Lebensversicherung bei Immobilienkauf: So sparen Sie Steuern

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Wer mithilfe einer Kapitallebensversicherung ein Darlehen zum Kauf einer Mietimmobilie absichert, kann Steuern sparen: Wenn er die Versicherungsbeiträge fremdfinanziert, sind die Schuldzinsen dafür als Werbungskosten abziehbar. So hat es der Bundesfinanzhof entschieden.

Nehmen Sie für den Kauf einer Mietimmobilie ein Darlehen auf und schließen gleichzeitig eine Lebensversicherung ab, um das Darlehen später zu tilgen, sind die Versicherungsbeiträge nicht als Werbungskosten abziehbar. Grund: Die Beiträge gehören zum privaten Vermögensbereich.

Anders sieht es aus, wenn Sie die Versicherungsprämien ihrerseits fremdfinanzieren. Dann sind die entsprechenden Darlehenszinsen als Werbungskosten abziehbar – genauso wie die Schuldzinsen für ein Darlehen zum Immobilienkauf (BFH, Urteil vom 25.02.2009, Az. IX R 62/07, BFH/NV 2009 S. 1025).  Für den Bundesfinanzhof macht es keinen Unterschied, ob Sie den Immobilienkauf unmittelbar durch ein Darlehen oder mittelbar über eine Tilgungslebensversicherung bezahlen.

Die Absicherung von Immobilienkrediten über parallel laufende Lebensversicherungen ist Bestandteil eines einheitlichen und marktüblichen Finanzierungskonzepts. Es gehört zur persönlichen Wahlfreiheit, wenn sich ein Immobilienkäufer anstelle einer langfristigen Finanzierung nur durch Darlehen für eine kürzere Laufzeit mithilfe von Lebensversicherungen entscheidet. Die dadurch bedingten höheren Kosten muss er steuerlich absetzen können, so der BFH.

Im konkreten Fall nahm der Immobilienkäufer für den Erwerb verschiedener Mietimmobilien Darlehen auf, die er mithilfe gleichzeitig abgeschlossener Kapitallebensversicherungen zurückzahlen wollte. Die Ansprüche aus den Lebensversicherungen trat der Steuerpflichtige an das finanzierende Kreditinstitut ab. Um die Versicherungsprämien zu bezahlen, nahm er Darlehen auf. Die Kosten dafür erkannte der BFH als Werbungskosten an.

Steuertipp
Haben Sie einen noch offenen Steuerbescheid, bei dem in einem vergleichbaren Fall Darlehenszinsen nicht als Werbungskosten anerkannt wurden, sollten Sie Einspruch einlegen. Beantragen Sie den Werbungskostenabzug unter Hinweis auf das Urteil IX R 62/07.

Allerdings ist dieses Finanzierungsmodell nicht mehr so attraktiv wie früher. Denn seit 2005 ist bei neu abgeschlossenen Kapitallebensversicherungen die Versicherungsleistung abzüglich der eingezahlten Beiträge voll steuerpflichtig. Ausnahme: Wenn der Vertrag mindestens 12 Jahre läuft und erst nach dem 60. Geburtstag des Versicherungsnehmers fällig wird, sind davon nur 50% zu versteuern.

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