Umsatzsteuer: Als Schadenersatz einbehaltene Mietkaution

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Erhalten Sie als umsatzsteuerpflichtiger Vermieter Entschädigungen für die vorzeitige Räumung Ihrer Mieträume und die Aufgabe des noch laufenden Mietvertrags, sind diese Einnahmen steuerpflichtig.

Von nicht steuerbarem Schadensersatz ist aber auszugehen, wenn Sie den Mietvertrag wegen versäumter Zahlungen mit sofortiger Wirkung außerordentlich fristlos kündigen und die Mietkaution als Schadenersatz einbehalten, entschied das FG München.

Geklagt hatte ein Unternehmen, das langfristig Büro- und Verwaltungsgebäude vermietete. Da eine Mieterin nicht mehr zahlte, kündigte das Unternehmen das Mietverhältnis außerordentlich fristlos. Es behielt die Mietkaution ein, um damit unter anderem den Mietausfall zu decken.

Das Finanzamt sah in der Einbehaltung der Kaution aber keinen echten Schadenersatz, der umsatzsteuerfrei zu behandeln wäre. Zumindest nicht für den Teil der Kaution, der tatsächlich für den Mietausfall einbehalten wurde. Diesen Anteil besteuerte es daher voll.

Das Gericht stellte sich auf die Seite des Unternehmens. Es begründete seine Entscheidung damit, dass die vorzeitige Vertragsbeendigung nicht durch eine einvernehmliche Aufhebung erfolgte. Dass die Mietkaution einbehalten wurde, lag ausschließlich an dem vertragswidrigen Verhalten der Mieterin. Das konnte nicht als klassischer Leistungsaustausch angesehen werden. Die Zahlung durch den Einbehalt der Mietkaution sei daher kein Entgelt und unterliege damit auch nicht der Umsatzsteuer (FG München, Urteil vom 9.2.2017, Az. 14 K 2480/14).

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