Modernisierung nach Immobilienkauf: Erhaltungsaufwand nicht immer sofort abziehbar
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Der Kauf einer älteren Mietimmobilie bedeutet oft teure Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten. Überschreiten diese innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten, müssen sie zusammen mit dem Gebäudekaufpreis abgeschrieben werden. Dabei zählen jährlich anfallende Erhaltungsaufwendungen mit, wenn sie Teil einer größeren Modernisierung sind.
Der steuerlich viel günstigere Sofortabzug im Jahr der Bezahlung der Handwerkerrechnungen ist bei Überschreiten der 15-Prozent-Grenze ausnahmsweise nur möglich, wenn Ihre Aufwendungen zu den jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsaufwendungen zählen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG). Zum Erhaltungsaufwand zählen zum Beispiel Schönheitsreparaturen wie etwa Tapezier- und Malerarbeiten (auch wenn diese nicht regelmäßig jährlich durchgeführt werden) sowie der Einbau von Messgeräten für Heiz- und Warmwasserkosten.
Anders sieht es aus, wenn die üblicherweise anfallenden Erhaltungsarbeiten Teil einer umfassenden und einheitlich zu betrachtenden Instandsetzung oder Modernisierung sind (BFH, Urteil v. 25.8.2009, Az. IX R 20/08). Dann werden auch die Aufwendungen in die 15-Prozent-Grenze einbezogen, die für sich genommen nicht dazugehören.
Im konkreten Fall kaufte der Kläger ein Haus für rund 205.000 Euro. Im gleichen Jahr ließ er Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten für rund 31.500 Euro ausführen. Das waren mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten. Obwohl darunter auch Schönheitsreparaturen waren wie z.B. Tapezier- und Malerarbeiten, betrachtet der BFH alle Arbeiten als einheitliche Baumaßnahme und deshalb insgesamt als Herstellungskosten.
Nach Ansicht der Richter will der Gesetzgeber Maßnahmen, die eng zusammenhängen, steuerlich auch einheitlich berücksichtigen und nicht die einzelnen Maßnahmen isoliert betrachten. Das sei bei umfassenden Baumaßnahmen auch nur begrenzt möglich. Im konkreten Fall hätten alle Arbeiten mit der grundlegenden Modernisierung des Hauses zusammengehangen.