Überkreuzvermietung: Nicht immer liegt ein Gestaltungsmissbrauch vor

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Bei einer Überkreuzvermietung kommt es zur gegenseitigen Vermietung einer Immobilie, in der Regel zwischen Verwandten. Der Fiskus sieht hier meist einen steuerlichen Gestaltungsmissbrauch und erkennt keine Werbungskosten an – allerdings nicht immer.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Aufwendungen, die mit einer Immobilie im Zusammenhang stehen, werden nur dann als Werbungskosten anerkannt, wenn die Immobilie zur Erzielung von Einkünften (Vermietung) genutzt wird. Die Eigennutzung einer Immobilie führt dagegen nicht zu abzugsfähigen Werbungskosten.

So sieht eine Überkreuzvermietung aus

  • Person A ist Eigentümer einer Immobilie. Diese bewohnt sie nicht selbst, sondern vermietet sie an Person B.

  • Person B ist ebenfalls Eigentümer einer Immobilie. Sie vermietet ihre Immobilie an Person A.

Werbungskosten bei Überkreuzvermietung

Mit einer Überkreuzvermietung entstehen zwar grundsätzlich abzugsfähige Werbungskosten. Wenn für eine Überkreuzvermietung keine nachvollziehbaren wirtschaftlichen Gründe vorgebracht werden können, spricht der Fiskus von einem steuerlichen Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO) und erkennt keine Werbungskosten an. So war es beispielsweise auch bei einem vom FG Köln entschiedenen Fall (FG Köln vom 22.9.2011, 6 K 2057/08 ; Az. der Revision IX R 18/12).

Wann werden Werbungskosten bei Überkreuzvermietung anerkannt?

Nicht immer ist eine Überkreuzvermietung ein steuerlicher Gestaltungsmissbrauch. Das Finanzamt erkennt Werbungskosten bei einer Überkreuzvermietung an, wenn

  • die beiden Wohnobjekte weit entfernt voneinander liegen,

  • die beiden Wohnobjekte unterschiedlich groß sind und

  • die bewohnte Immobilie eher den Bedürfnissen des Nutzers entspricht als die eigene Immobilie (z.B. kürzerer Weg zur Arbeit).

Beispiel:

In einem Mehrfamilienhaus kaufen Sie eine Zweizimmerwohnung, Ihre verwitwete Mutter kauft eine Dreizimmerwohnung. Während die Immobilie gebaut wird, werden Sie schwanger und möchten eine größere Wohnung beziehen. Als das Haus fertig ist, zieht daher Ihre Mutter in die Zweizimmerwohnung und vermietet die Dreizimmerwohnung an Sie und Ihren Nachwuchs. Hier gibt es eindeutig nichtsteuerliche Gründe für die Überkreuzvermietung.

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