Vermietete Ferienwohnungen: Keine Überschussprognose wegen hoher Verluste

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Wer mit seiner vermieteten Ferienwohnung hohe Verluste einfährt, muss auch künftig nicht mit einer verschärften Überprüfung durch das Finanzamt rechnen.

Der Hintergrund: Wer eine Ferienwohnung vermietet, erzielt meistens nicht während des ganzen Jahres Einnahmen. Deshalb sind die steuerlichen Verluste meist höher und die Verlustphase ist meist länger als bei einer "normalen" Vermietung. Deshalb tun sich die Finanzämter oft schwerer, Ihre Verluste bei vermieteten Ferienwohnungen anzuerkennen.

Finanzverwaltung und Bundesfinanzhof unterstellen Ihnen bisher ohne weitere Prüfung eine Einkunftserzielungsabsicht, wenn Sie Ihre Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste vermieten bzw. für die Vermietung bereithalten. Einzige Ausnahme: Sie unterschreiten die ortsübliche Vermietungszeit um mindestens 25% und können dafür keine besonderen Gründe nennen. In diesem Fall fordern die Finanzämter eine Überschussprognose.

Darüber hinaus wollte das Finanzgericht Münster auch in folgendem Fall eine Überschussprognose fordern: Die Mieteinnahmen stehen in einem krassen Missverhältnis zu den Schuldzinsen bzw. es ist absehbar, dass ein Totalüberschuss nicht erwirtschaftet werden kann. Dieses Urteil hat aber der Bundesfinanzhof erfreulicherweise gekippt. Das bedeutet: Es bleibt damit dem einzigen - oben beschriebenen – Ausnahmefall, für den Sie eine Überschussprognose vorlegen müssen (BFH-Urteil vom 24. 8. 2006, Az. IX R 15/06, BFH/NV 2007 S. 540).

Das Finanzgericht Hessen will diese Rechtsprechung aber nicht hinnehmen, sodass erneut eine Revision vor dem BFH anhängig ist (Az. IX R 48/06). Im konkreten Fall lagen die Werbungskosten etwa sechsmal so hoch wie die Einnahmen und ein Totalüberschuss war nicht absehbar, obwohl die ortsübliche Vermietungszeit um weniger als 25% unterschritten wurde. Deshalb verlangten die Finanzrichter eine Überschussprognose (Urteil des Hessischen FG vom 18.9.2006, Az. 13 K 21/04, EFG 2007 S. 124). Ob der BFH aber von seiner bisherigen Rechtsprechung abweicht, bleibt abzuwarten.

Ausführliche Informationen zum Thema Vermietung von Ferienwohnungen haben wir in der Broschüre »Ferienwohnungen und Ferienhäuser im Inland« für Sie zusammengestellt.

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