Wichtig ab 2011: Zuordnung bei teilweise betrieblich genutzten Gebäuden

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Nach dem Ende des Seeling-Modells wird die Zuordnung eines gemischt genutzten Gebäudes wieder wichtig. Denn sie ist Voraussetzung für eine vorteilhafte Vorsteuerberichtigung nach späteren Nutzungsänderungen.

Mit dem Jahressteuergesetz 2010 ist das Seeling-Modell abgeschafft worden, das bisher den Vorsteuerabzug aus den Baukosten der privaten Wohnung eines Unternehmers in einem gemischt genutzten Gebäude ermöglicht hat. Beim Kauf eines Gebäudes kann das Seeling-Modell noch genutzt werden, wenn der Kaufvertrag vor dem 1.1.2011 abgeschlossen wurde, bei Errichtung eines Gebäudes muss der Bauantrag vor dem 1.1.2011 gestellt werden. Bei Gebäuden, die nicht unter diese großzügige Übergangsregelung fallen und teils betrieblich, teils privat genutzt werden, ist ab 2011 eine geänderte Rechtslage zu beachten.

Der Vorsteuerabzug für ein gemischt genutztes Gebäude ist nicht mehr zu 100% möglich, sondern nur noch anteilig in Höhe des unternehmerisch genutzten Teils. Erhöht sich innerhalb von zehn Jahren ab Kauf oder Fertigstellung die unternehmerische Nutzung, so kann das jetzt über eine Vorsteuerberichtigung zugunsten des Unternehmers berücksichtigt werden (§ 15a Abs.6a UStG). Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Unternehmer im Jahr der Errichtung oder des Kaufs das gesamte Gebäude dem Unternehmen zugeordnet hat.

Und das ist gleichzeitig die Schwachstelle der Neuregelung. Nach Auffassung der Finanzverwaltung kann nämlich eine Zuordnung nicht unterstellt werden, wenn es keine nach außen erkennbaren Hinweise gibt. Und durch den Vorsteuerabzug kann die Zuordnung nicht mehr deutlich gemacht werden, da anders als seither die auf die Wohnung entfallende Vorsteuer nicht mehr abziehbar ist. Wer also nicht rechtzeitig die erforderlichen Maßnahmen ergreift, verschenkt damit unter Umständen viele tausend Euro Vorsteuererstattung.

Beispiel

Herr Scholl ist selbstständiger Architekt und stellt im Februar 2011 den Bauantrag für ein Gebäude. Es wird im Dezember 2011 fertiggestellt und ab Januar 2012 genutzt. Im Erdgeschoss richtet Herr Scholl sein Büro ein (60% der Fläche), das Obergeschoss nutzt er für sich als Wohnung (40% der Fläche). Die Vorsteuer aus den gesamten Baukosten beträgt 80.000 Euro.

Im Januar 2015 zieht Herr Scholl in ein neues Einfamilienhaus. Von da an wird das OG, also die seitherige Wohnung, ebenfalls als Büro genutzt. Die unternehmerische Nutzung des Gebäudes ist also nach drei Jahren von 60% auf 100% gestiegen.

Umsatzsteuerliche Auswirkung ohne Zuordnung: Herr Scholl hat im Jahr 2011 den Vorsteuerabzug für das Büro geltend gemacht und vom Finanzamt 48.000 Euro erstattet bekommen (60% von 80.000 Euro). Er hat aber keine Zuordnungsentscheidung getroffen. Deshalb darf er keine Vorsteuerberichtigung aufgrund der Nutzungsänderung durchführen. Denn es handelt sich um eine Einlage aus dem privaten Bereich ins Unternehmen. Und in diesem Fall ist ein nachträglicher Vorsteuerabzug für die auf das OG entfallenden Baukosten nicht möglich.

Umsatzsteuerliche Auswirkung mit Zuordnung: Herr Scholl hat im Jahr 2011 den Vorsteuerabzug für das Büro geltend gemacht und vom Finanzamt 48.000 Euro erstattet bekommen. Außerdem hat er zeitgleich mit Einreichen seiner Umsatzsteuererklärung dem Finanzamt seine Zuordnungsentscheidung schriftlich mitgeteilt: "Ich ordne hiermit das im Dezember 2011 errichtete neue Gebäude in vollem Umfang, also mit EG (Büro) und OG (Wohnung) dem Unternehmen zu. Da das Gebäude jedoch derzeit nur zu 60% unternehmerisch genutzt wird, wird auch nur ein anteiliger Vorsteuerabzug in Höhe von 60% geltend gemacht."

Aufgrund der eindeutigen Zuordnungsentscheidung kann Herr Scholl ab 2015 die geänderte Nutzung des OG über eine Vorsteuerberichtigung gem. § 15 Abs. 1b UStG zu seinen Gunsten berücksichtigen. Vom Korrekturzeitraum von zehn Jahren sind erst drei Jahre vorbei (2012 bis 2014). Deshalb bekommt Herr Scholl in den nächsten sieben Jahren (2015 bis 2021) jeweils eine nachträgliche Vorsteuererstattung von 3200 Euro (40% der Vorkosten = 32.000 Euro; 1/10 davon entfällt auf ein volles Kalenderjahr). Ende 2021 hat Herr Scholl aufgrund der Vorsteuerberichtigung einen Betrag von insgesamt 22.400 Euro auf seinem Konto (3.200 Euro x 7). Der kurze, formlose Brief ans Finanzamt vor zehn Jahren hat sich für ihn gelohnt.

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