Gewerbliche Nutzung von Mietwohnungen ist genehmigungspflichtig

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Wer als Mieter in seiner Wohnung nicht nur wohnt, sondern auch arbeitet, braucht dafür grundsätzlich die Genehmigung seines Vermieters. Das gilt jedenfalls dann, wenn die berufliche Nutzung Publikumsverkehr mit sich bringt.

Ein Immobilienmakler bewohnte zusammen mit seiner Familie eine Mietwohnung. Gleichzeitig unterhielt er in der Wohnung sein Büro.

Der Vermieter warf dem Mann vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung vor. Schließlich war diese zu "Wohnzwecken" angemietet worden, und im Mietvertrag hieß es ausdrücklich "...Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den ... bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen..."

Es kam zur Kündigung, gegen die sich der Makler wehrte. Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht. Begründung: Ein Vermieter muss Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung nicht dulden. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter sich nicht (wie hier) die Genehmigung ausdrücklich vorbehalten hat.

Ausnahme: "Treu und Glauben" verlangen, dass im Einzelfall doch eine teilgewerbliche Nutzung zu gestatten ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn vom etwaigen Publikumsverkehr keine Beeinträchtigungen ausgehen, die über die reine Wohnungsnutzung hinausgehen. Die ist aber laut Bundesgerichtshof bei einer Beschäftigung von Mitarbeitern, die dem Mieter hier vorgeworfen wurde, gegeben. Eine Genehmigung kann daher nicht verlangt werden (BGH, Urteil vom 14.7.2009, Az. VIII ZR 165/08).

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