Immobilienverkauf: Rückwirkend verlängerte Spekulationsfrist verfassungswidrig

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Die Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf hat der Gesetzgeber zum 1.1.1999 von zwei auf zehn Jahre verlängert. Das Problem: Es gibt keine Übergangsregelung für langjährige Haus- und Wohnungseigentümer.

Das trifft diejenigen besonders hart, die eine Immobilie bis zum 31.12.1996 gekauft haben (Datum des Kaufvertrages). Für diese Immobilieneigentümer war am 1.1.1999 die alte zweijährige Spekulationsfrist bereits abgelaufen. Durch die Verlängerung auf zehn Jahre gerieten sie aber bei Verkäufen ab 1.1.1999 nachträglich in die Steuerpflicht für den Veräußerungsgewinn.

Diese Regelung verstößt teilweise gegen das Grundgesetz, so das Bundesverfassungsgericht (BVerfG, Beschluss vom 7.7.2010, Az. 2 BvL 14/02, 2 BvL 2/04, 2 BvL 13/05).

Die Richter stellten klar, dass die Verlängerung der Veräußerungsfrist auf zehn Jahre als solche nicht zu beanstanden ist. Ebenfalls verfassungsgemäß war es, auch diejenigen Eigentümer unter die verschärfte Regelung fallen zu lassen, die ihre Immobilie bereits vor der Neuregelung gekauft hatten und deren "alte" Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war. Und selbst wenn die "alte" Frist bereits verstrichen war, durfte der Gesetzgeber die nach dem 1.4.1999 angefallenen Veräußerungsgewinne besteuern.

Dagegen ist es für die Karlsruher Richter verfassungswidrig, einen zum Zeitpunkt der Gesetzesverkündung am 31.3.1999 bereits realisierten Veräußerungsgewinn zu besteuern.

Wen betrifft der Beschluss und wen nicht?

Ob der Beschluss für Sie von Bedeutung ist, hängt davon ab, wann Sie Ihre Immobilie verkauft haben. Folgende Fälle sind zu unterscheiden:

  • Bei Verkäufen zwischen dem 1.1.1999 und dem 31.3.1999 gilt:
    - War in dieser Zeit die "alte" Spekulationsfrist bereits um, bleibt der Verkauf steuerlich unberücksichtigt.
    - Lief die Frist noch, ist der Veräußerungsgewinn dagegen steuerpflichtig.
  • Bei Verkäufen zwischen dem 1.4.1999 und dem 31.3.2009 gilt:
    - War in dieser Zeit die "alte" Spekulationsfrist bereits vorbei, muss der Veräußerungsgewinn aufgeteilt werden: Soweit er auf die Zeit bis zum 31.3.1999 entfällt, bleibt der steuerfrei. Danach anfallende Gewinne sind dagegen steuerpflichtig.
    - War die "alte" Spekulationsfrist noch nicht vorbei, greift die Steuer auf den Veräußerungsgewinn.

Nicht betroffen von dem Richterspruch sind dagegen Immobilienbesitzer, die ihr Haus oder ihre Wohnung bis Ende 1998 verkauft haben. Ebenfalls ohne Auswirkung ist der Richterspruch bei Veräußerungen seit dem 1.4.2009, da die Spekulationsfrist für alle Altfälle ausgelaufen ist.

Die genannten Regelungen gelten analog auch für Spekulationsverluste: Entstehen bei steuerpflichtigen Veräußerungen Verluste, sind diese mit steuerpflichtigen Spekulationsgewinnen verrechenbar. Dagegen sind bei steuerfreien Spekulationsgewinnen auch die Verluste steuerlich ohne Bedeutung.

Hinweis
Von dem Beschluss profitieren Sie nur, wenn Sie gegen entsprechende Steuerbescheide Einspruch eingelegt und sie dadurch offengehalten haben oder wenn Ihre Bescheide unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehen.

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