Vermietung: Sonder-AfA gehört nicht immer in die Prognoserechnung

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Vermietungsverluste erkennt das Finanzamt nur an, wenn eine Einkunftserzielungsabsicht besteht. Bei befristeter Vermietung ist diese Absicht anhand einer Totalüberschussprognose für den Vermietungszeitraum zu prüfen. Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz zählen dabei nur in bestimmten Fällen mit.

Ist eine Vermietung auf Dauer angelegt, geht das Finanzamt grundsätzlich davon aus, dass Sie einen Totalüberschuss erwirtschaften wollen. Es erkennt deshalb auch über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse an. Ist die Vermietung dagegen von vornherein befristet und liegt die Vermutung nahe, dass ein positives Gesamtergebnis innerhalb des verkürzten Zeitraums nicht zu erzielen ist, muss die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose nachgewiesen werden.

Bisher war fraglich, inwieweit Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz (FördG) bei befristeter Vermietung in eine Totalüberschussprognose einzubeziehen sind. Jetzt hat der Bundesfinanzhof entschieden (BFH-Urteil vom 25.6.2009, Az. IX R 24/07): Bei einer auf zehn Jahre begrenzten Gebäudevermietung sind die Sonderabschreibungen nach dem FördG nicht einzubeziehen, wenn die nachträglichen Herstellungskosten innerhalb dieser Zeit vollständig abgeschrieben werden.

Im konkreten Fall hatte der Kläger das Rathaus einer Stadt erworben und nach der Sanierung für zehn Jahre an die Stadt vermietet. Nach zehn Jahren endete der Mietvertrag und das Rathaus fiel an die Stadt zurück. Bei linearer Abschreibung der durch die Sanierung entstandenen nachträglichen Herstellungskosten hätte der Kläger einen Totalüberschuss erzielt. Durch die Sonderabschreibung erzielte der Kläger jedoch für die gesamten zehn Jahre Vermietungsverluste, die das Finanzamt nicht anerkennen wollte. Begründung: Es fehlt eine Einkunftserzielungsabsicht und damit die Grundlage, um Verluste geltend zu machen.

Anders sieht es der BFH: Förderzweck der Sonderabschreibungen war es, Investitionsanreize für Steuerpflichtige im Fördergebiet zu schaffen. Entsteht eine negative Totalüberschussprognose nur dadurch, dass nachträgliche Herstellungskosten innerhalb der Dauer der Vermietungstätigkeit vollständig abgeschrieben werden, widerspricht das dem Förderzweck.

Denn würden die Sonderabschreibungen in die Prognose einbezogen, wären die dadurch entstehenden Vermietungsverluste nicht mehr abziehbar und der Vorteil der erhöhten Abschreibungen würde zunichte gemacht. Der Gesetzgeber will es aber anders: Vermieter sollen den Steuervorteil durch die Sonderabschreibung endgültig behalten dürfen, auch wenn sie das Gebäude nach Ablauf des Begünstigungszeitraums nicht mehr zur Einkunftserzielung nutzen. Deshalb darf nur die lineare Abschreibung in die Überschussprognose einfließen.

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