Baukredite: Werbungskostenabzug des Disagios eingeschränkt

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Nehmen Sie bei einer Bank, Bausparkasse oder Versicherungsgesellschaft ein Darlehen z.B. für den Kauf oder Bau einer Immobilie auf, wird die Darlehenssumme oft nicht zu 100 %, sondern z.B. nur zu 92 % ausgezahlt. Einen solchen Abzugsbetrag - in diesem Fall 8 % - nennt man Disagio oder Damnum.

Dieser Betrag kann unter bestimmten Voraussetzungen im Jahr der Darlehensauszahlung als Werbungskosten angesetzt werden. Die Bedingungen hierfür hat die Verwaltung im sog. »5. Bauherrenerlass« in zwei wichtigen Punkten verschärft. Die Änderungen betreffen Darlehensverträge, die ab dem 1.1.2004 geschlossen wurden oder werden.

Nur noch 5 % Disagio als Werbungskosten abziehbar

Ein Disagio ist im Jahr der Darlehensauszahlung als Werbungskosten abzugsfähig, sofern es marktüblich ist. Bisher galten 10 % der Darlehenssumme als marktüblich, wenn der Zinssatz für mindestens fünf Jahre festgeschrieben war. Diesen Wert hat die Verwaltung auf 5 % der Darlehenssumme gesenkt.

Konsequenz für Sie: Im Jahr der Darlehensauszahlung können nur noch 5 % des aufgenommenen Betrags als Werbungskosten abgezogen werden. Die darüber liegende Summe muss auf die Dauer der Zinsfestschreibung oder über die Laufzeit des Darlehens verteilt werden. Letzteres gilt, falls kein Zinsbindungszeitraum vereinbart wird.

Beispiel:

Bei einem Darlehen von ? 150.000,00 mit fünf Jahren Zinsfestschreibung wird ein Disagio von 10 % vereinbart. Hatten Sie den Vertrag bis zum 31.12.2003 abgeschlossen, konnten Sie den gesamten Abzugsbetrag von ? 15.000,00 im Jahr der Darlehensauszahlung voll als Werbungskosten abziehen. Wird das Darlehen im Jahr 2004 vereinbart, können Sie bei Darlehensauszahlung nur noch ? 7.500,00 (= 5 % von ? 150.000,00) abziehen. Die restlichen ? 7.500,00 müssen Sie über die Dauer der Zinsfestschreibung verteilen. Das bedeutet: In den Jahren 2005 bis 2008 können Sie jeweils nur ? 1.875,00 als Werbungskosten geltend machen.

Vorausgezahltes Disagio: Voraussetzungen verschärft

Ein im Voraus gezahltes Disagio kann nur unter folgender Voraussetzung als Werbungskosten abgezogen werden: Innerhalb von drei Monaten nachdem Sie das Damnum entrichtet haben, muss ein erheblicher Teil des Darlehens ausgezahlt werden. Diesen Anteil hat der neue Bauherrenerlass auf 30 % der Darlehenssumme festgelegt. In den 30 % ist zwar das Disagio enthalten, es wird aber von der Teilauszahlung abgezogen. Das bedeutet: Bei einem Damnum von 5 % reicht bereits eine Zahlung von 25 % des Darlehensbetrags aus, um den Werbungskostenabzug für das Damnum zu bekommen.

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