Leerstand wegen Umbau: Grundsteuererlass abgelehnt

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Der Teilerlass der Grundsteuer setzt unter anderem voraus, dass der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Die Entscheidung, die Nutzung von einer Gewerbeimmobilie in eine Wohnimmobilie zu ändern, führt daher nicht zum Grundsteuererlass.

Das entschied das VG Koblenz im Fall eines Eigentümers, der seine Gewerbeimmobilie letztmalig 2003 vermietet hatte. Nach mehrjährigem Leerstand entschloss er sich dazu, die Gewerbeimmobilie zu Wohneinheiten umzubauen. Im Zuge dessen beantragte er für das Jahr 2013 den Erlass der Grundsteuer mit der Begründung, die Immobilie stehe wegen des Umbaus voraussichtlich erst Ende 2013 bzw. Anfang 2014 wieder zur Vermietung zur Verfügung.

Die Stadt lehnte den Erlass-Antrag ab und erklärte, der mit dem Umbau zwangsläufig verbundene Leerstand falle in den Risikobereich des Eigentümers. Dies gelte in besonderem Maße dann, wenn ihm – wie hier – die Schwierigkeiten der wirtschaftlichen Verwertung bereits beim Erwerb vor Augen gestanden hätten.

Der Eigentümer klagte gegen diese Entscheidung, hatte aber vor Gericht keinen Erfolg. Die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass, so die Koblenzer Richter, hier nicht vor. Sie erinnerten daran, dass der Teilerlass der Grundsteuer unter anderem voraussetze, dass der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten habe. Davon sei hier für das Steuerjahr 2013 jedoch nicht auszugehen. Vielmehr habe der Eigentümer selbst durch ein ihm zurechenbares Verhalten die Ursache für die Ertragsminderung herbeigeführt: Sie beruhe auf seiner eigenen wirtschaftlichen Entscheidung, die Nutzung des Objekts von einer Gewerbeimmobilie in eine Wohnimmobilie zu ändern. Damit habe er für den Zeitraum des Umbaus die Ertragsminderung willentlich in Kauf genommen.

Dass dem eine möglicherweise sinnvolle unternehmerische Entscheidung zugrunde gelegen habe, sei für die Frage des Grundsteuererlasses nicht berücksichtigungsfähig, erklärten die Richter weiter. Dies folge insbesondere aus dem Umstand, dass es sich bei der Grundsteuer gerade nicht um eine Ertragsteuer, sondern um eine Objektsteuer handele (VG Koblenz, Urteil vom 22.12.2015, 5 K 475/15 ).

Die Beteiligten können gegen diese Entscheidung die Zulassung der Berufung durch das OVG Rheinland-Pfalz beantragen.

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