Verbilligte Vermietung an Angehörige: Das müssen Sie beachten
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Wer eine Wohnung oder ein Haus billiger als am Markt üblich an Angehörige vermietet, kann damit kräftig Steuern sparen. Allerdings kann es Probleme mit dem Finanzamt geben, wenn Sie durch den Verzicht auf Mieteinnahmen steuerlich einen Vermietungsverlust erleiden.
Dann prüft das Finanzamt nämlich, ob Sie mit der verbilligten Vermietung steuerliche Liebhaberei betreiben. Konsequenz: Sie können nur noch einen Teil der Werbungskosten abziehen.
Ob Sie davon betroffen sind, hängt entscheidend von der vereinbarten Miethöhe ab: Wenn Sie die Miete nicht zu niedrig ansetzen, können Sie alle Werbungskosten geltend machen. Maßstab dafür ist die ortsübliche Marktmiete. Darunter versteht man die Summe aus der ortsüblichen Kaltmiete und den nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Nebenkosten.
Beträgt die Miete weniger als 56% der Marktmiete, ist die Vermietung stets in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 Abs. 2 EStG). Das bedeutet für Sie: Wenn Sie nur eine Miete von z.B. 40% der ortsüblichen Miete verlangen, können Sie auch nur 40% der Werbungskosten abziehen. Die übrigen 60% werden steuerlich nicht berücksichtigt, sind also "verloren".
Bei einer Miete zwischen 56% und 75% der ortsüblichen Miete verlangt die Finanzverwaltung eine Totalüberschussprognose. Hintergrund: Verluste aus Vermietung und Verpachtung zu Beginn der Vermietungsphase erkennt das Finanzamt nur an, wenn Sie als Vermieter die Absicht haben, über die gesamte Vermietungszeit einen Totalüberschuss zu erzielen, also einen Überschuss aller Mieteinnahmen über alle Werbungskosten. Die Prognose erstreckt sich auf einen Zeitraum von 30 Jahren, gerechnet ab dem Beginn der verbilligten Vermietung Vom Ergebnis der Totalüberschussprognose hängt die Höhe des Werbungskostenabzugs ab:
- Ergibt sich ein Totalüberschuss, können Sie alle Werbungskosten abziehen.
- Entsteht ein Totalverlust, können Sie die Kosten nur anteilig abziehen. Liegt Ihre Miete zum Beispiel bei 60% der Marktmiete, werden auch nur 60% der Aufwendungen als Werbungskosten anerkannt.