Wechsel von der Vermietung zur Selbstnutzung: Mehr Schuldzinsen abziehbar

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Wer im Laufe eines Jahres eine bisher vermietete Wohnung selbst bezieht bzw. umgekehrt aus der bisher selbst genutzten Wohnung auszieht und diese dann vermietet, kann grundsätzlich Schuldzinsen nur zeitanteilig für die Monate der Vermietung absetzen. Darüber hinaus sind aber auch Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten abziehbar, wenn mit dem entsprechenden Darlehen während der Vermietungszeit sofort abziehbare Werbungskosten finanziert wurden. Darunter fällt insbesondere Erhaltungsaufwand, wie etwa der Austausche von Fenstern und Türen, die Neueindeckung des Daches oder der Einbau einer neuen Heizungsanlage

Diese Abzugsmöglichkeit wurde seitens der Verwaltung aber eingeschränkt: Sie wollte Schuldzinsen nur dann anerkennen, wenn der fiktive Veräußerungserlös der Immobilien zur Schuldentilgung nicht ausreicht (BMF-Schreiben vom 18.7.2001, BStBl. I 2001 S. 513.

Dem hat aber der BFH in einem aktuellen Urteil widersprochen (BFH-Urteil vom 12.10.2005, Z. IX R 28/04). Danach sind Schuldzinsen für einen Kredit zur Finanzierung von während der Vermietungszeit sofort abziehbaren Werbungskosten als nachträgliche Werbungskosten abziehbar - und zwar unabhängig vom Zahlungszeitpunkt und unabhängig vom etwaigen Veräußerungserlös der Immobilie. Grund: Die während der Vermietungszeit angefallenen Werbungskosten betreffen nur die Einkommenssphäre. Werden diese mit Kredit finanziert, hängen sie wirtschaftlich mit Einkünften zusammen. Das gilt auch nach Aufgabe der Vermietungstätigkeit. Da es hier kein Zusammenhang mit der Vermögensebene gibt, kann auch die Höhe des fiktiven Veräußerungserlöses keine Rolle spielen, so die BFH-Richter.

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