Nutzungsänderung bei Immobilien & Co.

Der Vorsteuerabzug von größeren Anschaffungen oder Reparaturen wird vom Fiskus fünf Jahre, bei Immobilien sogar zehn Jahre lang überwacht. Kommt es in diesem Zeitraum zu einer geänderten Nutzung, ist unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorsteuerberichtigung durchzuführen.

Die größte Bedeutung hat diese Vorschrift (§ 15a UStG) bei umsatzsteuerpflichtig vermieteten Gebäuden. Meist muss der Unternehmer Vorsteuer an den Fiskus zurückzahlen. Aber in manchen Fällen, beispielsweise beim Übergang vom umsatzsteuerlichen Kleinunternehmer zum Regelbesteuerer, kann sich der Unternehmer damit auch eine ansehnliche Steuererstattung sichern

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Inhaltsverzeichnis des Beitrags

  • 1. Es gibt Unterschiede
    • 1.1 Die Vorsteuer wurde fälschlicherweise geltend gemacht
    • 1.2 Der Rechnungsbetrag mindert sich nachträglich
    • 1.3 Die Verhältnisse ändern sich später
  • 2. Warum gibt es die Vorsteuerberichtigung?
  • 3. Die Voraussetzungen im Überblick
  • 4. Die Berichtigungsobjekte im Einzelnen
    • 4.1 Investitionsgüter
    • 4.2 Nur einmalig für Umsätze genutzte Wirtschaftsgüter
    • 4.3 Einbau von Bestandteilen in und sonstige Leistungen an Wirtschaftsgütern
    • 4.4 Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten
    • 4.5 Selbstständige sonstige Leistungen
  • 5. Die Bagatellgrenze von 1.000,– €
  • 6. Leistungsbezug für Ihr Unternehmen
    • 6.1 Eine Leistung für Ihr Unternehmen
    • 6.2 Ausschließlich privat genutzte Gebäude
    • 6.3 Gemischt genutzte Gebäude
  • 7. Die Verhältnisse ändern sich
    • 7.1 Diese Änderungen interessiert das Finanzamt besonders
    • 7.2 Verglichen wird mit dem ursprünglichen Vorsteuerabzug
  • 8. Änderungen, die zu Vor- oder Nachteilen führen
    • 8.1 Änderung der Verwendungsverhältnisse bei gemischten Umsätzen
    • 8.2 Verkauf oder Entnahme eines Wirtschaftsguts
    • 8.3 Rechtsänderungen sind auch Änderungen
    • 8.4 Der ursprüngliche Vorsteuerabzug war unzutreffend
  • 9. Stets nachteilige Änderungen
    • 9.1 Von umsatzsteuerpflichtigen zu umsatzsteuerfreien Umsätzen
    • 9.2 Von umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen zur eigenen Wohnung
    • 9.3 Von der Regelbesteuerung zur Kleinunternehmerregelung
    • 9.4 Von der Regelbesteuerung zur Durchschnittssatzbesteuerung
  • 10. Stets vorteilhafte Änderungen
    • 10.1 Von umsatzsteuerfreien zu umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen
    • 10.2 Von der eigenen Wohnung zu umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen
    • 10.3 Von der Kleinunternehmerregelung zur Regelbesteuerung
    • 10.4 Von der Durchschnittssatzbesteuerung zur Regelbesteuerung
  • 11. Die Änderung der Verhältnisse ist wesentlich
  • 12. Der Berichtigungszeitraum
    • 12.1 Berichtigungszeitraum bei Grundstücken: zehn Jahre
    • 12.2 Berichtigungszeitraum bei anderen Wirtschaftsgütern: fünf Jahre
    • 12.3 Beginn und Ende des Berichtigungszeitraums
  • 13. Besonderheiten bei Immobilien
    • 13.1 Verzögerter Beginn des Berichtigungszeitraums
    • 13.2 Leerstand nach einer Zeit der Vermietung
    • 13.3 Vorteile durch Option beim Grundstücksverkauf
    • 13.4 Steuerliche Folgen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen
    • 13.5 Vorsorgliche Option im Kaufvertrag – aber unbedingt
  • 14. Wann erfolgt die Vorsteuerberichtigung?
    • 14.1 Sofortige Berichtigung bei Verkauf oder Entnahme
    • 14.2 Berichtigung in der Umsatzsteuer-Jahreserklärung
    • 14.3 Berichtigung in der Umsatzsteuer-Voranmeldung
  • 15. So erklären Sie die Vorsteuerberichtigung
  • 16. Auswirkungen bei der Einkommensteuer
    • 16.1 Berichtigungsbeträge sind Einnahmen bzw. Ausgaben
    • 16.2 Private Nutzung von Gebäudeteilen
  • 17. Schritt für Schritt zum richtigen Ergebnis
  • 18. Berechnungsschema für ein Berichtigungsobjekt
  • 19. Fallbeispiele
    • 19.1 Vom Kleinunternehmer zum Regelbesteuerer
    • 19.2 Erhaltungsaufwendungen an vermietetem Gebäude
    • 19.3 Umsatzsteuerfreier Verkauf eines Gebäudes
    • 19.4 Pkw-Entnahme nach Reparaturen
    • 19.5 Pkw-Entnahme nach Einbau von Bestandteilen