Vermietung im EU-Ausland: Verluste mindern den Steuersatz

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Für Verluste aus der Vermietung einer ausländischen Immobilie hat der deutsche Fiskus nicht viel übrig: Wer solche Verluste »erleidet«, kann diese bisher nur mit positiven Vermietungseinkünften aus einer Immobilie im gleichen Staat verrechnen. Ist das im gleichen Jahr nicht möglich, können die entsprechenden Verluste vorgetragen und in späteren Jahren mit positiven Vermietungseinkünften aus dem gleichen Staat saldiert werden. Dagegen dürfen nach § 2a EStG ausländische Vermietungseinkünfte nicht mit in Deutschland zu versteuernden Einkünften ausgeglichen werden.

§ 2a EStG verhindert aber nicht nur, dass ausländische Vermietungsverluste direkt verrechnet werden. Auch indirekt, nämlich über einen niedrigeren Steuersatz, entlasten diese Verluste Immobilienbesitzer nicht. Denn sie werden bei der Ermittlung des Steuersatzes nicht vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen, also nicht in den negativen Progressionsvorbehalt einbezogen.

Hätten Sie statt Verlusten dagegen positive ausländische Vermietungseinkünfte erzielt, die aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens steuerfrei sind, würde sich trotzdem Ihr persönlicher Steuersatz erhöhen - und zwar wegen des sog. Progressionsvorbehalts.

Dass ausländische Vermietungsverluste einerseits und positive ausländische Vermietungseinkünfte anderseits ungleich behandelt werden, widerspricht dem EU-Recht (Urteil des EuGH vom 21.2.2006, DStR 2006 S. 392, Aktenzeichen C-152/03). Das Urteil des EuGH bedeutet für Sie: Genauso wie positive Einkünfte den Steuersatz erhöhen, müssen Verluste ihn senken (negativer Progressionsvorbehalt).

Steuertipp
Sie sollten Ihre ausländischen Verluste in der Steuererklärung angeben und beantragen, dass sie in den negativen Progressionsvorbehalt einbezogen werden. Dadurch mindert sich Ihr persönlicher Steuersatz. Lehnt das Finanzamt diesen Antrag ab, sollten Sie dagegen Einspruch einlegen und auf das EuGH-Urteil C-152/03 verweisen.

Wichtig: Das Urteil gilt nur für Wohnungen im EU-Ausland, aber nicht für Immobilien in anderen Staaten.

Nicht entschieden hat der EuGH, ob Sie ausländische Vermietungsverluste von Ihren positiven Einkünften abziehen dürfen. Wir informieren Sie, wenn es zu dieser Frage ein Musterverfahren gibt.

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