Wann Beteiligungsverluste aus geschlossenen Immobilienfonds nicht anerkannt werden

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Wer sich an einer Personengesellschaft beteiligt, die in Immobilien anlegt (z.B. als geschlossener Immobilienfonds), darf seine Verluste aus Vermietung und Verpachtung steuerlich nur geltend machen, wenn sowohl bei ihm als auch auf der Ebene der Gesellschaft eine "Einkunftserzielungsabsicht" vorliegt.

Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden von Finanzamt ohne weitere Prüfung anerkannt, wenn eine dauerhafte Vermietung vorliegt. Wird nur befristet vermietet, muss der Vermieter seine Einkunftserzielungsabsicht mittels einer Überschussprognose nachweisen. Ergibt diese Prognose, dass sich für die Zeit der Vermietung ein Totalverlust ergibt (Summe aller Werbungskosten höher als Summe aller Mieteinnahmen), werden die Verluste wegen "Liebhaberei" nicht anerkannt und aus ist es mit den Steuervorteilen.

Das gilt auch bei Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, die steuersparende Anfangsverluste einbringen. Wenn Sie Ihre Anteile nur für einige Jahre halten und dann aussteigen, müssen Sie mit einer Streichung Ihrer Verlustzuweisungen durch das Finanzamt rechnen. Aber auch auf der Ebene der Fondsgesellschaft muss laut neuerer BFH-Rechtsprechung Einkunftserzielungsabsicht bestehen (BFH, Urteil vom 20.1.2009, Az. IX R 49/07). Das Urteil erging zum sog. "Hamburger Modell": Bei diesem Modell beteiligen sich Anleger an einer Personengesellschaft (z.B. GbR), die Mietshäuser baut oder kauft und sich nach Ablauf einer bereits im Gesellschaftsvertrag festgelegten Zeit wieder auflöst (z.B. nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist). Die Gesellschafter erhalten als Abfindungsguthaben jeweils eine der vermieteten Wohnungen, die sie weiterhin vermieten oder auch verkaufen können.

Der Bundesfinanzhof sieht bei der Gesellschaft wegen des von vornherein festgelegten Auflösungstermins eine nur befristete Vermietung und erkennt daher die Vermietungsverluste der Gesellschaft nicht an, weil sich bis zu deren Auflösung kein positiver Totalüberschuss ergibt. Die Folge ist, dass die Gesellschafter für die Zeit ihrer Beteiligung keine anteiligen Verluste aus Vermietung und Verpachtung zugewiesen bekommen können. Das Gleiche gilt, wenn bereits im Gesellschaftsvertrag für die Gesellschafter eine Kündigungsmöglichkeit festgelegt ist. Auch dann liegt für den BFH eine nur befristete Vermietung vor. Vermietet ein Gesellschafter nach dem Ausscheiden aus der Gesellschaft die als Abfindung erhaltene Wohnung unbefristet weiter, erkennt der BFH erst ab diesem Zeitpunkt die Verluste bei ihm an.

Steuertipp
In so einem Fall sollten betroffene Gesellschafter Einspruch einlegen gegen den negativen Feststellungsbescheid für die Gesellschaft. Denn nach einem älteren Erlass der Finanzverwaltung liegt bei anschließender Weitervermietung der Wohnung durch den ausgeschiedenen Gesellschafter eine schon zum Zeitpunkt des Beitritts zur Gesellschaft unbefristete Vermietungsabsicht vor, sodass Ihre Verluste von Anfang an anzuerkennen sind (OFD Frankfurt vom 3.3.1999, Az. S 2253 A-48-St II 24). Bisher ist nicht bekannt, wie die Finanzverwaltung auf das neue BFH-Urteil reagieren wird, sodass der alte Erlass erst einmal weitergilt.

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