt. Konsequenz: Die Anschaffungskosten sinken entsprechend – und zwar rückwirkend ab der ersten Teilauseinandersetzung (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 59).

    Auch bei der Teilauseinandersetzung folgt das Finanzamt grundsätzlich der Aufteilung der Anschaffungskosten durch die Erben, wenn die einzelnen Grundstücke wertmäßig angemessen berücksichtigt sind (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 58).

Beispiel:

Teilauseinandersetzung

Die beiden Brüder Max und Moritz erben ein Einfamilienhaus im Wert von 250.000,– € und eine Eigentumswohnung im Wert von 150.000,– €. Max möchte gerne sofort Eigentümer des Einfamilienhauses werden und dieses umbauen. Sein studierender Bruder Moritz ist zunächst an einer Ausgleichszahlung interessiert. Max übernimmt das Einfamilienhaus und zahlt dafür seinem Bruder 125.000,– € (= 50 % von 250.000,– €). Dementsprechend hat Max eigene Anschaffungskosten für dieses Einfamilienhaus in Höhe von 125.000,– €.

Variante 1:

Sechs Jahre später hat sein Bruder Moritz das Studium beendet und möchte in die Eigentumswohnung einziehen und Alleineigentümer werden. Er muss seinem Bruder 75.000,– € (= 50 % von 150.000,– €) bezahlen. Diese 75.000,– € stellen bei Moritz eigene Anschaffungskosten dar.

Variante 2:

Moritz möchte bereits nach zwei Jahren Alleineigentümer der Wohnung werden. Er zahlt zwar wie in Variante 1 eine Abfindung von 75.000,– € an Max. Da jedoch Max bei der ersten Teilauseinandersetzung an ihn bereits 125.000,– € gezahlt hat, hat Moritz keine Anschaffungskosten für die Wohnung. Die Anschaffungskosten von Max bezüglich des Hauses reduzieren sich auf 50.000,– € (= 125.000,– € ./. 75.000,– €). Konsequenz: Die Abschreibungen reduzieren sich bei beiden Brüdern entsprechend.

Fazit: Es lohnt sich für beide Erben, zwischen der ersten und der zweiten Teilauseinandersetzung mindestens fünf Jahre verstreichen zu lassen!

Fall 7: Wenn bei der Auseinandersetzung keine Abfindungen fließen

Manchmal lässt sich der Nachlass aufteilen, ohne dass Abfindungen an die Miterben gezahlt werden müssen. In diesem Fall entstehen durch die Auseinandersetzung keine Anschaffungskosten. Der Erwerb bleibt unentgeltlich (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 22).

Beispiel:
  1. Max und Moritz erben ein Einfamilienhaus im Wert von 380.000,– € und Wertpapiere im Wert von 380.000,– €. Max erhält bei der Auseinandersetzung das Haus, Moritz die Wertpapiere. Da das Haus und die Wertpapiere gleich viel wert sind, muss keine Abfindung gezahlt werden. Beide erhalten Ihren Anteil vom Nachlass also unentgeltlich.

  2. Hänsel und Gretel erben ein Grundstück im Wert von 2 Millionen €, das mit einer Hypothek von 1 Million € belastet ist. Zum Nachlass gehören auch Wertpapiere mit einem Wert von 3 Millionen €. Hänsel übernimmt das Grundstück und erhält damit einen Wert von 2 Millionen €. Gretel erhält die Wertpapiere und übernimmt die Hypothek. Sie erhält also auch einen Wert von 2 Millionen € (3 Millionen € ./. 1 Million €). Auch hier führt die Auseinandersetzung nicht zu Abfindungszahlungen. Beide erhalten also Ihren Anteil am Nachlass unentgeltlich.

2.2 Das gilt bei der vorweggenommenen Erbfolge

Oft wird Vermögen schon zu Lebzeiten auf einen nahen Angehörigen übertragen, zum Beispiel von den Eltern oder Großeltern auf die Kinder. Wird eine solche Vermögensübertragung mit Rücksicht auf die künftige Erbfolge durchgeführt, spricht man von vorweggenommener Erbfolge. Diese Vermögensübertragungen können unentgeltlich, teilentgeltlich oder vollentgeltlich sein (BMF-Schreiben vom 13.1.1993, BStBl. 1993 I S. 80).

2.2.1 Unentgeltliche Vermögensübertragung

Eine unentgeltliche Übertragung liegt immer dann vor, wenn der Eigentümer (Übergeber) das Vermögen auf einen nahen Angehörigen (Übernehmer) überträgt. Der Übernehmer muss für die Übertragung keinerlei Gegenleistung erbringen und auch keine Auflagen erfüllen. Bei einer solchen unentgeltlichen Vermögensübertragung spricht man auch von Schenkung.

Es gibt aber auch den Fall, dass die Vermögensübertragung als unentgeltlich gilt, obwohl der Übernehmer Einschränkungen in Kauf nehmen muss: Der Übergeber sichert sich ein Nießbrauchsrecht an dem Haus oder ein Wohnrecht an einer Wohnung des Hauses. Der Übernehmer erhält also ein mit einem Nießbrauchsrecht belastetes Grundstück. Der Wert des Nießbrauchs ist jedoch keine entgeltliche Gegenleistung des Übernehmers. Die Vermögensübertragung bleibt unentgeltlich (BMF-Schreiben vom 13.1.1993, BStBl. 1993 I S. 80 Tz. 10).

2.2.2 Vollentgeltliche Vermögensübertragung

Statt durch Schenkung kann Vermögen unter nahen Angehörigen natürlich auch durch Kaufvertrag übertragen werden. Der Unterschied zur Schenkung: Die Vermögensübertragung durch Kaufvertrag ist ein vollentgeltlicher Erwerb, da der Kaufpreis als Gegenleistung dem Wert des übertragenen Grundbesitzes entspricht.

Voraussetzung dafür: Die nahen Angehörigen schließen den Kaufvertrag so ab, wie ihn auch fremde Vertragsparteien abgeschlossen hätten. Das bedeutet: Die Höhe des Kaufpreises und die Zahlungsmodalitäten müssen entsprechend gestaltet sein (z.B. Zahlung des Kaufpreises in einer Summe, Vereinbarung von Verzugszinsen usw.).

Sie sollten die Vertragsgrundlagen möglichst genau dokumentieren. Lassen Sie den Notar einen Vertrag aufsetzen, der auch bei Verkauf an einen Fremden benutzt werden kann, und dokumentieren Sie den Verkaufspreis im Idealfall durch Vergleichspreise oder ein Wertgutachten.

2.2.3 Teilentgeltliche Vermögensübertragung

Bei einem teilentgeltlichen Erwerb erreicht die Gegenleistung des Erwerbers nicht den Wert des übertragenen Grundstücks oder der Wohnung. In Höhe der Differenz liegt eine Schenkung vor. Deshalb nennt man den teilentgeltlichen Erwerb auch »gemischte Schenkung«. Folgende Gegenleistungen des Übernehmers führen zu einem teilentgeltlichen Erwerb (BMF-Schreiben vom 13.1.1993, BStBl. 1993 I S. 80 Tz. 7):

  • die Übernahme von Verbindlichkeiten (z.B. von Hypotheken);

  • Abstandszahlungen an den Übergeber;

  • die Zahlung von Gleichstellungsgeldern an andere Angehörige oder Dritte.

In allen drei Fällen hat der neue Eigentümer in Höhe der von ihm erbrachten Gegenleistungen eigene Anschaffungskosten. Für diese kann er bei einer Vermietung die Abschreibung beanspruchen.

Beispiel:

Herr und Frau Alt übertragen eine Eigentumswohnung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf ihren Sohn. Diese Eigentumswohnung könnte zum Preis von 180.000,– € verkauft werden. Als Gegenleistung muss der Sohn an die Eltern eine Abstandszahlung in Höhe von 20.000,– € leisten und die auf der Eigentumswohnung lastende Hypothek in Höhe von 40.000,– € übernehmen. Darüber hinaus soll die Schwester als Abfindungszahlung einen Betrag von 60.000,– € erhalten.

Der Sohn hat eigene Anschaffungskosten in Höhe von 120.000,– € (= 20.000,– € + 40.000,– € + 60.000,– €). Er hat also die Eigentumswohnung zu 2/3 (120.000,– € : 180.000,– €) entgeltlich und zu 1/3 unentgeltlich erworben.

Werden bei Übergabeverträgen die vereinbarten unverzinslichen Abfindungszahlungen, Gleichstellungsgelder oder Abstandszahlungen erst nach einigen Jahren fällig, gilt: Das Finanzamt zinst die Zahlungsverpflichtungen des Übernehmenden ab und kürzt dessen eigene Anschaffungskosten entsprechend.

Gemischte Schenkung: So teilen Sie den Kaufpreis auf

Bei teilentgeltlichen Vermögensübertragungen im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge können die Vertragsparteien die Anschaffungskosten grundsätzlich auf die einzelnen Wirtschaftsgüter frei verteilen. So hat es der Bundesfinanzhof entschieden, die Finanzverwaltung ist dem mittlerweile gefolgt (BFH-Urteil vom 27.7.2004, IX R 54/02, BStBl. 2006 II S. 9; BMF-Schreiben vom 26.2.2007, BStBl. 2007 I S. 269). Das bedeutet: Sie können für jedes Wirtschaftsgut einen gesonderten Kaufpreis ausweisen und im Einzelfall entscheiden, ob das Wirtschaftsgut unentgeltlich, teilentgeltlich oder vollentgeltlich übertragen wird. Bevor es das genannte BMF-Schreiben gab, mussten die Verkehrswerte der einzelnen Gegenstände zugrunde gelegt werden.

Voraussetzung: Die Aufteilung ist »nach außen hin erkennbar« (in einem notariellen Kaufvertrag) und die einzelnen Wirtschaftsgüter sind wertmäßig angemessen berücksichtigt. Letzteres bedeutet: Die zugrunde gelegten Anschaffungskosten dürfen nicht über dem Verkehrswert liegen.

Beispiel:

Die Eheleute Stanzel sind Eigentümer einer vermieteten Wohnung und eines Einfamilienhauses, das ihr Sohn unentgeltlich zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Beide Objekte haben einen Verkehrswert von jeweils 250.000,– €. Im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge übertragen die Eltern beide Immobilien auf ihren Sohn mit der Auflage, dass er seiner Schwester 250.000,– € Gleichstellungsgeld zahlen muss. Im Übergabevertrag wird geregelt, dass das Einfamilienhaus unentgeltlich auf den Sohn übergeht. Für die vermietete Wohnung wird ein Teilentgelt von 250.000,– € vereinbart.

Vorteil: Der Sohn kann die Anschaffungskosten von 250.000,– € in voller Höhe dem vermieteten Objekt zurechnen und entsprechend abschreiben. Und: Muss der Sohn einen Kredit aufnehmen, um das Teilentgelt zahlen zu können, kann er die Schuldzinsen dafür als Werbungskosten abziehen. Voraussetzung: Das Darlehen ist eindeutig dem vermieteten Haus zugeordnet.

3. Wenn der Rechtsnachfolger das Objekt vermietet

Erwerben Sie durch Erbschaft oder vorweggenommene Erbfolge Grundbesitz, haben Sie als Rechtsnachfolger alle Rechte und Pflichten, die der Grundbesitz mit sich bringt. Vermieten Sie den Grundbesitz, müssen Sie die Einkünfte versteuern – wie jeder andere Vermieter auch. Gleichzeitig dürfen Sie aber auch die Kosten, die Ihnen bei der Vermietung entstehen, als Werbungskosten geltend machen – wie jeder andere Vermieter auch.

Je nachdem, ob der Erwerb vollentgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich war, ergeben sich für die Abschreibung und andere Werbungskosten unterschiedliche Konsequenzen.

3.1 So können Sie die Abschreibungen nutzen

Abschreiben bedeutet: Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten eines Gebäudes oder einer Wohnung werden über mehrere Jahre verteilt. Sie können Jahr für Jahr jeweils nur einen Teil Ihrer Kosten in der Steuererklärung absetzen. Der jährlich abzugsfähige Teil der Anschaffungs- und Herstellungskosten heißt Abschreibung, Absetzung für Abnutzung oder kurz AfA.

Sie können nur die Anschaffungs- und Herstellungskosten bei Gebäuden abschreiben, nicht bei Grundstücken.

Je nachdem, ob Ihr Grundbesitz in den alten oder neuen Bundesländern liegt, können die Abschreibungen unterschiedlich sein.

3.1.1 Abschreibung bei unentgeltlichem Erwerb

Erwerben Sie eine Wohnung oder ein Haus unentgeltlich, haben Sie keine eigenen Anschaffungskosten. Das gilt zum Beispiel für die Erbschaft eines Alleinerben.

Obwohl Sie keine eigenen Anschaffungskosten haben, können Sie Abschreibungen vornehmen. Und so geht es: Als Rechtsnachfolger treten Sie in die Fußstapfen Ihres Rechtsvorgängers (z.B. Erblasser). Das bedeutet, Sie können die vom Rechtsvorgänger begonnenen Abschreibungen fortsetzen – und zwar so lange, wie Sie die Immobilie vermieten und noch nicht alle Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben sind (§ 11d EStDV).

Wenn der Rechtsvorgänger linear abgeschrieben hat

Lineare Abschreibung bedeutet: Es gibt nur einen Abschreibungssatz für alle Kalenderjahre (§ 7 Abs. 4 EStG).

Bei Gebäuden, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibung jährlich 2 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Daraus ergibt sich eine Abschreibungsdauer von 50 Jahren.

Der Rechtsnachfolger schreibt jährlich 2 % der Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers ab.

Beispiel:

Am 30.6.2021 stirbt Herr Einsam und hinterlässt seinem einzigen Sohn ein vermietetes Einfamilienhaus. Er selbst hat es am 1.1.1978 für umgerechnet 150.000,– € angeschafft (ohne Kosten für Grund und Boden). Das Haus wird linear mit 2 % abgeschrieben. Auch ab 2021 beträgt die Abschreibung nach wie vor 2 % von 150.000,– € = 3.000,– €.

Dieser Abschreibungsbetrag gehört für das Jahr 2021 zur Hälfte in die Steuererklärung des Vaters. Die andere Hälfte kann der Sohn in seiner Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen. Ab 2022 schreibt der Sohn den vollen Jahresbetrag von 3.000,– € ab. Die Abschreibung endet 50 Jahre nach der Anschaffung durch den Vater.

Wenn der Rechtsvorgänger degressiv abgeschrieben hat

Degressive Abschreibung bedeutet: Die Abschreibungssätze sind in den Anfangsjahren hoch und werden im Laufe der Zeit immer niedriger (§ 7 Abs. 5 EStG).

Bei der degressiven Abschreibung ist der Rechtsnachfolger an die für den Rechtsvorgänger geltenden Abschreibungssätze der degressiven Abschreibung gebunden. Übernimmt er also zum Beispiel das Haus im zehnten Jahr nach der Fertigstellung, dann gelten für ihn die gestaffelten Abschreibungssätze für das zehnte und die für folgende Jahre vorgesehenen Prozentsätze.

Die Höhe und die Dauer der degressiven Abschreibung hängen davon ab, wann für den Bau des Hauses der Bauantrag gestellt oder bei Kauf der Immobilie der Kaufvertrag abgeschlossen wurde.

So hoch ist die degressive Abschreibung bei Wohneigentum

Bauantrag/Kaufvertrag 1.1.1996 – 31.12.2003

Bauantrag/Kaufvertrag 1.1.2004 – 31.12.2005

8 Jahre × 5 % = 40 %
anschließend
6 Jahre × 2,5 % = 15 %
36 Jahre × 1,25 % = 45 %

10 Jahre × 4 % = 40 %
anschließend
8 Jahre × 2,5 % = 20 %
32 Jahre × 1,25 % = 40 %

Beispiel:

Frau Warnke erbt 2021 ein Einfamilienhaus. Das Haus wurde im Jahr 2005 gebaut, der Bauantrag im Jahr 2004 gestellt. So wird das Haus abgeschrieben: 

  • 2005 bis 2014: 4 %

  • 2015 bis 2022: 2,5 %

  • ab 2023: 1,25 %

Hinweis: Die degressive Abschreibung wird beim unentgeltlichen Erwerb in Zukunft seltener werden. Grund: Diese Abschreibung gibt es nicht mehr, wenn Sie für Ihr Gebäude den Bauantrag nach dem 31.12.2005 eingereicht beziehungsweise Ihren Kaufvertrag nach diesem Termin abgeschlossen haben.

Wenn der Rechtsvorgänger in den alten Bundesländern nach § 7b EStG abgeschrieben hat

Der Rechtsnachfolger kann auch die Restwertabschreibung des Rechtsvorgängers nach § 7b EStG fortsetzen. Er schreibt dann weiterhin den Restwert mit 2,5 % ab.

Wenn der Rechtsvorgänger die Eigenheimzulage oder die 10-e-Förderung erhalten hat

Hat der Rechtsvorgänger das Objekt selbst genutzt und hierfür die Eigenheimzulage oder die 10-e-Förderung erhalten, muss der Rechtsnachfolger bei einer Vermietung auf die lineare Abschreibung umsteigen.

Wenn der Rechtsvorgänger in den neuen Bundesländern nach § 4 Gesetz über Sonderabschreibungen und Abzugsbeträge im Fördergebiet abgeschrieben hat

Wer bis Ende 1998 für neue Häuser und Wohnungen in den neuen Bundesländern gesorgt hat, erhielt in den ersten fünf Jahren eine Sonderabschreibung in Höhe von 50 % oder 25 %/20 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes (§ 4 Gesetz über Sonderabschreibungen und Abzugsbeträge im Fördergebiet).

Ab dem sechsten Jahr kann der noch nicht abgeschriebene Restwert auf 45 Jahre verteilt werden, es ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 2,22 % des Restwerts. Der Rechtsnachfolger kann auch diese Abschreibung des Rechtsvorgängers fortsetzen.

Wenn der Rechtsvorgänger die Immobilie bisher selbst genutzt und keinerlei Förderung beantragt hat

Oft gehört eine Immobilie dem Rechtsvorgänger schon seit etlichen Jahren oder befindet sich seit Jahrzehnten im Familienbesitz. Eine Abschreibung oder Förderung war aber nie möglich, wurde nie beantragt oder ist heute nicht mehr feststellbar. Befindet sich diese Immobilie zum Zeitpunkt der Vermögensübergabe an den Rechtsnachfolger schon länger als 50 Jahre im Familienbesitz und sind in den zurückliegenden Jahren keine umfangreichen nachträglichen Herstellungskosten entstanden, erhält heute der Rechtsnachfolger leider keine Abschreibung mehr.

Sind seit Anschaffung oder Fertigstellung durch den oder die Rechtsvorgänger noch keine 50 Jahre vergangen, kann der Rechtsnachfolger Abschreibungen vornehmen. Liegen keine Unterlagen über die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten mehr vor, müssen diese Kosten geschätzt werden.

Das gilt für alle Vermögensübertragungen
  • In dem Jahr, in dem das Gebäude von dem Rechtsvorgänger auf den Rechtsnachfolger übertragen wird, werden alle Abschreibungen zeitanteilig aufgeteilt (nach Monaten oder auch nach Wochen).

  • Hat der Rechtsvorgänger das Haus oder die Wohnung in den Jahren vor der Vermögensübertragung selbst genutzt, sollte der Rechtsnachfolger die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung überprüfen (Anschaffungs- und Herstellungskosten). Ergeben sich dabei höhere Anschaffungs- und Herstellungskosten, steigt auch die Abschreibung bei Vermietung entsprechend.

    Gleiches gilt, wenn der Rechtsvorgänger nachträgliche Herstellungskosten hatte und hierfür keine Förderung beantragt hatte oder nicht beantragen konnte (z.B. für den Anbau einer Garage oder für den Ausbau des Dachgeschosses).

    Gibt es über die Höhe der Anschaffungs- und Herstellungskosten keine Unterlagen mehr, dann müssten Sie die Aufwendungen glaubhaft machen (zum Beispiel Datum des Bauantrags für Ausbau des Dachgeschosses). Schätzen Sie in diesem Fall die tatsächlich entstandenen Baukosten. Der Wert der eigenen Arbeitsleistung erhöht die Herstellungskosten und damit die Abschreibung des Rechtsnachfolgers nicht.

  • Entstehen dem Rechtsnachfolger für das übernommene Objekt nachträgliche Herstellungskosten, werden diese den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers hinzugezählt.

3.1.2 Abschreibung bei vollentgeltlichem Erwerb

Wenn Sie mit einem nahen Angehörigen einen Kaufvertrag schließen, wie Sie ihn auch mit einem fremden Dritten schließen würden, sind die steuerlichen Konsequenzen genau die gleichen wie bei jedem normalen Hauskauf. Sie erwerben ein »gebrauchtes« Objekt und können für Ihre Anschaffungskosten nur die lineare Abschreibung in Höhe von 2 % in Anspruch nehmen (§ 7 Abs. 4 EStG).

3.1.3 Abschreibung bei teilentgeltlichem Erwerb

Bei einem teilentgeltlichen Erwerb haben Sie – wie der Name schon sagt – das Objekt zum Teil entgeltlich und zum Teil unentgeltlich erworben:

  • Für den Teil, den Sie unentgeltlich erworben haben, führen Sie die Abschreibungen Ihres Rechtsvorgängers fort. Mehr hierzu lesen Sie im Kapitel »Abschreibung bei unentgeltlichem Erwerb«.

  • Für den Teil, den Sie entgeltlich erworben haben, machen Sie die lineare Abschreibung geltend. Denn insoweit haben Sie eigene Anschaffungskosten.

Beispiel:

Der Sohn erbt ein vermietetes, vor 25 Jahren für umgerechnet 100.000,– € (davon 25.000,– € für Grund und Boden) erworbenes Zweifamilienhaus mit einem heutigen Verkehrswert von 200.000,– € (davon 50.000,– € für Grund und Boden). An seine Schwester muss er hierfür eine Abfindung von 100.000,– € zahlen. Der Sohn hat das Gebäude also zu 50 % unentgeltlich und zu 50 % entgeltlich erworben.

  • Soweit er das Zweifamilienhaus entgeltlich erworben hat, hat er eigene Anschaffungskosten, für die er die lineare Abschreibung in Höhe von 2 % in Anspruch nehmen kann.

  • Soweit er das Gebäude unentgeltlich erworben hat, führt er die Abschreibung des Rechtsvorgängers fort. Sein Vater hat das Haus linear abgeschrieben. Der Sohn berechnet seine Abschreibung wie folgt:

    Abschreibung für den entgeltlichen Teil:

    2 % von 75.000,– €
    (100.000,– € Abfindungszahlung ./. 25.000,– € für
    Grund und Boden)



    1.500,– €

    Abschreibung für den unentgeltlichen Teil:

    2 % von 75.000,– €
    (damaliger Verkehrswert 100.000,– € ./. 25.000,– € für
    Grund und Boden), davon 50 %



    750,– €

    Die Gesamtabschreibung beträgt

    2.250,– €

    Im Todesjahr des Vaters kann der Sohn die Abschreibung nur zeitanteilig in Anspruch nehmen. Ist der Vater zum Beispiel am 30. Juni gestorben, kann der Sohn nur die Hälfte von 2.250,– € = 1.125,– € abschreiben. In der Steuererklärung des Vaters wird die Restwertabschreibung ebenfalls nur zeitanteilig für ein halbes Jahr berücksichtigt.

3.2 Das sind Ihre Werbungskosten

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung vollentgeltlich erwerben, können Sie Ihre Werbungskosten in vollem Umfang bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.

Beim unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerb gibt es jedoch einige Besonderheiten, die Sie beachten müssen.

3.2.1 Wann Sie Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen können

Bei einer Erbschaft zahlt ein Miterbe an die anderen Miterben oft eine Abfindung. Bei einer vorweggenommenen Erbfolge fließen zum Beispiel an die Geschwister Gleichstellungsgelder. Nehmen Sie zur Finanzierung Ihrer Abfindungszahlungen und Gleichstellungsgelder einen Kredit auf, sind die dadurch entstehenden Schuldzinsen in vollem Umfang Werbungskosten bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (BFH-Urteil vom 9.7.1985, IX R 49/83, BStBl. 1985 II S. 722).

Das gilt nicht nur beim vollentgeltlichen Erwerb, sondern auch, wenn Sie das Haus oder die Wohnung teilentgeltlich erworben haben: Die Schuldzinsen sind immer in voller Höhe abzugsfähig, da sie unmittelbar mit dem entgeltlich erworbenen Teil des Vermögens zusammenhängen.

Übernimmt der Rechtsnachfolger Verbindlichkeiten und müssen für diese Schuldzinsen gezahlt werden, können Sie diese ebenfalls als Werbungskosten abziehen. Das gilt bei einer vorweggenommenen Erbfolge sogar dann, wenn die Verbindlichkeiten beim Vermögensübergeber ursprünglich privat veranlasst waren (BMF-Schreiben vom 13.1.1993, BStBl. 1993 I S. 80 Tz. 22).

Müssen Sie Pflichtteilsansprüche erfüllen, sind die Schuldzinsen für deren Finanzierung dagegen nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Das gilt auch bei Vermächtnissen. Denn in diesen Fällen erwerben Sie das Vermögen unentgeltlich, Sie haben also keine eigenen Anschaffungskosten (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 63).

3.2.2 Renovierungskosten: nicht immer voll abziehbar

Häufig wird ein älteres Haus oder eine ältere Wohnung vom Rechtsnachfolger gründlich renoviert oder umgebaut. Die dabei entstehenden Aufwendungen können nachträgliche Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen sein.

  • Nachträgliche Herstellungskosten liegen vor, wenn die Aufwendungen für die Renovierung in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb höher sind als 15 % der Anschaffungskosten des Hauses oder der Wohnung (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

    Konsequenz: Diese Kosten müssen Sie abschreiben. Grundlage für die Abschreibung sind die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers und die nachträglichen Herstellungskosten, die Sie zusammenrechnen müssen.

  • Die Renovierungskosten sind Erhaltungsaufwendungen, wenn sie in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb nicht höher sind als 15 % der Anschaffungskosten des Hauses oder der Wohnung.

    Vorteil: Erhaltungsaufwendungen sind im Jahr der Zahlung voll abziehbar.

3.2.3 Die Kosten der Vermögensübernahme sind Anschaffungskosten

Bei einem »normalen« Kaufvertrag zählen die Kosten für den Notar, für die Eintragung ins Grundbuch und die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten des Hauses oder der Wohnung. Sie können zusammen mit den übrigen Anschaffungskosten linear abgeschrieben werden – soweit sie nicht auf den Grund und Boden entfallen.

Das gilt auch bei einem teilentgeltlichen Erwerb. Sie müssen also diese Kosten nicht entsprechend dem entgeltlich oder unentgeltlich erworbenen Teil des Gebäudes aufteilen, sondern können alle Kosten linear abschreiben (BFH-Urteil vom 20.12.1990, XI R 2/85, BFH/NV 1991 S. 383).

Auch die eventuellen Kosten eines Wertschätzungsgutachtens bei einem teilentgeltlichen Erwerb zählen in voller Höhe zu Ihren Gebäude-Anschaffungskosten (BFH-Urteil vom 20.12.1990, XI R 11/88, BFH/NV 1991 S. 308).

Abzug von Kosten bei unentgeltlichem Erwerb

Strittig ist die Behandlung dieser Kosten, wenn Sie die Immobilie unentgeltlich erhalten. Das Bundesfinanzministerium war bisher der Ansicht, die Kosten für Notar und Grundbuch seien keine Werbungskosten. Das haben die Richter am Finanzgericht Münster anders gesehen.

Eine Erbin hatte Grundbuchkosten, Beratungskosten und andere Aufwendungen, die ihr bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft entstanden sind, als nachträgliche Anschaffungskosten für die bei der Auseinandersetzung übernommenen vermieteten Immobilien geltend gemacht.

Die Finanzrichter erkannten die Kosten der Erbauseinandersetzung als Anschaffungsnebenkosten an und widersprachen damit Bundesfinanzministerium und Finanzamt, die die Kosten dem Erbfall zuordnen wollten.

Damit sind die Anschaffungsnebenkosten wie eigene Anschaffungskosten abzuschreiben. Der Bundesfinanzhof schloss sich im Revisionsverfahren dieser Einschätzung an (BFH-Urteil vom 9.7.2013, IX R 43/11, BFH/NV 2013 S. 1853). Steuerlich begünstigt sind allerdings nur die Anschaffungsnebenkosten für das Gebäude, jedoch nicht anteilig für den Grund und Boden.

Erhalten Sie bei der Erbauseinandersetzung eine Immobilie, die anschließend (weiter) vermietet wird, können Sie den Anteil der Erbauseinandersetzungskosten, der auf das Gebäude entfällt, bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Anschaffungsnebenkosten abschreiben. Lehnt das Finanzamt die Anerkennung ab, berufen Sie sich auf das BFH-Urteil vom 9.7.2013.

In der Praxis gibt es in diesem Fall zwei Abschreibungsbeträge: zum einen die fortzuführende Abschreibung des Erblassers, zum anderen die nachträglich entstandenen Anschaffungsnebenkosten als eigene Abschreibungsbasis. Hier können auch unterschiedliche Abschreibungssätze gelten.

Der Grundsatz, dass Erben die Abschreibung des Erblassers unverändert fortführen müssen, steht dem nicht entgegen. Denn er gilt nur für die Anschaffungskosten des Erblassers, jedoch nicht für Anschaffungskosten, die der Erbe selbst getragen hat.

3.2.4 Erhaltungsaufwendungen können verteilt werden

Hatte der Rechtsvorgänger das Haus oder die Wohnung vermietet, konnte er seit 2004 größere Erhaltungsaufwendungen entweder im Jahr der Zahlung sofort abziehen oder alternativ nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen.

Wenn Sie ein solches Gebäude unentgeltlich erwerben, können Sie als Rechtsnachfolger den vom Rechtsvorgänger noch nicht verteilten Erhaltungsaufwand für den restlichen Verteilungszeitraum geltend machen. Beim teilentgeltlichen Erwerb können Sie als Rechtsnachfolger den noch nicht verteilten Erhaltungsaufwand nur anteilig mit dem Prozentsatz geltend machen, zu dem Sie das Objekt unentgeltlich erworben haben.

In dem Jahr, in dem das Eigentum übergeht, wird der Erhaltungsaufwand entsprechend der Besitzdauer auf Rechtsvorgänger und Rechtsnachfolger verteilt.

4. Wenn der Rechtsnachfolger selbst in das Objekt einzieht

Entscheiden Sie sich, die Immobilie selbst zu nutzen, ist das im Regelfall steuerlich unbeachtlich. Die eigene Wohnung ist Teil der privaten Lebensführung, für die sich das Finanzamt grundsätzlich nicht interessiert. Private Lebenshaltungskosten können Sie generell nicht steuerlich berücksichtigen lassen.

Besonders wenn Immobilien übertragen werden, handelt es sich aber häufig um ältere Objekte. Ein solches Objekt möchten Sie vor ihrem Einzug oft noch einmal umbauen und modernisieren. In der Regel fallen hierfür hohe Kosten an, die in den meisten Fällen rein privat zu tragen sind.

Nur den Arbeitslohn von Handwerkerrechnungen könnten Sie steuerlich ansetzen.

In einem Ausnahmefall allerdings beteiligt sich das Finanzamt auch an der Sanierung von privaten Immobilien. Hier geht es dem Gesetzgeber darum, Sie zur energetischen Aufrüstung älterer Häuser zu motivieren.

Mit dem noch relativ jungen § 35c EStG wird die energetische Sanierung von älteren Bauwerken gefördert. Anders als bei Handwerkerleistungen können Sie hier auch einen Teil der Ausgaben direkt mit Ihrer Steuerschuld verrechnen.

Die Förderung wird nur für selbst genutzte Wohnimmobilien gewährt, die mindestens zehn Jahre alt sind und vom Eigentümer genutzt werden. Die Maßnahmen dürfen also erst nach dem Übergang des Eigentums und dem Einzug des Übernehmers erfolgen, damit Sie von den Möglichkeiten des § 35c EStG profitieren können.

4.1 Diese Immobilien werden gefördert

Gefördert werden nur Investitionen in Immobilien, die Ihnen gehören und die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden.

Eine Vermietung schließt die Förderung nach § 35c EStG aus. In diesem Fall kann die Investition über die Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht oder als Herstellungskosten abgeschrieben werden.

Es werden nur Wohnimmobilien begünstigt ...

§ 35c EStG spricht ausdrücklich von Wohngebäuden. Gefördert werden können Maßnahmen an selbst genutzten Häusern, aber auch Eigentumswohnungen. Als Selbstnutzung gilt es auch, wenn die Immobilie anderen Personen unentgeltlich als Wohnung überlassen wird. Das müssen nicht zwingend Angehörige, sondern können auch Dritte sein.

Es kommt zuerst einmal darauf an, dass keine Einkünfte mit der Immobilie erzielt werden. Eine Vermietung schließt die Förderung deshalb aus.

Wird die Immobilie auch für den eigenen Betrieb genutzt, müssen Sie die Aufwendungen aufteilen.

Nutzen Sie nur einen Raum als häusliches Arbeitszimmer, ist keine Aufteilung erforderlich. Die Förderung bleibt also in voller Höhe bestehen.

Während für einige Förderprogramme eine Nutzung als dauerhafter Wohnsitz verlangt wird, kann die Förderung der energetischen Sanierung auch für Ferienwohnungen und Zweitwohnungen genutzt werden. Auch hier gilt aber die Bedingung, dass keine Vermietung erfolgen darf. Vermieten Sie die Ferienwohnung in der Zeit, die Sie nicht selbst dort verbringen, ist die Förderung ausgeschlossen.

Auch Immobilien im Miteigentum können bei energetischer Sanierung gefördert werden. Das ist der Fall, wenn Sie gemeinsam mit einer oder mehreren weiteren Personen Eigentümer eines Objektes sind. Das ist häufig bei Ehepaaren der Fall oder nach einem Erbgang, wenn die Erbengemeinschaft eine Immobilie gemeinschaftlich besitzt. Hier wird die Förderung gesondert festgestellt.

Die Förderung gibt es auch in den genannten Fällen für jede Immobilie nur einmal.

... die mindestens zehn Jahre alt sind

Damit eine Förderung infrage kommt, muss das Gebäude ein Mindestalter von zehn Jahren haben. Dieses Alter muss schon zu Beginn der Sanierungsmaßnahme erreicht sein. Das Alter wird dabei nach dem Beginn der Herstellung des Gebäudes berechnet. Was genau als Beginn der Herstellung gilt, ist im Einkommensteuergesetz nicht festgelegt. Bei weiter Auslegung kann das bereits die Einreichung des Bauantrages sein.

Solange es keine eindeutige Festlegung der Finanzverwaltung gibt, sollten Sie im Zweifelsfall mit dem Finanzamt abstimmen, ob das Mindestalter schon erreicht ist. Betroffen sind von dieser rechtlichen Unsicherheit Gebäude, die nach dem Jahr 2009 fertiggestellt wurden. Bei älteren Gebäuden liegt der Herstellungsbeginn mehr als zehn Jahre zurück.

Auch Immobilien im EU-Ausland und im EWR sind begünstigt

Die Förderung ist eine Form von Subventionen und muss sich darum an die Förderregelungen der EU halten. Damit es keine Wettbewerbsnachteile innerhalb der EU geben kann, sind nicht nur Maßnahmen an Gebäuden in Deutschland von der Regelung erfasst. Auch energetische Sanierungen einer Immobilie in einem anderen EU-Mitgliedstaat oder dem Europäischen Wirtschaftsraum können von dieser Regelung profitieren. Damit sind selbst genutzte Immobilien in allen EU-Staaten sowie in Island, Liechtenstein und Norwegen förderfähig. Besitzen Sie eine selbst genutzte Immobilie in einem dieser Länder, können auch hier Sanierungen durch eine Steuerersparnis in Deutschland gefördert werden.

Vorsicht: Objekte in der Schweiz sind nicht förderfähig. Auch Großbritannien zählt seit dem 31.1.2020 nicht mehr zur EU.

Bei Sanierungen an Auslandsimmobilien prüfen Sie vorab, ob Sie die Nachweise erbringen können, die für die Steuerbegünstigung verlangt werden. Nicht in jedem Land können Sie über ein Grundbuch das Gebäudealter so leicht nachweisen wie in Deutschland. Bei Unsicherheit fragen Sie vorab bei Ihrem Finanzamt nach, welcher Nachweis akzeptiert wird.

Auch der Nachweis der übrigen Anforderungen gegenüber dem deutschen Finanzamt könnte schwierig werden. Oft wird es ohne Übersetzung von Dokumenten nicht gelingen.

4.2 Diese Maßnahmen können gefördert werden

Der Gesetzgeber hat abschließend aufgezählt, welche Maßnahmen förderfähig sind, und zwar folgende:

  • Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken,

  • Erneuerung der Fenster und Außentüren,

  • Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage,

  • Erneuerung der Heizungsanlage,

  • Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung,

  • Optimierung bestehender Heizungsanlagen, die älter als zwei Jahre sind.

Andere Sanierungsmaßnahmen können nicht gefördert werden.

4.3 Diese Aufwendungen werden gefördert

Nicht nur die unmittelbaren Kosten einer Sanierungsmaßnahme können durch die Steuerentlastung bezuschusst werden. Begünstigt sind darüber hinaus auch mittelbare Aufwendungen, die bei der Umsetzung der Maßnahme entstehen. Umfasst sind also nicht nur die Kosten einer Baumaßnahme oder die Kosten einer neuen Heizungsanlage selbst, sondern auch die damit verbundenen Aufwendungen für Einbau, Installation oder Inbetriebnahme.

Selbst wenn für die Durchführung der Maßnahme Umbauten am Gebäude vorgenommen werden müssen, können diese gefördert werden. Achten Sie darauf, dass die Notwendigkeit der Maßnahmen sich aus den Unterlagen nachvollziehen lässt.

Ebenfalls förderfähig sind die Materialkosten, die direkt mit der Maßnahme verbunden sind. Hier fordert das Gesetz nicht, dass diese Kosten zwingend durch beauftragte Fachunternehmen entstanden sein müssen. Wenn Sie also das Material z.B. selber gekauft haben, sind auch diese Aufwendungen förderfähig.

Um Zweifel an der Verwendung selbst gekauften Materials auszuräumen, sollte es in der Bauplanung erwähnt sein. Es ist auch möglich, dass der Fachbetrieb im Angebot und seiner Rechnung erwähnt, dass das Material durch den Bauherrn gestellt wird.

Keine Berücksichtigung bei der Ermittlung des Förderhöchstbetrages finden dagegen Eigenleistungen des Immobilienbesitzers. Nur Arbeiten, die von einem Fachbetrieb ausgeführt werden, können angesetzt werden.

Rechnung des Energieberaters ist zur Hälfte abziehbar

Bei komplexen Wärmedämmungsmaßnahmen wird das Gebäude grundlegend beeinflusst. Werden die Auswirkungen auf das Gesamtgebäude nicht berücksichtigt, kommt es in der Folge schnell zu einer erhöhten Feuchtigkeit im Gebäude, die zu Folgeschäden wie Schimmelbefall führen kann. Beziehen Sie einen Energieberater als Sachverständigen in die Planung der Maßnahmen ein, kann seine Rechnung ebenfalls gefördert werden. Dazu muss der Energieberater durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zugelassen sein. Beauftragen Sie ihn mit der planerischen Begleitung oder Beaufsichtigung energetischer Sanierungsmaßnahmen, gehört die Rechnung zu den Kosten der Maßnahme und wird ebenfalls gefördert.

Die Kosten einer Energieberatung können nicht in voller Höhe, sondern nur zu 50 % im Jahr des Abschlusses der Maßnahme als Steuerermäßigung geltend gemacht werden, wenn der Berater mit der Planung und Beaufsichtigung der Maßnahmen beauftragt war.

4.4 Die Sanierung muss bestimmte Anforderungen erfüllen

Damit das Ziel, die Treibhausgase zu reduzieren, auch erreicht wird, müssen bestimmte Mindestanforderungen eingehalten werden. Das bedeutet in erster Linie: Sie müssen die Sanierung von einem Fachunternehmen ausführen lassen.

Eine Sanierung in Eigenregie ist nicht förderfähig.

Die energetische Sanierung und Modernisierung eines Gebäudes verlangt hohes fachliches Können von den ausführenden Handwerkern. Es gibt eine eigene Rechtsverordnung, die regelt, was das konkret bedeutet: die Verordnung zur Bestimmung von Mindestanforderungen für die energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden nach § 35c des Einkommensteuergesetzes (kurz: ESanMV).

Sie enthält ausführliche Erläuterungen, wie die Maßnahmen genau gestaltet sein müssen. So wird für die Dämmung von Wänden und Decken ein Wärmedurchgangskoeffizient vorgeschrieben, der mindestens erreicht werden muss. Für Heizungssysteme und Systeme der Verbrauchsoptimierung finden sich in den Erläuterungen nur exemplarische Auflistungen heute gebräuchlicher Systeme. Neue Systeme, die gleiche oder höhere Standards erfüllen, können damit auch gefördert werden.

Ausführen müssen die Maßnahmen Handwerksbetriebe, die in der Handwerksrolle eingetragen sind und zu deren Haupttätigkeitsgebiet die ausgeführten Arbeiten gehören. Wichtig: Bedenken Sie auch, dass nicht jeder Handwerker auch Tätigkeiten eines anderen Handwerks ausführen darf. In der ESanMV sind die Gewerke abschließend ausgeführt, deren Leistungen gefördert werden dürfen. Dazu gehören u.a. Maurer und Betonbauer, Maler und Lackierer, Heizungsbauer und -installateure, Sanitär- und Klempnerbetriebe sowie Elektrotechnik- und -installationsbetriebe.

Bescheinigung und Rechnung

Das ausführende Unternehmen muss nach Abschluss der Arbeiten eine Bescheinigung ausstellen, dass jede der durchgeführten Maßnahmen die Voraussetzungen an energetische Sanierungsmaßnahmen erfüllt. Für diese Bescheinigung gibt es ein amtliches Muster, an das sich die Betriebe zu halten haben.

Die Kosten für die Erteilung dieser Bescheinigung gehören auch zu den begünstigten Aufwendungen.

Auch die Rechnung des Unternehmens muss die ausgeführten Maßnahmen klar beschreiben und die erbrachten Arbeitsleistungen benennen und ausweisen. Selbstverständlich muss das Objekt mit genauer Adresse bezeichnet werden. Dass die Rechnung in deutscher Sprache erstellt sein soll, versteht sich eigentlich von selbst. Anerkannt werden nur solche Rechnungen, die durch Banküberweisung bezahlt werden. Barzahlungen werden wie auch bei anderen Handwerkerleistungen nicht berücksichtigt.

4.5 So funktioniert die Förderung

Gefördert werden die Sanierungen über einen Abzug von der tariflichen Einkommensteuerschuld. Dazu müssen Sie mit der Steuererklärung einen Antrag auf Steuerermäßigung stellen. Dies funktioniert erstmals mit der Erklärung für 2020.

Das bedeutet aber auch, dass Sie maximal in Höhe Ihrer tatsächlichen Einkommensteuerbelastung von der Ermäßigung profitieren können. Vereinfacht ausgedrückt: Sie können nur so viel Einkommensteuer zurückbekommen, wie Sie gezahlt haben. Eine Übertragung nicht genutzter Ermäßigungspotenziale auf spätere Jahre ist nicht möglich. Können Sie die Möglichkeiten in einem Jahr nicht voll ausschöpfen, fällt der Anspruch weg.

Wenn Ihre Einkommensteuerbelastung sinkt, weil Sie z.B. in Rente gehen oder in Teilzeit gehen oder sich beruflich neu orientieren, geht Ihnen die Ermäßigung in Höhe dieser Steuerdifferenz unwiderruflich verloren.

So hoch ist die Steuerermäßigung

Die Einkommensteuer, die Sie auf Ihren gesamten Jahresverdienst zahlen müssen, sinkt um 20 % der Kosten für die Haussanierung. Der Steuerabzug ist aber gedeckelt: Pro Immobilie werden Sanierungskosten von maximal 200.000,– € gefördert. Wenn Sie diesen Betrag investieren, erlässt Ihnen der Staat 20% davon bei Ihrer Einkommensteuer, in diesem Fall also 40.000,– €.

Achtung: Diese Steuerersparnis von 20 % gibt es nicht auf einen Schlag, sondern über drei Jahre verteilt:

  • im ersten und zweiten Jahr jeweils 7 % der Aufwendungen, höchstens jedoch 14.000,– € Steuerermäßigung pro Jahr;

  • im dritten Jahr weitere 6 % der Aufwendungen, maximal 12.000,– € Steuerermäßigung.

Es muss sich dabei nicht zwingend um eine einzige Maßnahme handeln, wie die folgenden Beispiele zeigen. Sie können auch mehrere förderfähige Sanierungsmaßnahmen durchführen und so auf die Gesamtinvestitionssumme von 200.000,– € kommen. Wollen Sie die Sanierung über mehrere Jahre durchführen, ist das unproblematisch. Achten Sie darauf, dass Sie für jede Einzelmaßnahme nach Abschluss im entsprechenden Jahr die Steuerermäßigung erstmals beantragen.

Beispiel:

Sie besitzen (z.B. aufgrund einer Erbschaft) ein 1999 gebautes Einfamilienhaus, das Sie zusammen mit Ihrer Familie allein bewohnen. Ihre aktuelle Einkommensteuerlast beträgt 10.000,– € im Jahr. Sie entscheiden sich, eine Dämmung des Daches nach den neusten Standards durchführen zu lassen und wenden dafür 50.000,– € auf.

So sieht die Förderung aus (alle Beträge in Euro):

Steuerersparnis

Jahr 1

Jahr 2

Jahr 3

Steuerlast ohne Förderung

10.000

10.000

10.000

Investitionssumme: 50.000

3.500 (7 %)

3.500 (7 %)

3.000 (6 %)

Steuerschuld nach Förderung

6.500

6.500

7.000

Beantragen können Sie die Förderung immer nur für bereits abgeschlossene Maßnahmen. Bei größeren Sanierungen kann es darum vorteilhaft sein, diese als mehrere Einzelmaßnahmen in Auftrag zu geben. So können Sie früher die ersten Steuerermäßigungen erhalten und das Abzugspotenzial besser verteilen.

Beispiel:

(Fortsetzung) Im Jahr nach der ersten Sanierung lassen Sie die gesamte Fassade dämmen und ersetzen die alte Ölheizung durch eine moderne Wärmepumpe. Die Gesamtkosten dieser großen Maßnahme betragen 150.000,– €.

So sieht die Förderung aus (alle Beträge in Euro):

Steuerersparnis

Jahr 1

Jahr 2

Jahr 3

Jahr 4

Steuerlast vor Förderung

10.000

10.000

10.000

10.000

Investitionssummen

Maßnahme 1: 50.000

3.500 (7 %)

3.500 (7 %)

3.000 (6 %)

Maßnahme 2: 150.000

6.500

7.000

9.000 (6%)

Steuerschuld nach Förderung

6.500

0

0

1.000

In den Jahren 2 und 3 fallen die Förderungen für beide Maßnahmen zusammen und die höchstmögliche Steuerermäßigung kann nicht genutzt werden. Förderungen in Höhe von 7.500,– € verfallen. Die Höchstförderung von 7 % von 150.000,– € ist 10.500,– € pro Jahr. Maximal könnten als 21.000,– € Förderung genutzt werden. Da die Steuerbelastung nicht hoch genug war, werden nur 13.500,– € ausgeschöpft.

Statt der großen zweiten Maßnahme teilen Sie diese Sanierung in zwei weitere Maßnahmen auf, die Sie in Jahr 2 und Jahr 4 durchführen.

Es ergibt sich dann diese Fördermöglichkeit (alle Beträge in Euro):

Steuerersparnis

Jahr 1

Jahr 2

Jahr 3

Jahr 4

Jahr 5

Jahr 6

Steuerlast vor Förderung

10.000

10.000

10.000

10.000

10.000

10.000

Investitionssummen

50.000

3.500

3.500

3.000

80.000

5.600

5.600

4.800

70.000

4.900

4.900

4.200

Steuerschuld nach Förderung

6.500

900

1.400

300

5.100

5.800

Förderung beim Voreigentümer zählt mit

Möchten Sie nach der Übertragung einer Immobilie energetisch sanieren, müssen Sie in Zukunft auch abfragen, ich welcher Höhe der vorherige Eigentümer die Steuerermäßigung nach § 35c EStG bereits in Anspruch genommen hat. Die Höchstgrenze von 40.000,– € Steuerermäßigung bezieht sich nicht auf den jeweiligen Eigentümer, sondern auf die individuelle Immobilie. Das bedeutet, dass Sie keine Steuerermäßigung mehr erhalten können, wenn der Höchstbetrag schon ausgeschöpft wurde.

5. Sonderfragen

5.1 Wann das Finanzamt Ihnen die Anschaffungskosten kürzt

Durch die Zahlung von zum Beispiel Abfindungen entstehen Ihnen eigene Anschaffungskosten. Allerdings können Sie bei einer Vermietung die eigenen Anschaffungskosten nur insoweit abschreiben, als sie auf das Gebäude entfallen. Sie müssen deshalb damit rechnen, dass das Finanzamt Ihre Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der Verkehrswerte um den Anteil für Grund und Boden kürzt.

Wenn das Finanzamt eine solche Aufteilung vornimmt, dann führt daran kein Weg vorbei. Auch wenn im Kaufvertrag vereinbart ist, dass die geleisteten Zahlungen nur auf das Gebäude entfallen und der Grund und Boden als geschenkt gilt, wird dies nicht akzeptiert (BFH-Urteil vom 26.6.1991, XI R 3/89, BFH/NV 1992 S. 373).

Das Gleiche gilt, wenn Sie bei der vorweggenommenen Erbfolge Verbindlichkeiten übernehmen. Auch dadurch entstehen Ihnen eigene Anschaffungskosten für das gesamte Gebäude inklusive Grund und Boden. Konsequenz: Sie müssen eine Aufteilung in Kauf nehmen, auch wenn die übernommenen Verbindlichkeiten beim Bau des Hauses entstanden waren.

Bei Übergabeverträgen nach einer Erbschaft oder bei vorweggenommener Erbfolge nehmen die Vertragsparteien oft auf die Zahlungsmöglichkeiten des neuen Eigentümers Rücksicht. Abfindungszahlungen, Gleichstellungsgelder an Geschwister oder Abstandszahlungen an den ehemaligen Eigentümer müssen zum Beispiel nicht sofort bei Vertragsabschluss gezahlt werden. Sie sind erst später nach Jahren fällig.

Konsequenz: Ihr Finanzbeamter wird alle Zahlungen abzinsen, die erst nach einem Jahr oder später fällig werden. Als Anschaffungskosten wird er Ihnen nur diesen abgezinsten Betrag zurechnen. Abgezinst wird auch dann, wenn im Vertrag die Verzinsung ausdrücklich ausgeschlossen wurde (BFH-Urteil vom 26.6.1996, VIII R 67/95, BFH/NV 1997 S. 175).

Die Differenz zwischen den abgezinsten Anschaffungskosten und der später fälligen Kaufpreiszahlung ist der Zinsanteil. Diesen können Sie, wenn Sie vermieten, im Jahr der Kaufpreiszahlung als Werbungskosten abziehen – genauso wie Schuldzinsen (BMF-Schreiben vom 13.1.1993, BStBl. 1993 I S. 80 Tz. 11). Unabhängig von der Nutzung des übernommenen Hauses oder der Wohnung muss derjenige, dem die Zahlung zufließt, diesen Zinsanteil als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuern.

5.2 Aufgepasst beim Verkauf des Grundbesitzes

Oft wollen Erben das geerbte Objekt nicht für sich selbst nutzen oder vermieten, sondern lieber verkaufen. Als Verkäufer müssen Sie jedoch aufpassen: Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken sind nur dann steuerfrei, wenn

  • der Zeitraum zwischen dem entgeltlichen Erwerb und der Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt oder

  • es sich um eine bisher immer selbst genutzte Immobilie handelt (§ 23 EStG).

5.2.1 Unentgeltlicher Erwerb

Nach einem unentgeltlichen Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung dürfen Sie die erhaltene Immobilie grundsätzlich ebenfalls steuerfrei veräußern. Ausnahme: Zwischen dem entgeltlichen Erwerb durch den Rechtsvorgänger (= Erblasser bzw. Schenker) und dem Verkauf durch den Rechtsnachfolger (= Erbe oder Beschenkter) liegen weniger als zehn Jahre. Dann muss der Rechtsnachfolger den Veräußerungsgewinn versteuern.

Dieser Veräußerungsgewinn errechnet sich für vermietete Immobilien nach folgendem Schema:

Veräußerungspreis

€ _______

./.

Anschaffungskosten des früheren Eigentümers

Kaufpreis

€ ________

Anschaffungsnebenkosten
(z.B. bei Kauf gezahlte Grunderwerbsteuer, Notargebühren)

+

€ ________

(nachträgliche) Herstellungskosten

+

€ ________

Summe der Anschaffungskosten

=

€ ________

./.

€ _______

./.

Werbungskosten im Zusammenhang
mit der Veräußerung

Kosten für Verkaufsinserate

€ ________

Maklergebühren

+

€ ________

Notarkosten

+

€ ________

Grundbuchgebühren

+

€ ________

Telefonkosten

+

€ ________

Fahrtkosten (z.B. für Treffen mit
potenziellen Käufern)

+

€ ________

Schuldzinsen für die Zeit des
Leerstehens

+

€ ________

Renovierungskosten

+

€ ________

Summe der Werbungskosten

=

€ ________

./.

€ _______

Gewinn/Verlust aus der Veräußerung

=

€ _______

./.

___ % des Gewinns, der auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil entfällt

./.

€ _______

Zwischenergebnis

=

€ _______

+

in Anspruch genommene Abschreibungen des früheren Eigentümers

+

€ _______

steuerlicher Veräußerungsgewinn/-verlust (Einkünfte)

=

€ _______

Die Werbungskosten sind auch abziehbar, wenn sie bereits in den Vorjahren gezahlt wurden (BFH-Urteil vom 17.7.1991, X R 6/91, BStBl. 1991 II S. 916).

Die Schuldzinsen dürfen nicht die Zeit der (beabsichtigten) Vermietung oder (beabsichtigten) privaten Nutzung betreffen (BFH-Urteil vom 12.12.1996, X R 65/95, BStBl. 1997 II S. 603).

Renovierungskosten sind nur abziehbar, wenn die Arbeiten zu einem Zeitpunkt durchgeführt werden, in dem das Haus oder die Eigentumswohnung nicht mehr genutzt wird, und Sie deshalb renovieren, um die Immobilie besser verkaufen zu können.

Beispiel:

Sie erben von Ihrem Vater ein bisher vermietetes Einfamilienhaus, das dieser bereits seit 20 Jahren in Besitz hatte. Sie dürfen diese Immobilie unmittelbar nach der Erbschaft steuerfrei veräußern. Hätte der Vater das Einfamilienhaus erst vor sieben Jahren gekauft, müssten Sie bis zu einem steuerfreien Verkauf noch drei Jahre warten.

5.2.2 Vollentgeltlicher und teilentgeltlicher Erwerb

Wird eine Immobilie in vorweggenommener Erbfolge übertragen, erhalten oftmals die Geschwister ein Gleichstellungsgeld oder es werden Verbindlichkeiten übernommen. Nach einer Erbschaft wird im Rahmen einer Erbauseinandersetzung der Miteigentumsanteil an einer Immobilie von dem einen auf den anderen Miterben gegen Zahlung einer Abfindung übertragen. In beiden Fällen handelt es sich um einen teilentgeltlichen oder vollentgeltlichen Erwerb. Gefährliche Konsequenz: Sowohl für den neuen als auch für den ehemaligen Eigentümer kann ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliegen.

Der Veräußerungsgewinn bei vollentgeltlich erworbenen Immobilien ergibt sich nach der gleichen Berechnung wie im vorhergehenden Abschnitt »Unentgeltlicher Erwerb« dargestellt. Der Unterschied: Beim voll- oder teilentgeltlichen Erwerb hat der Veräußerer eigene Anschaffungskosten und es sind nur die von ihm in Anspruch genommenen Abschreibungen zu berücksichtigen.

Wird eine teilentgeltlich erworbene Immobilie verkauft, wird der Veräußerungsgewinn in zwei Schritten ermittelt:

  • Für den unentgeltlich erworbenen Teil sind die Anschaffungskosten des ursprünglichen Eigentümers zugrunde zu legen. Es werden sowohl die Abschreibungen des ersten Eigentümers als auch die vom unentgeltlichen Erwerber fortgeführten Abschreibungen berücksichtigt. Für diesen Teil wird die zehnjährige Behaltensfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den ursprünglichen Eigentümer ermittelt. Sind seitdem mehr als zehn Jahre vergangen, ist dieser Teil der Veräußerung steuerfrei.

  • In einer zweiten Berechnung ist der Veräußerungsgewinn auf den entgeltlich erworbenen Gebäudeteil zu ermitteln. Dabei sind die eigenen Anschaffungskosten und die selbst in Anspruch genommenen Abschreibungen des Verkäufers zu berücksichtigen. Für diesen Gebäudeteil beginnt die Zehnjahresfrist mit dem Zeitpunkt der teilentgeltlichen Übertragung. Es kann also dazu kommen, dass nach einer teilentgeltlichen Übertragung ein Teil des später anfallenden Veräußerungserlöses steuerfrei bleibt und ein anderer Teil steuerpflichtig ist.

Steuerpflicht des neuen Eigentümers

Verkauft der neue Eigentümer das Objekt innerhalb von zehn Jahren nach dem Übergabevertrag oder dem Auseinandersetzungsvertrag mit den Miterben, entsteht ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn. Dieser Gewinn wird aber nur so weit anteilig besteuert, wie die Immobilie entgeltlich erworben wurde.

Beispiel:

Sie erhalten in vorweggenommener Erbfolge von den Eltern ein Zweifamilienhaus mit einem Verkehrswert von 500.000,– €. Die Eltern besitzen es schon seit 12 Jahren und vermieten es. Ihrer Schwester müssen Sie ein Gleichstellungsgeld von 250.000,– € zahlen. Sie haben das Zweifamilienhaus zur Hälfte entgeltlich und zur Hälfte unentgeltlich erworben. Würden Sie es sofort verkaufen,

  • müssten Sie für die eine Hälfte des Veräußerungspreises einen Veräußerungsgewinn ausrechnen und versteuern, weil Sie diese Hälfte der Immobilie gerade erst entgeltlich erworben haben, und

  • dürften die andere Hälfte des Gewinns steuerfrei vereinnahmen, weil Sie diese Hälfte unentgeltlich von den Eltern erhalten haben und die Eltern schon 12 Jahre lang Eigentümer waren.

Variante: Hätten die Eltern das Zweifamilienhaus erst vor drei Jahren gekauft, wäre der gesamte Veräußerungsgewinn steuerpflichtig.

Steuerpflicht der Eltern

Übernehmen die Kinder in vorweggenommener Erbfolge eine Immobilie teilentgeltlich, kann auch bei den Eltern ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen. Voraussetzung: Die Eltern haben das Haus noch keine zehn Jahre besessen. Das gilt unabhängig davon, ob das Kind, das die Immobilie übernommen hat, diese später veräußert oder nicht.

Beispiel:

Hätten die Eltern aus dem obigen Beispiel das Zweifamilienhaus erst vor drei Jahren gekauft, dann hätten sie jetzt die Hälfte des Hauses entgeltlich veräußert. Dabei spielt es keine Rolle, dass das Gleichstellungsgeld an das andere Kind gezahlt wird. Soweit das Gleichstellungsgeld die hälftigen Anschaffungskosten der Eltern übersteigt, entsteht bei ihnen ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn.

Erbauseinandersetzung: Miterbe verkauft seinen Anteil

Die Zehnjahresfrist muss auch der Miterbe beachten, wenn dem Erblasser die Immobilie noch keine zehn Jahre gehört hat. In folgendem Fall ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig: Der Miterbe veräußert seinen Miteigentumsanteil an einen anderen Miteigentümer, bevor die zehn Jahre seit der Anschaffung durch den Erblasser abgelaufen sind. Das gilt unabhängig davon, ob der andere Miterbe, der den Miteigentumsanteil übernimmt, die Immobilie veräußert oder nicht.

Beispiel:

Nehmen wir an, die Eltern aus dem obigen Beispiel übertragen das Zweifamilienhaus nicht in vorweggenommener Erbfolge, sondern die beiden Kinder erben es später je zur Hälfte. Wenn die Eltern das Haus erst vor wenigen Jahren gekauft hatten und die Schwester kurz nach der Erbschaft ihren Miteigentumsanteil auf den Bruder überträgt, gilt: Soweit die Abfindungszahlung von 250.000,– € die hälftigen Anschaffungskosten der Eltern übersteigt, erzielt die Schwester einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.

5.3 Gewerblicher Grundstückshandel

Verkaufen Sie höchstens drei Objekte innerhalb von fünf Jahren, gilt diese Tätigkeit als Teil Ihrer privaten Vermögensverwaltung. Veräußerungsgewinne innerhalb der Zehnjahresfrist sind der Einkommensteuer zu unterwerfen, weitere steuerliche Folgen sind aber nicht zu befürchten.

Werden dagegen mehr als drei Objekte in fünf Jahren verkauft, wird die Finanzverwaltung von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgehen. In diesem Fall wird zusätzlich zur Einkommensteuer auch Gewerbesteuer auf die Veräußerungsgewinne erhoben.

Wird eine Immobilie nach einer Erbschaft verkauft, wird das bei einer Prüfung auf das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels grundsätzlich nicht berücksichtigt. Ausnahme: Bereits der Erblasser hat vor dem Erbfall drei oder mehr Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft. Dann geht das Finanzamt davon aus, dass der Erbe den Plan des Erblassers fortsetzt und den gewerblichen Grundstückshandel weiterführt.

Schwieriger wird die Betrachtung bei einer teilentgeltlichen Übertragung. Hier kann in einigen Sonderfällen auch die Veräußerung durch den teilentgeltlichen Erwerber beim ersten Eigentümer noch zu einer Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels führen.

Beispiel:

Der Vater hat im Jahr 01 vier Eigentumswohnungen gekauft. Im Jahr 03 verkauft er drei der Wohnungen. Die vierte schenkt er seinem Sohn. Dieser verkauft die Wohnung im Jahr 05. Der Verkauf der Wohnung durch den Sohn als Rechtsnachfolger führt beim Vater zum Überschreiten der 3-Objekt-Grenze. Damit wird ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen und es fällt auf den Veräußerungsgewinn zusätzlich zur Einkommensteuer auch Gewerbesteuer an.

5.4 Wenn der erworbene Grundbesitz mit einem Nutzungsrecht belastet ist

Gerade bei Grundstücksübertragungen bei der vorweggenommenen Erbfolge kommt es häufig vor, dass sich der ehemalige Eigentümer die Nutzung seiner Wohnung oder des gesamten Hauses vorbehält. Ein solcher Nießbrauch spielt auch bei Auseinandersetzungen eine Rolle: Hier wird der Erbe oft aufgrund eines testamentarischen Vermächtnisses verpflichtet, an dem im Wege der Erbfolge übergegangenen Grundstück den Nießbrauch zugunsten eines Dritten zu bestellen.

Muss der neue Eigentümer den Nießbrauch an dem gesamten Haus oder an einer Wohnung dulden, dann erhält er ein mit diesem Nießbrauch belastetes Gebäude. Das hat Auswirkungen darauf, in welchem Verhältnis das Haus oder die Wohnung entgeltlich bzw. unentgeltlich erworben wurde: Die eigenen Anschaffungskosten müssen ins Verhältnis gesetzt werden zu dem um den Wert des Nutzungsrechts verminderten Verkehrswert des Grundstücks. Dadurch steigt der entgeltlich erworbene Anteil (BFH-Urteil vom 24.4.1991, XI R 5/83, BStBl. 1991 II S. 793).

Beispiel:

Das Zweifamilienhaus der Eltern (Verkehrswert 250.000,– €, davon entfallen 20 % auf den Grund und Boden) soll im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf den Sohn gegen die Übernahme von Verbindlichkeiten in Höhe von 50.000,– € übertragen werden. Die Eltern wollen weiterhin in der Erdgeschosswohnung bleiben. Die Wohnung im Obergeschoss wird auch künftig vermietet, allerdings sollen die Mieteinnahmen dem Sohn zufließen.

Der Sohn hat das Haus nicht zu 1/5 entgeltlich und zu 4/5 unentgeltlich erworben (50.000,– € Anschaffungskosten bei 250.000,– € Verkehrswert).

Vielmehr ist der um den Wert des Wohnrechts verminderte Verkehrswert des Grundstücks maßgebend. Angenommen, das Wohnrecht der Eltern hat einen Wert von 25.000,– €. Dann müssen die eigenen Anschaffungskosten des Sohnes von 50.000,– € ins Verhältnis gesetzt werden zu 225.000,– € (= 250.000,– € Verkehrswert des Grundstücks ./. 25.000,– € Wert des Wohnrechts). Der Sohn hat deshalb das Grundstück zu 2/9 entgeltlich und zu 7/9 unentgeltlich erworben.