BGH: Schönheitsreparaturklauseln mit starrem Fristenplan unwirksam

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Der Bundesgerichtshof hatte einen Formularmietvertrag des Landesverbandes der hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer unter die Lupe genommen und die darin enthaltene Schönheitsreparaturklausel für unwirksam erklärt. Darin hieß es: »Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen ... in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen ... Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette ? zwei Jahre, bei allen übrigen Räumen ? fünf Jahre«.

Diese Klausel ist nach Auffassung der Karlsruher Richter unzulässig § 307 II Nr.1 BGB. Denn als » starre Fälligkeitsregelung « legt sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auf. Nach dem Wortlaut der Klausel sind Schönheitsreparaturen »... wenn erforderlich, mindestens aber ...« nach dem dort aufgeführten Fristenplan auszuführen. Dies kann aus der Sicht eines verständigen Mieters nur bedeuten, dass er nach Fristablauf auch dann renovieren muss, wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind.

BGH, Urteil vom 23.6.2004, Az. VIII ZR 361/03

Hinweis:

Von dieser Entscheidung dürften nicht nur die Formularmietverträge aus dem Raum Hessen, sondern auch zigtausend Mietverträge im gesamten Bundesgebiet betroffen sein. Die missliche Folge für die betroffenen Vermieter: Ziehen die Mieter aus, brauchen sie keine Schönheitsreparaturen auszuführen. Da man dies bei Abschluss des Mietvertrages so nicht gewollt hatte, bleibt Vermietern nichts anderes übrig, als ihren Mietern während des Mietverhältnisses eine entsprechende Vertragsänderung vorzuschlagen. Zwar können die Mieter dies ablehnen, sie sollten dabei aber berücksichtigen, dass ihr Vermieter dann unter Umständen die Miete neu kalkulieren könnte. So hat beispielsweise das Landgericht München einen entsprechenden Zuschlag wegen nicht übernommener Schönheitsreparaturen im Rahmen einer Mieterhöhung zugelassen. Begründung: Mietspiegel gehen bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete in der Regel davon aus, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat.

LG-München, Urteil vom 15.5.2002, Az. 14 S 17806/01


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