Steigen Erbschaftssteuer und Schenkungsteuer für Immobilien ab 2007?

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Der Gesetzgeber hat die Grundstücksbewertung bei Erbschaften und Schenkungen bereits zum 1.1.2007 in einigen Punkten geändert. So steht es im Jahressteuergesetz 2007.

Durch das Gesetz werden Immobilien zwar nicht grundsätzlich neu bewertet, sodass es dem noch ausstehenden Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Erbschaftssteuer und Schenkungsteuer nicht vorgreift. Allerdings werden die Änderungen sowohl bei unbebauten als auch bei bebauten Grundstücken in vielen Fällen die Erbschaftssteuer und Schenkungsteuer erhöhen.

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• unbebaute Grundstücke

Unbebaute Grundstücke werden auf der Basis von Bodenrichtwerten bewertet, die die Gutachterausschüsse der Städte und Kreise als Quadratmeterpreise für Grundstücke in ähnlicher Lage bei vergleichbarer Nutzung feststellen (§ 145 Bewertungsgesetz). Bislang ist der um 20% ermäßigte Bodenrichtwert zum 1.1.1996 maßgebend.

Ab 2007 soll stattdessen der Bodenrichtwert angesetzt werden, den der Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln hatte. Sind die Gutachterausschüsse nicht verpflichtet, Bodenrichtwerte festzustellen, ist der Bodenwert aus den aktuellen Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten. Konsequenz: Die Grundbesitzwerte als Berechnungsbasis der Erbschaft-/Schenkungsteuer und damit in vielen Fällen auch die Steuer auf Erbschaften und Schenkungen werden ab 2007 wohl steigen.

• bebaute Grundstücke

Vermietete Wohnungen und Häuser werden auf Grundlage der durchschnittlichen jährlichen Nettokaltmiete der letzten drei Jahre vor dem Todes- bzw. Schenkungstag bewertet (§ 146 Bewertungsgesetz). Diese Miete wird mit dem Faktor 12,5 multipliziert, das Ergebnis wird um einen Abschlag von 0,5 % pro Jahr seit der Bezugsfertigkeit gekürzt. Bei bebauten Grundstücken mit nicht mehr als zwei Wohnungen müssen Sie 20 % aufschlagen, weil die Grundstücke im Vergleich zu Mehrfamilienhäusern relativ groß sind.

Ab 2007 fließt nur noch die Jahresnettokaltmiete zum Besteuerungszeitpunkt, also dem Todes- oder Schenkungstag in die Bewertung ein. Bis 2006 waren es die Mieten der letzten drei Jahre vor dem Todes- bzw. Schenkungstag. Das bedeutet: Die Mieterhöhungen während dieses Zeitraums gehen voll in den Grundstückswert ein und lassen ihn steigen.

• niedrigerer Verkehrswert

Die Änderungen ab 2007 haben auch etwas Positives: Sie dürfen jetzt bei allen Grundstücken und Immobilien einen gegenüber dem steuerlichen Grundstückswert niedrigeren Verkehrswert nachweisen. Dazu benötigen Sie das Gutachten eines Grundstückssachverständigen oder eines Gutachterausschusses. Aber auch kurz vor oder nach dem Besteuerungszeitraum vereinbarter Kaufpreis kann Besteuerungsgrundlage sein (§ 138 Bewertungsgesetz).

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