Schäden nach Altbaukauf immer sofort abziehbar?

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Renovierungskosten nach dem Kauf eines Altbaus, um diesen vermietbar zu machen, sind an sich sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Das ist für den Vermieter viel günstiger, als wenn er den Betrag zusammen mit den Anschaffungskosten der Immobilie über 50 Jahre abschreiben müsste.

Der Sofortabzug als Werbungskosten ist aber nur zulässig, wenn die Kosten für Instandsetzungen bzw. Renovierungen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf des Hauses oder der Wohnung 15% der Anschaffungskosten (ohne Grundstück) nicht übersteigen. Ansonsten muss abgeschrieben werden.

Je mehr Renovierungskosten bei der Überprüfung der 15%-Grenze mitzählen, umso eher wird diese überschritten. Vom BFH ist nun die Frage zu klären, wie es sich hier mit Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden verhält, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einer Mietwohnung der miterworbene und dann gekündigte Mieter mutwillig angerichtet hat und auf denen der Käufer sitzen bleibt (Az. IX R 6 / 16). Die Vorinstanz hatte zugunsten des Käufers entschieden, dass erst nach dem Kauf eingetretene Schäden generell nicht zu abzuschreibenden Anschaffungskosten der Wohnung führen können (FG Düsseldorf vom 21.1.2016, 11 K 4274/13 E).

Von erst nachträglich entstandenen Schäden gleich welcher Art betroffene Vermieter sollten daher ihre Sanierungskosten als Werbungskosten geltend machen, bei Ablehnung durch das Finanzamt Einspruch einlegen und unter Hinweis auf die anhängige Revision das Ruhen des Verfahrens beantragen.

Haben Sie ein unbebautes Grundstück erworben und verkaufen es innerhalb von zehn Jahren wieder, liegen Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften vor und die Zinsen für das Darlehen zum Kauf des Grundstücks sind als Veräußerungskosten absetzbar. Wollen Sie dagegen mit dem bebaubaren Grundstück später Vermietungseinkünfte erzielen, müssen Sie Ihre Vermietungsabsicht nachhaltig durch Bebauung und durch die Suche nach einem Mieter verwirklichen. Anderenfalls sind die Zinsen und alle weiteren Immobilienkosten nicht als vorab entstandene Werbungskosten aus Vemietung und Verpachtung absetzbar. Für den Werbungskostenabzug wird das Finanzamt von Ihnen Nachweise dafür verlangen, dass Sie bereits vorbereitende Maßnahmen zur Bebauung zwecks späterer Vermietung ergriffen haben (z. B. Beauftragung eines Architekten oder Stellung einer Bauvoranfrage).

Vom BFH zu klären war nun die Frage, wie lange sich Vermieter damit Zeit lassen können. Der BFH entschied, dass der Abzug vorweggenommener Werbungskosten nicht allein von der bis zur tatsächlichen Bebauung verstrichenen Zeit abhänge. Vielmehr müsse versucht werden, anhand äußerer Umstände die Vermietungsabsicht des Grundstückseigentümers festzustellen.

Dabei seien seine Wohnverhältnisse zu berücksichtigen, um zu prüfen, ob für ihn ernsthaft auch eine Selbstnutzung des noch zu bauenden Hauses in Betracht käme. Es müssten ferner Anhaltspunkte für einen von vornherein beabsichtigten späteren Verkauf geprüft werden. In Zweifelsfällen dürfe auch die spätere tatsächliche Bebauung und Vermietung in die Beurteilung einfließen, ob von Anfang an eine Vermietungsabsicht bestanden habe. Ein vorsichtiges, jahrelanges Ansparen von Eigenkapital spreche nicht gegen eine behauptete Bebauungsabsicht, berücksichtigt werden müsse aber die spätere Verwendung der angesparten Eigenmittel (BFH-Urteil vom 1.12.2015, IX R 9/15).

Im Urteilsfall wartete der Grundstückskäufer zehn Jahre bis zur Bebauung und anschließenden Vermietung, weil er erst dann das Darlehen für den Grundstückskauf zurückgezahlt und genügend Eigenkapital für den Bau des Hauses angespart hatte. Das würdigte der BFH als Indiz für eine von vornherein bestehende Vermietungsabsicht und ließ den Abzug der Schuldzinsen als Werbungskosten zu. Achtung: Bei einem bereits bebauten Grundstück darf der Vermieter laut BFH allerdings nicht zehn Jahre mit der Vermietung warten

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