Vorsteuerabzug aus der Renovierung eines Gebäudes

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Die Vermietung von Gebäuden ist normalerweise umsatzsteuerfrei. Ist jedoch der Mieter ein Unternehmer mit Vorsteuerabzug, der die Räume betrieblich nutzt, kann der Vermieter freiwillig zur Umsatzsteuer optieren.

Damit sichert er sich den lukrativen Vorsteuerabzug aus den Baurechnungen. Leider geht dabei leicht etwas schief, wie der folgende Fall zeigt. Dann wird nichts aus der Vorsteuererstattung, was einige tausend Euro ausmachen kann.

Eine bis dahin nicht unternehmerisch tätige Frau erwarb 2007 ein bebautes Grundstück. Das Altgebäude wurde noch im selben Jahr abgerissen und ein Neubau errichtet. Für die Jahre der Bauzeit 2007 und 2008 gab sie keine Umsatzsteuer-Voranmeldungen (USt-VA) ab. Erst als das Gebäude 2009 fertig gestellt war, reichte sie die erste USt-VA für das I. Quartal 2009 ein. Hierin machte sie auch die Eingangsleistungen im Zusammenhang mit dem Neubau aus den Jahren 2007/2008 als Vorsteuern geltend. 2010 reichte sie dann eine Umsatzsteuer-Jahreserklärung für 2009 ein. Die Unternehmerin wollte auch für vor 2009 bezogene Leistungen den Vorsteuerabzug. Da das Finanzamt dies ablehnte und ihr Einspruch erfolglos blieb, klagte die Unternehmerin.

Sie habe bereits 2007 die Absicht gehabt, das neue Gebäude umsatzsteuerpflichtig zu vermieten. Dies ergebe sich u.a. aus einem 2007 abgeschlossenen Mietvertrag über die geplante spätere umsatzsteuerpflichtige Vermietung von Büroräumen.

Das Finanzgericht wies die Klage ab (FG Hamburg vom 26.2.2014, 1 K 106/12 ). Begründung: Der Abschluss eines Mietvertrags allein sei nicht ausreichend, um die Zuordnung zum Unternehmensvermögen zu dokumentieren. Das aber sei Voraussetzung für den Vorsteuerabzug. Sie habe versäumt, dem Finanzamt die Zuordnung des Gebäudes zeitnah mitzuteilen. Eine rückwirkende Zuordnung zum Unternehmensvermögen auf den Zeitpunkt des Leistungsbezugs sei nicht möglich.

Wenn Sie umsatzsteuerpflichtig vermieten wollen, sollten Sie unbedingt dem Finanzamt rechtzeitig und zeitnah die Zuordnung zum Unternehmen mitteilen. Zeitnah bedeutet an dieser Stelle, dass Sie das Finanzamt vor Ablauf der gesetzlichen Abgabefrist für Steuererklärungen (31. Mai des Folgejahrs) über Ihre Zuordnung informieren. Beziehen Sie also die ersten Leistungen im Jahr 2015, muss die Zuordnung bis zum 31.5.2016 erfolgt sein. Das kann auch durch den Abzug der Vorsteuerbeträge in der Umsatzsteuer-Voranmeldung geschehen.

Errichten Sie wie hier ein Gebäude, wird die Frist nicht verlängert. Auch in diesem Fall bleibt die Umsatzsteuererklärung des Jahres entscheidend, in dem Sie die ersten Rechnungen erhalten haben.

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