Vorsteueraufteilung bei umsatzsteuerfrei und umsatzsteuerpflichtig vermieteten Gebäuden

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Die Finanzverwaltung will Bauherren, die vor 2004 die Vorsteuer nach dem Umsatzschlüssel aufgeteilt haben, ab 2004 zum Umstieg auf den ungünstigeren Flächenschlüssel zwingen. Ob das rechtmäßig ist, entscheidet jetzt der BFH.

Bei einem Gebäude, das zum Teil umsatzsteuerpflichtig, zum Teil umsatzsteuerfrei vermietet wird, müssen die Vorsteuern aus den Baukosten aufgeteilt werden. Bis 2003 durften Bauherren bei der Aufteilung alternativ zum Flächenschlüssel auch den Umsatzschlüssel verwenden, der zu einem weit höheren Vorsteuerabzug führte. Denn die Mieten für vermietete Gewerberäume liegen meist deutlich höher als die für Wohnungen.

Doch ab 2004 wurde das Gesetz geändert. Seither sind Bauherren faktisch gezwungen, die Vorsteuer aus den Baukosten nach dem für sie ungünstigen Flächenschlüssel aufzuteilen (§ 15 Abs. 4 Satz 3 UStG). Aber das soll nicht nur für Gebäude gelten, die ab 2004 fertiggestellt werden. Die Finanzverwaltung ist vielmehr der Ansicht, für Jahre ab 2004 müsse auch in sogenannten Altfällen zwingend der Umstieg vom Umsatz- auf den Flächenschlüssel erfolgen. Davon wären beispielsweise Bauherren betroffen, die bei einem vor 2004 errichteten Neubau die Vorsteuer nach dem Umsatzschlüssel aufgeteilt haben. Bei ihnen soll eine nachteilige Vorsteuerberichtigung (§ 15a UStG) aufgrund einer Rechtsänderung durchgeführt werden. Je nach Dauer des restlichen Berichtigungszeitraums von zehn Jahren müssten sie demnach einen mehr oder weniger großen Anteil der in der Bauphase vom Finanzamt erstatteten Vorsteuer wieder an den Fiskus zurückzahlen.

Eine Unternehmerin hatte in den Jahren 2001 bis 2003 ein größeres Wohn- und Geschäftshaus errichtet und die Vorsteuer nach dem Umsatzschlüssel aufgeteilt. Diesen berechnete sie aus dem Verhältnis der voraussichtlichen steuerpflichtigen zu den steuerfreien Vermietungsumsätzen. Da jedoch ab 2004 ein größerer Teil des Gebäudes als geplant umsatzsteuerfrei vermietet wurde, führte sie entsprechend den gesetzlichen Vorschriften bei der Umsatzsteuererklärung 2004 eine für sie nachteilige Vorsteuerberichtigung durch.

Doch das Finanzamt wollte nicht nur die geänderte Nutzung berücksichtigen, sondern ging gleichzeitig für 2004 vom zwingenden Übergang zum Flächenschlüssel aus (Verhältnis der umsatzsteuerfrei vermieteten Fläche zur umsatzsteuerpflichtig vermieteten Fläche). Und das hätte für 2004 und die Folgejahre einen weit höheren Rückzahlungsbetrag bedeutet.

Die Unternehmerin klagte gegen die Umstellung auf den Flächenschlüssel. Das Finanzgericht gab ihr recht (FG Düsseldorf, Urteil vom 11.9.2009, 1 K 996/07U): Zwar sei die Gesetzesänderung ab 2004 durchaus vereinbar mit europäischem Recht. Es gebe allerdings eine Bindung an den bereits vorher zulässigerweise gewählten Aufteilungsschlüssel, in diesem Fall also an den Umsatzschlüssel. Aus Vertrauensschutzgründen sei dieser Grundsatz auch bei einer gesetzlich vorgegebenen Änderung des Aufteilungsmaßstabs zu beachten.

Steuertipp
Bei der Frage, ob das Finanzamt ab 2004 den Wechsel zum ungünstigeren Flächenschlüssel erzwingen und damit auf Jahre hinaus eine hohe Vorsteuerkorrektur zum Nachteil des Unternehmers erreichen kann, geht es im Einzelfall oft um tausende Euro. Gegen einen solchen Umsatzsteuerbescheid sollten sich betroffene Bauherren wehren und Einspruch einlegen. Denn das Finanzamt hat gegen die Entscheidung des FG Düsseldorf Revision eingelegt (Az. des BFH: XI R 31/09). Wir hoffen, dass auch der Bundesfinanzhof das Argument des Vertrauensschutzes gelten lässt.

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