Ferienwohnung zu vermieten? Wann keine Überschussprognose erforderlich ist

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Wer eine Ferienwohnung vermietet, erwirtschaftet nur selten von Beginn an einen Gewinn. Viel häufiger kommt es vor, dass über lange Zeit Verluste entstehen, die mit anderen Einkünften verrechnet werden können.

Aus diesem Grund wird bei einer Ferienwohnung besonders intensiv geprüft, ob eine Einkunftserzielungsabsicht besteht oder ob die Wohnung vor allem aus privaten Gründen gehalten wird. Als Beweis einer Einkunftserzielungsabsicht und Schlüssel zur Anerkennung aller Verluste dient oft eine Überschussprognose, aus der sich ergibt, dass über die gesamte Vermietungsdauer ein positives Ergebnis erwirtschaftet wird.

Von der Erstellung einer solchen Prognose wird abgesehen, wenn die Wohnung nicht privat genutzt wird und die tatsächliche Vermietungszeit an Feriengäste der am Ort üblichen Vermietungszeit entspricht.

Das Finanzgericht Köln hatte einen Fall zu beurteilen, bei dem die Selbstnutzung erst nach einiger Zeit vollständig ausgeschlossen wurde, nachdem die Besitzer der Ferienwohnung zuvor von der vereinbarten Möglichkeit zur Selbstnutzung keinen Gebrauch gemacht hatten. Während der gesamten Zeit lag die Vermietungszeit über dem Durchschnitt für Ferienwohnungen am Ort. Das zuständige Finanzamt verlangte wegen der ursprünglich vereinbarten Selbstnutzungsmöglichkeit dennoch eine Überschussprognose.

Die Finanzrichter haben das Finanzamt in diesem Fall in die Schranken verwiesen und die Erstellung der Überschussprognose für nicht erforderlich gehalten. Nach Ansicht des Gerichts waren alle typisierten Bedingungen für den Verzicht auf eine Überschussprognose erfüllt. Damit muss das Finanzamt die Vermietungsverluste anerkennen (FG Köln vom 17.12.2015, 10 K 2322/13 ).

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