Vermietung: Bei langem Leerstand keine Anerkennung von Werbungskosten

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Wenn eine Wohnung jahrelang leer steht, macht der Vermieter wohl etwas falsch, meint der BFH. Die Folge: Die für die nicht vermietete Immobilie entstandenen Kosten werden nicht als entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anerkannt.

Der Kläger ist Eigentümer eines 1983 bezugsfertig gewordenen Haus, das er zum Teil selbst bewohnt. Eine Wohnung im ersten Obergeschoss war bis August 1997 vermietet; seitdem steht sie leer. Um einen Mieter zu finden, schaltete der Kläger etwa vier Mal im Jahr Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung, in denen er die Wohnung möbliert zur Anmietung anbot. Bei der Miethöhe orientierte er sich am jeweils aktuellen Mietspiegel. Nach Angaben des Klägers hätten sich jedoch nie geeignet erscheinenden Mieter gemeldet.

Eine weitere Wohnung im Dachgeschoss des Hauses (Zimmer mit Bad) war zu keinem Zeitpunkt vermietet. Nach Angaben des Klägers sei eine Vermietung auch nicht (mehr) beabsichtigt; in früheren Jahren habe er aber gelegentlich (erfolglos) Aushänge in der Nachbarschaft angebracht, mit denen das Zimmer zur Anmietung angeboten wurde.

Da für die Wohnungen Kosten anfielen (u.a. für die Anzeigen), machte der Kläger in seinen Steuererklärungen vorweggenommene Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend. Diese wurden jedoch weder vom Finanzamt noch vom Finanzgericht anerkannt, sodass der Fall letztendlich vor dem BFH landete.

Keine ernsthafte Vermietungsabsicht

Der BFH ging – wie zuvor auch Finanzamt und Finanzgericht – davon aus, dass der Kläger keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen entfaltet habe. Zwar stehe es dem Steuerpflichtigen frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung eines von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und ihrer Bewerbung selbst zu bestimmen. Eine Berücksichtigung der für das Dachgeschosszimmer entstandenen Aufwendungen komme aber schon deshalb nicht in Betracht, weil der Kläger dieses Objekt gar nicht habe vermieten wollen.

Aber auch die für die Wohnung im ersten Obergeschoss angefallenen Kosten könnten nicht abgezogen werden. Denn die geschalteten Zeitungsanzeigen seien erkennbar nicht erfolgreich gewesen; daher hätte der Kläger sein Verhalten anpassen und sowohl geeignetere Wege der Vermarktung suchen als auch seine Vermietungsbemühungen intensivieren müssen. Zudem sei es dem Kläger zuzumuten gewesen, Zugeständnisse, etwa bei der Miethöhe oder im Hinblick auf die für ihn als Mieter akzeptablen Personen, zu machen. Da der Kläger dies nicht getan habe, sei davon auszugehen, dass er den Entschluss zur Einkünfteerzielung aufgegeben habe (BFH-Urteil vom 11.12.2012, IX R 14/12 ).

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