Wohn-Riester: Wie funktioniert er und welche Förderform ist die beste?

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Mit dem neuen Eigenheimrentengesetz werden Kauf, Bau oder Entschuldung einer selbst genutzten Wohnung oder eines Hauses mit staatlichen Zulagen gefördert.

Das Eigenheim gilt als beliebteste Altersvorsorge der Deutschen. Das hat auch der Gesetzgeber erkannt und die selbst genutzte Immobilie nachträglich in den Kreis der förderfähigen Vorsorgeprodukte aufgenommen (Eigenheimrentengesetz). Kauf, Bau oder Entschuldung einer selbst genutzten Wohnung oder eines Hauses sowie der Erwerb von Wohngenossenschaftsanteilen erhalten damit ebenso die Zulagenberechtigung wie Rentenversicherungen, Fondssparpläne und Banksparpläne. Dadurch beendet die Regierung rund drei Jahre nach dem Wegfall der Eigenheimzulage die Diskriminierung der Wohnimmobilie, die nun gleichberechtigt neben der Altersrente steht.

Investitionen für mietfreies Wohnen im Alter erhalten die gleiche Förderung wie Geldrenten: Die Zulagen betragen jährlich 154 Euro pro Erwachsenen und 185 Euro pro Kind (300 Euro für Kinder, die nach dem 31.12.2007 geboren wurden), wenn 4 Prozent des rentenversicherungspflichtigen Bruttogehalts des Vorjahres bis zur Förderhöchstgrenze von 2.100 Euro in einen Bauspar- oder Darlehensvertrag oder einen der drei Varianten von Riester-Verträgen eingezahlt werden. Reichen die Zulagen allein nicht aus, um den Eigenbeitrag steuerfrei zu stellen, erhält der Sparer eine Steuererstattung durch Sonderausgabenabzug von der Einkommensteuer (Anlage AV).

Geldtipp
Sinnvoller als 25 Jahre auf eine Immobilie zu sparen ist es, ein Darlehen aufzunehmen und bereits in jungen Jahren ins eigene Heim einzuziehen. Dann profitieren Sie von steigenden Preisen und Löhnen. Außerdem können Sie bei einem Eigenheim den höheren Wohnkomfort genießen.

Welche Förderform ist die beste?

Bauherren und Altersvorsorgesparer haben fünf Möglichkeiten, die staatliche Förderung der neuen Eigenheimrente zu nutzen:
  • Den Abschluss eines Darlehensvertrags mit der Option zu Sondertilgungen durch die Riester-Zulagen.
  • Den Abschluss eines Bausparvertrags, in den neben den Riester-Zulagen u.U. auch die Wohnungsbauprämien bzw. Arbeitnehmersparzulagen fließen können.
  • Die vollständige Nutzung eines bestehenden Riester-Vertrags (Rentenversicherung, Fonds- oder Banksparplan) zur Finanzierung des Eigenheims.
  • Die nachträgliche Aufnahme der Riester-Förderung in einen bestehenden Darlehensvertrag.
  • Die Umwandlung eines bestehenden Bausparvertrags in einen förderfähigen Riester-Vertrag.
  • Bei den beiden erstgenannten Möglichkeiten gilt es zu warten, bis das Eigenheimrentengesetz verabschiedet ist und die Anbieter von Immobiliendarlehen und Bausparverträgen ihre Finanzierungsmodelle vorlegen. Das soll etwa im November 2008 der Fall sein.

Die Nutzung bestehender Riester-, Darlehens- und Bausparverträge hängt von der Flexibilität und Kundenorientierung der jeweiligen Anbieter ab. Wer bereits einen Riester-Vertrag bespart und diesen auf die Eigenheimrente umstellen möchte, dürfte noch die geringsten Schwierigkeiten bekommen. Er darf das angesparte Kapital nach Abschluss des Kaufvertrags aus dem bisherigen Riester-Vertrag entnehmen und kann es vollständig zur Finanzierung des neuen Wohneigentums verwenden. Der Sparer kann also in diesem Fall schon weit vor Rentenbeginn das angesparte Riester-Guthaben zu 100 Prozent nutzen.

Bei bestehenden Immobilienfinanzierungen ist es sinnvoll, mit der Bank über Sondertilgungsrechte durch Riester-Zulagen zu verhandeln. Dabei kann es freilich sein, dass Kreditinstitute ausweichend reagieren und stattdessen die herkömmlichen Riester-Sparprodukte oder einen riesterfähigen Bausparvertrag empfehlen. Das geschieht meist deshalb, weil Sondertilgungen die Zinseinnahmen verringern und eine Rentenversicherung, ein Fondssparplan oder ein Bausparvertrag zusätzliche Provisionen einbringt.

Bausparvertrag nur bedingt zum Riestern geeignet

Bei der Umwandlung eines bestehenden Bausparvertrags in einen Wohn-Riester-Vertrag gilt es zu bedenken, dass zusätzlich zu den prämienbegünstigten Sparleistungen (maximal 512 Euro bei Alleinstehenden und 1.024 Euro bei Ehegatten) der Mindesteigenbeitrag von 4 Prozent des Vorjahresbruttogehalts aufzubringen ist (mindestens 60 Euro im Jahr), um die maximale Riester-Zulage (siehe oben) zu erhalten. Allerdings ist das Besparen eines Bausparvertrags eher nachteilig, wenn die Immobilie bereits gekauft wurde und die Darlehenstilgung schon läuft. Dann ist es besser, die Riester-Förderung direkt zur Darlehenstilgung zu verwenden. Die Nutzung der Riester-Förderung über einen Bausparvertrag ist mit dem Verzicht auf zwei Vorteile reiner Bausparverträge verbunden: die Übertragbarkeit auf Verwandte und die Verwendung für andere als wohnwirtschaftliche Zwecke, z.B. für Autokauf oder Reise, bei Bausparverträgen, die vor dem 1.1.2009 abgeschlossen wurden.

Am Ende schlägt die Steuer zu

In allen genannten Fällen ist zu beachten, dass bei Wohn-Riester keine Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen gefördert werden. Außerdem darf die Immobilie erst 20 Jahre nach Eintritt in den Ruhestand verkauft werden und das entnommene Kapital ist ab Rentenbeginn zu versteuern. Die Besteuerung erfolgt auf der Grundlage des entnommenen Kapitals, das fiktiv mit 2 Prozent p.a. verzinst wird. Dabei besteht die Wahl zwischen zwei Möglichkeiten: Entweder Sie zahlen die Steuer auf 70 Prozent der zu versteuernden Summe auf einmal oder in jährlichen Raten auf 100 Prozent. Wie lange Sie im zweiten Fall Steuern zahlen müssen, hängt vom Rentenbeginn ab; i.d.R. ist von 18 bis 23 Jahren auszugehen (bis zum 85. Lebensjahr). Vorteil: Der Steuersatz ist i.d.R. im Ruhestand niedriger als während des Erwerbslebens.

Nachteil: Die Steuerlast kann die Zahlungsfähigkeit übersteigen, weil sie sich nicht - wie bei einer Geldrente - auf laufende Einkünfte bezieht, von denen sie getragen werden könnte.

Geldtipp
Da im Alter der große Steuerhammer droht, sollten Eigenheimrentner rechtzeitig einen Teil der ersparten Miete für die Steuernachzahlung zurücklegen (rund 120 Euro bzw. 130 Euro pro Monat). Die Eigenheimrente gehört zu den komplizierteren Varianten der Immobilienfinanzierung. Sie empfiehlt sich vor allem dann, wenn kein Geld für eine Trennung von zusätzlicher Altersvorsorge und dem Erwerb von Wohneigentum vorhanden ist.

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