Immobilien bei Trennung und Scheidung: Denken Sie an die 10-Jahres-Frist!

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Wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Anschaffung wieder veräußert wird, liegt ein zu versteuerndes privates Veräußerungsgeschäft vor. Etwas anderes gilt lediglich, wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – und zwar die ganze Zeit.

In der Praxis tritt leider immer wieder folgender Fall auf: Ein Paar zieht in ein eigengenutztes Objekt ein, welches nur einer der beiden gekauft hat. Auch das gemeinsame Kind wohnt mit in der Immobilie. Irgendwann kommt es zur Trennung der Partner, weshalb der Immobilieneigentümer aus der gemeinsamen Wohnung auszieht und diese zukünftig dem ehemaligen Lebensgefährten und dem gemeinsamen Kind unentgeltlich zur Verfügung stellt. Noch etwas später wird die Immobilie verkauft.

Bei einer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung der Immobilie kann das im Einzelfall ein riesiges Steuerproblem werden. Denn der Immobilieneigentümer hat weder die komplette Zeit seit der Anschaffung bzw. Fertigstellung in der Immobilie gelebt, noch hat er im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Er ist ja schließlich schon vorher ausgezogen.

Fraglich ist in solchen Fallkonstellationen, ob die unentgeltliche Überlassung der Immobilie an den ehemaligen Lebensgefährten und das gemeinsame Kind als Eigennutzung im Sinne des privaten Veräußerungsgeschäftes gewertet werden kann. Die einfache Antwort lautet: nein. Der Verkauf der Immobilie ist ein privates Veräußerungsgeschäft und muss voll versteuert werden.

Allerdings gibt es eine Ausnahme. So wurde in der Rechtsprechung festgehalten, dass eine Eigennutzung des Eigentümers ausnahmsweise angenommen werden darf, wenn der Eigentümer die Wohnung einem Kind zur Nutzung zur Verfügung stellt, für das er Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag erhält.

Auf Basis dieser Rechtsprechung muss nun aktuell der Bundesfinanzhof klären, ob der Ausnahmetatbestand zum privaten Veräußerungsgeschäft auch greifen kann, wenn die Wohnung an ein Kind überlassen wurde, für das der Steuerpflichtige jedoch keinen Anspruch mehr auf Kindergeld oder die steuerlichen Kinderfreibeträge (mehr) hat.

Wer in einem ähnlichen Dilemma steckt, kann sich auf das anhängige Verfahren vor dem Bundesfinanzhof berufen, das Aktenzeichen ist IX R 15/16.

Berufen Sie sich nur dann auf das anhängige Verfahren, wenn Sie sich bereits in der geschilderten Situation befinden.

In allen anderen Fällen, in denen der Sachverhalt noch gestaltet werden kann, sollte man dies auch tun. So ist zu prüfen, ob nicht gegebenenfalls mit der Veräußerung bis zum Ablauf der zehnjährigen Veräußerungsfrist gewartet werden kann. Häufig ist es in der Praxis nämlich so, dass nur noch wenige Monate zur Komplettierung der zehnjährigen Frist benötigt werden.

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