Vermietung von Gewerbeobjekten: Anerkennung von Verlusten erschwert

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Werden Gewerbeobjekte langfristig vermietet, muss die Einkünfteerzielungsabsicht für jeden Einzelfall konkret festgestellt werden. Das geht aus einer Entscheidung des BFH hervor.

Der Kläger besitzt ein Gewerbeobjekt in einer wirtschaftsschwachen Region. Von 2002 bis 2005 war das Objekt gar nicht vermietet, davor nur zum Teil, sporadisch und unter Wert. Dadurch hatte er nur geringe Einnahmen, denen jedoch hohe Ausgaben gegenüberstanden: Abschreibungen, Grundsteuer und Gebäudeversicherung führten zu einem deutlichen Werbungskosten-Überschuss.

Schon das Finanzgericht hatte die Vermietungsbemühungen des Eigentümers als wenig stringent und effektiv beurteilt und eine Einkünteerzielungsabsicht verneint. Dieser Auffassung schloss sich der BFH an.

Voraussetzung für den Werbungskostenabzug sei, erklärten die Richter, dass der Steuerpflichtige aus der Vermietung auf Dauer einen Einnahmeüberschuss erzielen will. Hiervon ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit zwar grundsätzlich auszugehen. Dies gilt aber nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht für die Vermietung von Gewerbeobjekten. Bei Gewerbeimmobilien muss im Einzelfall festgestellt werden, ob der Steuerpflichtige beabsichtigt (hat), auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten - also einen Gewinn - zu erzielen.

Dabei muss der Steuerpflichtige selbst nachweisen, dass eine solche Einkünteerzielungsabsicht besteht. Wenn sich, wie im entschiedenen Fall, zeigt, dass für das Objekt kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, muss der Steuerpflichtige zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten. Konsequenz: Es werden keine Werbungskosten mehr anerkannt (BFH, Urteil vom 20.7.2010, Az. IX R 49/09).

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