Fallstricke bei der Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder

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Das FG Düsseldorf hat einer Familie einen dicken Strich durch die Steuerspar-Rechnung gemacht und das Mietverhältnis zwischen den Eltern und der unterhaltsberechtigten Tochter nicht anerkannt. Lesen Sie hier, warum.

Die Eltern hatten an ihre Tochter seit November 2011 eine 54 m2 große Wohnung in einem Zweifamilienhaus vermietet. Bei Abschluss des Mietvertrages besuchte die Tochter noch das Gymnasium, anschließend die Universität. Der Mietvertrag sah eine Kaltmiete von 350 € und Nebenkostenvorauszahlungen von 125 € vor. Tatsächlich zahlte die Tochter jedoch – nichts.

Das Finanzamt konnte folglich keine Einkunftserzielungsabsicht der Eltern erkennen und ließ die bei den Vermietungseinkünften geltend gemachten Werbungskosten nur anteilig zum Abzug zu. Dagegen machten die Eltern geltend, ihre Tochter habe die Miete von insgesamt 4.200 € und die abgerechneten Nebenkosten von 115 € aus dem Barunterhalt bestritten. Sie habe einen Unterhaltsanspruch von mindestens 781 € pro Monat. Der Differenzbetrag werde ihr je nach Bedarf bar ausgezahlt.

Doch auch das FG Düsseldorf erkannte diese Konstruktion nicht an. Die Richter erklärten, die Überlassung der Wohnung stelle sich nicht als entgeltliche Nutzungsüberlassung dar, sondern als Naturalunterhalt. Bereits der Mietvertrag halte dem anzustellenden Fremdvergleich nicht stand. Vereinbart worden sei die unbare Zahlung der Miete durch Überweisung. Tatsächlich sei aber kein Geld von einem Konto der Tochter auf ein Konto der Eltern geflossen.

Auch die behauptete Verrechnung der Miete mit dem Unterhalt konnte nach Ansicht der Richter zu keinem anderen Ergebnis führen. So sei zum Beispiel die Höhe des Unterhaltsanspruchs nicht im Einzelnen festgelegt worden. Ebenso wenig seien die weiteren Barunterhaltsleistungen vereinbart und abgerechnet worden.

Die weiteren Umstände bestärkten die Richter in ihrer Überzeugung: So war die Tochter nur schrittchenweise in die Wohnung der verstorbenen Urgroßmutter eingezogen und nutzte die Wohnung auch nicht für ein selbständiges hauswirtschaftliches Leben. Den Beteiligten, so das abschließende Fazit, sei es nicht um eine entgeltliche Vermietung gegangen, sondern um Naturalunterhalt in Gestalt der Wohnraumüberlassung (FG Düsseldorf vom 20.5.2015, 7 K 1077/14 E ; Az. der Revision IX R 28/15).

Halten Sie bei der Vermietung an Angehörige alle Kriterien, nach denen die Finanzverwaltung ein Mietverhältnis prüfen kann, genau ein und dokumentieren Sie das. In jedem Fall sollten Sie einen schriftlichen Mietvertrag abschließen, wie Sie es mit jedem anderen Mieter auch tun würden. Der Mietvertrag sollte die allgemein üblichen Bestimmungen enthalten wie eine Mietkaution, Instandhaltungspflichten und Ähnliches.

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