Werbungskosten bei verbilligter Vermietung und zeitgleicher Immobilienübertragung

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Welche Werbungskosten bei einer verbilligten Vermietung an Angehörige anerkannt werden, ist immer wieder Streitpunkt vor den Finanzgerichten. Einen besonders komplizierten Fall hatte das Finanzgericht Hamburg zu entscheiden. Denn beinahe zeitgleich mit der Übertragung der Immobilie von der Mutter auf die Tochter vermietete diese die Immobilie verbilligt an die Eltern.

Bei der Übertragung gab es Gegenleistungen, die sämtliche Verbindlichkeiten der Eltern deckten. Die Richter hatten gleich zwei Fragen zu klären. Erstens: Welcher Teil der Werbungskosten ist steuerlich anzuerkennen? Zweitens: Handelt es sich bei der Gegenleistung in voller Höhe um Anschaffungskosten der Immobilie oder ist ein Teil der Zahlung privat veranlasst und darf nicht als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden?

Zunächst galt es, zu klären, ob das Mietverhältnis so durchgeführt wurde, dass es einem Drittvergleich standhält. Im vorliegenden Fall waren Nebenkosten nicht abgerechnet worden. Da im Übrigen das Mietverhältnis nach den vertraglichen Vereinbarungen durchgeführt wurde, konnte der Vertrag dennoch anerkannt werden. Nach Ansicht der Richter genügt die fehlende Nebenkostenabrechnung nicht, um die Anerkennung des Mietvertrages zu verweigern, wenn die Hauptpflichten für Mieter und Vermieter vertraglich eindeutig geregelt sind und dieser Vertrag auch eingehalten wird. Zu den Hauptpflichten eines Mietvertrages gehört insbesondere die Zahlung der Miete.

Weiter war aber zu klären, welcher Teil der geltend gemachten Werbungskosten anerkannt werden konnte. Die Tochter hatte die Immobilie der Mutter übernommen. Anlass war die akute Überschuldung der Eltern, die ihre Immobiliendarlehen nicht mehr bedienen konnten. In der ersten Ausfertigung des Übertragungsvertrages hatten Eltern und Tochter dennoch festgehalten, dass die Immobilie ohne Gegenleistung übergehen sollte, obwohl die Tochter alle auf dem Objekt lastenden Darlehen ablöste. Erst zwei Jahre später wurde ein klärender Nachtrag zum Übertragungsvertrag beurkundet, der diese Verpflichtung ergänzte.

Die Aufwendungen für die Ablösung der Darlehen ihrer Eltern machte die Tochter als eigene Anschaffungskosten für die Immobilie geltend und setzte die Darlehenszinsen als Werbungskosten ab. Das zuständige Finanzamt versagte die Anerkennung der vollen Werbungskosten.

Nach Ansicht des Finanzamts zahlte die Tochter einen höheren Preis für die Immobilie, als es dem Verkehrswert entsprochen hätte. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes war man von den zukünftigen Mieterträgen ausgegangen, die bereits in dem Vertrag über die verbilligte Vermietung vereinbart waren. Damit war nicht der volle Kaufpreis aus dem Grund gezahlt worden, aus der Immobilie Mieterträge zu erzielen.

Der Teil des Kaufpreises, der den Verkehrswert überstieg, wurde vielmehr aufgewendet, um die Eltern zu entschulden und steht damit nicht in direktem Zusammenhang mit den späteren Mieteinkünften. Als Anschaffungskosten berücksichtigte auch das Finanzgericht Hamburg daher nur den Teil des Kaufpreises, der dem ermittelten Verkehrswert entspricht. Nur die auf diesen Teil des Kaufpreises entfallenden Zinsen sind nach Ansicht des Gerichts Werbungskosten zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Auch die Abschreibungen sind nach Ansicht von Finanzamt und Finanzgericht zu kürzen, weil nur Anschaffungskosten in Höhe des Verkehrswerts zu berücksichtigen sind (FG Hamburg vom 17.12.2013, 6 K 147/12 ).

Der Verkehrswert wurde vermindert durch den frühzeitigen Abschluss des Mietvertrages. Schließen Sie einen Vertrag über eine vergünstigte Vermietung grundsätzlich erst nach dem Eigentumsübergang ab, um sich die Abschreibung auf den ungeminderten Verkehrswert zu sichern.

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