Keine außergewöhnliche Abschreibung einer Mietwohnung wegen Mietrückgängen

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Zusätzlich zur linearen oder degressiven Abschreibung ist bei übermäßiger Abnutzung oder Zerstörung eines Gebäudes eine "außergewöhnliche Abschreibung" zulässig. Gilt das auch bei sinkenden Mieten? Der Bundesfinanzhof muss entscheiden.

Für eine "außergewöhnliche Abschreibung", die steuerlich korrekt „Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung“ (AfaA) heißt, muss die Vermietbarkeit des Gebäudes dauerhaft beeinträchtigt sein. Beispiele sind Naturereignisse wie Hochwasser, Sturm, Erdbeben, Brand oder Erdrutsche sowie Gebäudeschwamm oder Fäulnis im Balkenwerk.

Anders sieht es bei sinkenden Mieten aus: Solange eine Wohnung trotz Mietrückgängen objektiv zur Erzielung (positiver) Vermietungseinkünfte geeignet bleibt, ist keine AfaA möglich (Urteil des Schleswig-Holsteinischen Finanzgerichts vom 4.6.2009, Az. 1 K 61/08; Az. der Revision beim BFH: IX R 27/09).

Im konkreten Fall hatte ein Ehepaar im Jahr 1994 drei Eigentumswohnungen erworben und bis 2006 nahezu durchgehend an wechselnde Mieter vermietet. In den ersten fünf Jahren beliefen sich die Kaltmieten der Wohnungen noch auf durchschnittlich 5,62 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2006 erzielten die Kläger nur noch eine Kaltmiete von durchschnittlich 4,66 Euro pro Quadratmeter. In ihrer Steuererklärung machten die Eheleute deshalb eine AfaA von rund 25.000 Euro geltend. Diese begründeten sie mit dem prognostizierten Wertverfall der Eigentumswohnungen, der sich auch in den sinkenden Mieteinnahmen widerspiegele. Es sei nahezu unmöglich, Objekte zu veräußern, eine künftige Vermietung sei nur mit erheblichen Abschlägen möglich. Diese Gründe reichten dem Finanzgericht nicht aus, sodass nun der BFH entscheiden muss.

Zwar hätten die Kläger einen Rückgang der Mieterträge hinzunehmen. Dies bedeute aber nicht, dass eine Einkunftserzielung gänzlich unmöglich sei. Erst wenn eine Immobilie trotz ernsthafter Vermietungsbemühungen dauerhaft nicht mehr geeignet sei, die laufenden Bewirtschaftungskosten zu decken, käme eine außergewöhnliche Abschreibung in Betracht.

Steuertipp
Lehnt das Finanzamt in einem vergleichbaren Fall die Abschreibung für außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung ab, können Sie gegen den entsprechenden Steuerbescheid Einspruch einlegen. Weisen Sie auf das Verfahren IX R 27/09 beim BFH hin.

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