Vermietung einer Ferienwohnung: Überschusserzielungsabsicht trotz geringfügiger Selbstnutzung

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Das FG Niedersachsen widerspricht dem BFH und urteilt im Sinne des Steuerzahlers: Die Richter erkannten mehrjährige Verluste aus der privaten Vermietung einer Ferienwohnung an und unterstellten eine Überschusserzielungsabsicht trotz geringfügiger Selbstnutzung.

Die Kläger hatten 1997 eine Ferienwohnung gekauft, die sie von 1997 bis 2006 über eine Vermittlungsgesellschaft fremdvermieteten. Im Vermittlungsvertrag war eine Selbstnutzung von drei Wochen pro Jahr vorgesehen, die die Kläger auch wahrnahmen.

Aus der Vermietung entstanden Verluste, die das Finanzamt zunächst auch anerkannte. Da es jedoch zu immer weiteren Verlusten kam, überprüfte das Finanzamt die Überschusserzielungsabsicht anhand einer Prognoseberechnung über einen Zeitraum von 30 Jahren

Prognose: Totalverlust

Da die Prognoseermittlung einen Totalverlust ergab, erkannte das Finanzamt in allen Streitjahren die Verluste mangels Überschusserzielungsabsicht rückwirkend nicht mehr an. Die Überprüfung der Überschusserzielungsabsicht, die bei einer ausschließlichen Vermietung an fremde Dritte eigentlich nicht durchgeführt wird, hielt das Finanzamt dabei auch bei nur geringfügiger Selbstnutzung für angebracht. Das entspricht auch der Meinung des BFH.

FG Niedersachsen widerspricht Finanzamt und BFH

Das Niedersächsische FG war jedoch anderer Auffassung und sah keinen Grund, an der Überschusserzielungsabsicht eines Wohnungsvermieters zu zweifeln, der seine Ferienwohnung an zwei oder drei Wochen im Jahr selbst nutzt, sich dies nur vorbehält oder die Selbstnutzung auf übliche Leerstandszeiten beschränkt, wenn die tatsächlichen Vermietungstage die ortsüblichen Vermietungstage erreichen oder sogar übertreffen. Letzteres war hier auch der Fall.

Zeit der Selbstnutzung wird aber berücksichtigt

Nur so, meinten die Richter, könne eine Gleichbehandlung zwischen den Fällen der Vermietung über einen Vermittler mit den Fällen der Vermietung in Eigenregie erreicht werden. Die zeitweilige Selbstnutzung berücksichtigten die Richter aus Niedersachsen, indem sie die Gesamtaufwendungen der Kläger zeitanteilig im Verhältnis der vorbehaltenen Selbstnutzungstage zu den Gesamttagen des jeweiligen Streitjahres kürzten (Niedersächsisches FG vom 7.3.2012, 9 K 180/09 ).

Das FG Niedersachsen hat wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache und Abweichung von der BFH-Rechtsprechung die Revision zugelassen. Ein Aktenzeichen des BFH liegt derzeit noch nicht vor.

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