Grundsteuererklärung: So prüfen Sie Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbetragsbescheid

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Die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung wurde zwar bis 31.1.2023 verlängert. Viele Immobilieneigentümer haben aber bereits abgegeben und bekommen jetzt den Grundsteuerwertbescheid. Das ist der erste von drei Steuerbescheiden, die es bei der Neufestsetzung der Grundsteuer gibt.

 

Inhalt

 

Wann kommt der neue Grundsteuerbescheid?

Den endgültigen Grundsteuerbescheid, in dem die Höhe der ab 2025 zu zahlenden Grundsteuer bekanntgegeben wird, erhalten Sie voraussichtlich im Lauf des Jahres 2024.

Vorher verschickt das Finanzamt bereits

  • den Grundsteuerwertbescheid: Diesen Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuerwertes verschickt das Finanzamt voraussichtlich ab Herbst 2022 bis in das Jahr 2023.

  • den Grundsteuermessbetragsbescheid: Diesen Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags verschickt das Finanzamt ebenfalls voraussichtlich ab Herbst 2022 bis in das Jahr 2023.

Die Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag werden oft zusammen in einem Umschlag verschickt.

So prüfen Sie den Grundsteuerwertbescheid

In Abschnitt A des Grundsteuerwertbescheids finden Sie die Daten zu Ihrem Grundstück und auch bereits den Grundsteuerwert.

  • Sind die Daten zum Grundstück korrekt?

In Abschnitt B finden Sie die Berechnung des Grundsteuerwerts.

  • Wurden Ihre Daten aus der Grundsteuererklärung korrekt übernommen?

  • Stimmen Bodenrichtwert, Baujahr, Anzahl der Garagen, Wohnfläche, Nutzfläche und Grundstücksfläche mit den von Ihnen gemachten Angaben überein?

Das war der einfache Teil. Wenn das Finanzamt hier Fehler gemacht hat, bitten Sie um eine Korrektur.

Wenn Sie die restliche Berechnung nachvollziehen möchten, wird es jetzt etwas aufwendiger. Mit diesen Angaben und Werten müssen Sie sich auseinandersetzen:

Liegenschaftszinssatz für das Grundstück: Er hängt aber von der Art des Eigentums und unter Umständen auch vom Bodenrichtwert. Die Höhe Ihres Zinssatzes finden Sie in § 256 des Bewertungsgesetzes (BewG).

Restnutzungsdauer des Gebäudes: Als Gesamtnutzungsdauer werden 80 Jahre angenommen. Die Restnutzungsdauer berechnen Sie, indem Sie das Alter des Gebäudes von der Gesamtnutzungsdauer abziehen. Die Restnutzungsdauer beträgt aber immer mindestens 24 Jahr, auch wenn bei Ihrer Berechnung weniger herauskommt.

Rohertrag: Das ist die statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die im Schnitt zu zahlen wäre. Diese finden Sie in Anlage 39 BewG. Die Prozente der Mietniveaustufen, die die Nettokaltmiete vermindern oder erhöhen, finden Sie hier. Die so ermittelte Nettokaltmiete multiplizieren Sie dann mit 12. Das Ergebnis sollte der im Bescheid aufgeführte Rohertrag für die Wohnung sein.

Garagenstellplätze: Pro Garage werden mit 35 Euro im Monat gerechnet. Auch hier können die Mietniveaustufen die Miete vermindern oder erhöhen. Multiplizieren Sie die ermittelte Nettokaltmiete mit 12 und vergleichen Sie, ob Ihr Ergebnis mit der Angabe zum Rohertrag im Steuerbescheid übereinstimmt.

Reinertrag des Grundstücks: Die beiden Roherträge (Wohnung plus Garagen) ergeben zusammen den Rohertrag für das Grundstück. Der Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag. Die pauschalierten Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis können Sie in Anlage 40 BewG ablesen.

Kapitalisierter Reinertrag des Grundstücks: Jetzt wird der eben berechnete Reinertrag des Grundstücks mit einem Vervielfältiger multipliziert, den Sie in Anlage 37 BewG finden.

Umrechnungskoeffizient: Den Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhäusern finden Sie in Anlage 36 BewG.

Abzinsungsfaktor: Diese Angabe finden Sie in Anlage 41 BewG.

abgezinster Bodenwert: So wird gerechnet: Fläche x Bodenrichtwert x Umrechnungskoeffizient x Abzinsungsfaktor.

Ermittlung des Grundsteuerwerts: Für diese Rechnung addieren sie den kapitalisierten Reinertrag des Grundstücks und den abgezinsten Bodenwert.

Prüfung des Mindestwerts: Falls der Bodenwert vor Abzinsung so hoch ist, dass 75 Prozent davon mehr sind als der ermittelte Grundsteuerwert, wird dieser Wert zum Grundsteuerwert. Achtung: Hier wird der Bodenwert vor Abzinsung betrachtet! Diesen erhalten Sie mit der Berechnung: Fläche x Bodenrichtwert x Umrechnungskoeffizient (also ohne den Abzinsungsfaktor).

Wenn Sie bei der Prüfung des Bescheids zu anderen Ergebnissen kommen als das Finanzamt, legen Sie Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid ein.

So prüfen Sie den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag

Beim Grundsteuermessbetragsbescheid prüfen Sie:

  • Hat das Finanzamt mit der richtigen Steuermesszahl gerechnet?

  • Wurde der Grundsteuerwert (aus dem Grundsteuerwertbescheid, den Sie oben bereits geprüft haben) korrekt mit dieser Steuermesszahl multipliziert?

Wenn Sie bei der Prüfung des Bescheids zu anderen Ergebnissen kommen als das Finanzamt, legen Sie Einspruch gegen den Grundsteuermessbetragsbescheid ein.

Grundsteuerbescheide: So legen Sie Einspruch ein

Der Grundsteuerwertbescheid ist ein Grundlagenbescheid: Anhand der darin genannten Werte wird die Höhe der künftig zu zahlenden Grundsteuer ermittelt werden.

Prüfen Sie den Bescheid also genau, sobald Sie ihn erhalten – 2025, wenn die neue Grundsteuer fällig wird, ist es für einen Einspruch zu spät: Sowohl beim Grundsteuerwertbescheid als auch beim Grundsteuermessbescheid haben Sie nur einen Monat Zeit, um Einspruch einzulegen! Verpassen Sie die Einspruchsfrist, wird die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer bestandskräftig.

Die Frist beginnt drei Tage nach dem auf dem Bescheid abgedruckten Datum. Fällt der Fristbeginn auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt er sich auf den nächsten Werktag. Das Gleiche gilt für das Fristende.

Den Einspruch legen Sie schriftlichen beim zuständigen Finanzamt ein – entweder per Brief oder elektronisch über das Elster-Portal.

Ein formloses Schreiben reicht für den Einspruch aus. Nennen Sie darin

  • Ihren Namen und Ihre Adresse,

  • das Aktenzeichen oder die Steuernummer, die Sie auf dem Bescheid finden,

  • den konkreten Grund für den Einspruch und

  • gegen welchen Bescheid Sie Einspruch einlegen.

So prüfen Sie den Grundsteuerbescheid

2024 erhalten Sie den endgültigen Grundsteuerbescheid. Erst dann wissen Sie, wie hoch Ihre Grundsteuer ab 2025 sein wird.

Wenn Sie den Grundsteuerbescheid erhalten, prüfen Sie, ob Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Grundsteuermessbetrag mit den Werten aus den ersten beiden Bescheiden übereinstimmen. Erkundigen Sie sich auch nach dem Hebesatz, den Ihre Gemeinde festgelegt hat.

Dann rechnen Sie:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Höhe der zu zahlenden Grundsteuer

Wenn Sie erst jetzt feststellen, dass das Finanzamt 2022 oder 2023 beim Grundsteuerwert und beim Steuermessbetrag einen Fehler gemacht hat, ist es zu spät! Prüfen Sie daher ihre Bescheide immer sofort, wenn Sie sie erhalten.

Verlängerung der Abgabefrist bis Ende Januar 2023

Eigentlich sollte die Grundsteuererklärung bis zum 31.10.2022 beim Finanzamt eingereicht werden. Die Abgabefrist wurde jedoch bis zum 31.1.2023, also um drei Monate, verlängert.

Das ist auch im Sinne der Finanzämter. Denn bis Mitte Oktober 2022 hatte nicht einmal jeder dritte Immobilieneigentümer seine Erklärung abgegeben. Die Fristverlängerung bedeutet also eine Entspannung für alle Beteiligten: für Grundstückseigentümer, für Steuerberater, für Finanzämter, aber auch für die Politik.

Wichtige Fristen für die Grundsteuererklärung

1. Januar 2022: Hauptfeststellungszeitpunkt für die Ermittlung der (neuen) Grundsteuerwerte

Ende März 2022: Öffentliche Aufforderung durch das Bundesfinanzministerium zur Abgabe der Feststellungserklärungen (Grundsteuererklärung)

1. Juli 2022: Elektronische Übermittlung der Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) über ELSTER möglich.

31. Januar 2023: Ende der Frist zur Abgabe der Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung)

1. Januar 2025: Entstehungszeitpunkt der reformierten Grundsteuer: Aber diesem Zeitpunkt müssen Eigentümer die neue Grundsteuer bezahlen.

 

 

    

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Die Grundsteuerreform: Alles, was Grundstückseigentümer jetzt wissen müssen

 

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Grundsteuerreform: Steuererklärung bis 31.1.2023 abgeben

Die Abgabe muss grundsätzlich elektronisch erfolgen. Die Abgabefrist für die Erklärung endet am 31.1.2023.

Nutzen Sie für die Erstellung und Abgabe Ihrer Grundsteuererklärung unsere Software »GrundSteuerErklärung«:

  • Abruf der Daten von den Geoportalen der Bundesländer (z.B. Bodenrichtwerte)

  • Schritt für Schritt durch die Erklärung, inkl. Hilfetexte

  • Automatisierte Prüfung auf fehlende oder unplausible Angaben

  • Sichere und zuverlässige Abgabe

  • Höchste Datensicherheit

 

 

Grundsteuererklärung: Haben Sie schon ein Elster-Benutzerkonto?

Die Grundsteuererklärung muss grundsätzlich elektronisch beim Finanzamt abgegeben werden – nur in Ausnahmefällen ist die Abgabe auf Papier möglich.

Um die Grundsteuererklärung elektronisch über ELSTER abzugeben (ELSTER bedeutet übrigens » El ektronische St euer er klärung)«, brauchen Sie dort ein Benutzerkonto. Das Elster-Benutzerkonto ist kostenlos.

  • Wenn Sie bereits ein Benutzerkonto haben, um Ihre Einkommensteuererklärung elektronisch beim Finanzamt einzureichen, brauchen Sie nichts zu unternehmen: Dieses Konto können Sie auch für die Abgabe der Grundsteuererklärung verwenden.

  • Wenn Sie noch kein Benutzerkonto bei Elster haben, registrieren Sie sich bitte auf www.elster.de. Das erledigen Sie am besten so schnell wie möglich, denn Ihr Passwort erhalten Sie auf dem Postweg – das kann ein paar Wochen dauern! Das Elster-Konto können Sie dann nicht nur für die Grundsteuererklärung nutzen, sondern auch für die Abgabe Ihrer Einkommensteuererklärung – wenn Sie dies möchten. Eine Verpflichtung zur elektronischen Abgabe von Steuererklärungen besteht bei Privatpersonen nicht. Das gilt auch dann, wenn Sie ein Elster-Benutzerkonto haben.

Mit Ihrem Benutzerkonto dürfen Sie auch Erklärungen für Angehörige elektronisch an das Finanzamt übermitteln! Das gilt sowohl für Grundsteuererklärungen als auch für Einkommensteuererklärungen.

Wie viel Grundsteuer muss man künftig bezahlen?

Wie hoch Ihre Grundsteuerbelastung in Zukunft tatsächlich ausfallen wird, kann im Moment noch niemand wirklich sagen, weil weder die Grundstücksbewertung endgültig abgeschlossen ist noch die Hebesätze ab dem Jahr 2025 feststehen.

Die Neuregelung der Grundsteuer sieht vor, dass die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer erhalten bleibt. Das bedeutet: Es bleibt bei der Berechnung

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Bundesmodell und Ländermodelle unterscheiden sich vor allem bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes. Grundsätzlich gilt aber das dreistufige Berechnungsverfahren auch in den Bundesländern mit eigenem Modell – mit kleinen Abweichungen im Detail.

Was das bedeutet und wie die Regelungen zur Ermittlung und Berechnung der Grundsteuer in den einzelnen Bundesländern bzw. Stadtstaaten aussehen, erklären wir Ihnen auf unserer ausführlichen Themenseite zur Grundsteuerreform!

Was passiert, wenn keine Grundsteuererklärung abgegeben wird?

Zunächst wird das Finanzamt die Abgabe der Grundsteuererklärung anmahnen und dabei die »Strafe« androhen. Spätestens jetzt sollte man tätig werden und die Grundsteuererklärung abgeben!

  • Wer die Grundsteuererklärung dann immer noch nicht abgibt, riskiert ein Zwangsgeld von bis zu 25.000 Euro.

  • Außerdem darf das Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen schätzen, wenn keine Grundsteuererklärung eingereicht wird: Es schätzt dann zum Beispiel die Wohnfläche oder die Anzahl der Garagenplätze – wobei die Schätzung ganz sicher nicht zu Gunsten des Eigentümers ausfallen wird.

Eigentlich ist das Finanzamt auch dazu verpflichtet, einen Verspätungszuschlag festzusetzen, wenn die Erklärung nicht oder verspätet eingeht. Im Rahmen der ersten Hauptfeststellung zum Stichtag 1.1.2022 entfällt jedoch ausnahmsweise die verpflichtende Festsetzung des Verspätungszuschlags.

Erfüllt der Grundstückseigentümer seine Abgabepflicht nicht, darf das Finanzamt aber nach eigenem Ermessen einen Verspätungszuschlag festsetzen. Die Höhe des Verspätungszuschlags hängt dann von der Dauer der Fristüberschreitung ab.

Wie wird die Wohnfläche berechnet?

In fast allen Bundesländern müssen Sie für ganz oder teilweise zu Wohnzwecken genutzte Immobilien die Wohnfläche in der Grundsteuererklärung angeben. Ausnahme: Baden-Württemberg und sein Flächenmodell. Hier brauchen Sie nur die Grundstücksfläche. Wie wird die Wohnfläche berechnet und wo können Sie Angaben dazu finden?

Wie die Wohnfläche zu berechnen ist, ist nicht genau geregelt. Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist – auch nach Auffassung der Finanzverwaltung – auf jeden Fall zulässig.

Die Angaben zur Wohnfläche und zu den Nutzflächen finden Sie zum Beispiel in diesen Unterlagen:

  • Kaufvertrag der Immobilie,

  • Unterlagen zur Versicherung oder Finanzierung der Immobilie,

  • bei Wohnungseigentum: in der Teilungserklärung,

  • bei vermieteten Wohnungen: im Mietvertrag,

  • Bauunterlagen (z.B. Wohnflächenberechnung des Architekten).

Die Quadratmeterangaben, die sie in diesen Unterlagen finden, sollten Sie aber nicht vorschnell ungeprüft übernehmen – da sie maßgeblichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer haben, sollten Sie die Größe der Wohn- bzw. Nutzfläche schon im eigenen Interesse sorgfältig ermitteln und berechnen. Und: Nach der Wohnflächenverordnung werden bestimmte Flächen nur anteilig und beispielsweise Zubehörräume gar nicht bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt. Auch das kann sich auf die spätere Höhe Ihrer Grundsteuer auswirken.

Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt worden, kann auch diese für die Berechnung verwendet werden.

 

 

Was gehört zur Wohnfläche?

»Wohnfläche« sind alle Gebäudeflächen, die zu Wohnzwecken genutzt werden können. Nach der Wohnflächenverordnung und der Auffassung der Finanzverwaltung gehören dazu auch

  • häusliche Arbeitszimmer,

  • Wintergärten und Schwimmbäder (je zur Hälfte) sowie

  • Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen (i.d.R. je zu einem Viertel).

»Zubehörräume« gehören nicht zur Wohnfläche. Das sind z.B.

  • Abstellräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden (Abstellräume und Abstellkammern innerhalb der Wohnung gehören dagegen zur Wohnfläche),

  • Kellerräume,

  • Waschküchen,

  • Trockenräume,

  • Bodenräume (Speicher),

  • Heizungsräume,

  • Garagen.

Gebäudeflächen, die weder Wohn- noch Zubehörraum sind, gehören zur »Nutzfläche«. Das sind z.B.

  • Werkstätten und Werkhallen,

  • Lagerhallen,

  • Büroräume,

  • Serverräume,

  • Archive,

  • Ausstellungsräume,

  • Verkaufsräume,

  • Räume für medizinische Untersuchungen / Behandlungen,

  • Sanitärräume,

  • Umkleideräume.

Nicht zur Nutzfläche gehören

  • die Konstruktions-Grundfläche (z.B. Wände, Pfeiler),

  • technische Funktionsflächen (z.B. Lagerflächen für Brennstoffe),

  • Verkehrsflächen (z.B. Eingangshallen, Aufzugschächte, Rampen, Flure (Ausnahme: Flure innerhalb einer Wohnung oder eines EInfamilienhauses gehören zur Wohnfläche dazu)).

Wohnfläche: So wird gemessen

Die Grundfläche wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen (Vorderkante der Bekleidung) ermittelt.

Bei der Ermittlung sind die Flächen einzubeziehen von:

  • Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,

  • Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,

  • fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen,

  • freiliegenden Installationen,

  • Einbaumöbeln und

  • nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.

Nicht einbeziehen müssen Sie die Flächen von:

  • Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1m² beträgt,

  • Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,

  • Türnischen und

  • Fenster -und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

In der Grundsteuererklärung tragen Sie immer die auf volle Quadratmeter abgerundete Wohnfläche ein.

Wie hoch ist der Raum?

Je nach dem, wie hoch ein Raum ist, wird er nur zu einem Teil zur Wohnfläche gerechnet. Räume mit Dachschrägen müssen also besonders genau ausgemessen werden!

  • Räume bzw. Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern: 100% Wohnfläche.

  • Räume bzw. Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als zwei Metern, aber mindestens einem Meter: 50% Wohnfläche.

  • Räume bzw. Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als einem Metern werden nicht zur Wohnfläche gezählt.

  • Treppen (ab 3 Stufen) werden nicht zur Wohnfläche gezählt.

  • Wintergärten (unbeheizt) , Schwimmbäder und ähnlichen nach allen Seiten geschlossene Räume: 50% Wohnfläche.

  • Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen: in der Regel 25%, max. 50 %.

Warum gibt es Änderungen bei der Grundsteuer-Berechnung?

Hintergrund der Grundsteuerreform sind mehrere Urteile des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG): Im April 2018 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass die Einheitsbewertung von Grundstücken und Immobilien in den alten Bundesländern seit Anfang 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar und damit verfassungswidrig ist. Damit kann die Grundsteuer nicht mehr in der bisherigen Form erhoben werden (BVerfG, Urteil vom 10.4.2018; Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12).

Bisher wird die Grundsteuer für Häuser und Grundstücke in den alten Bundesländern nach Einheitswerten auf dem Stand von 1964 berechnet, in den neuen Bundesländern gelten sogar Werte von 1935.

(MB, AW)

 

 

    

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Die Grundsteuerreform: Alles, was Grundstückseigentümer jetzt wissen müssen

 

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Informationen zur Grundsteuerreform finden Sie auch auf einen Blick in unserer Infografik!

 

    

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URL:
https://www.steuertipps.de/steuererklaerung-finanzamt/steueraenderung/grundsteuer-und-steuererklaerung-das-muessen-eigentuemer-jetzt-wissen