Immobilie verkauft und Aktien gekauft? Zinsen aus Anschaffungsdarlehen abziehbar!

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Haben Sie eine vermietete Immobilie nach kurzer Zeit wieder verkauft, müssen Sie oft noch lange Zeit das Anschaffungsdarlehen abbezahlen. Legen Sie den Verkaufserlös in Aktien an, können Sie die Schuldzinsen weiterhin als Werbungskosten abziehen. Wir erklären, was Sie dabei  beachten müssen?

Wollen Sie ein Immobiliendarlehen komplett abbezahlen, obwohl der Kreditvertrag noch Monate oder Jahre läuft, wird es teuer. Die Bank stellt Ihnen für die entgangenen Zinsen eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Deshalb kann es sich lohnen, das Darlehen weiterlaufen zu lassen. Statt abzubezahlen, legen Sie das Geld an.

Nutzen Sie diese Gestaltung beim Verkauf einer vermieteten Immobilie, spricht man von einer "Umwidmung" des Darlehens. Statt Vermietungseinkünfte erzielen Sie künftig Kapitaleinkünfte. Die Schuldzinsen können weiterhin Werbungskosten sein (FG Saarland, Urteil vom 4.4.2008, Az. 2 K 1153/04).

Beachten Sie dabei unbedingt: Das Finanzamt erkennt die Gestaltung nur an, wenn Sie als Anleger langfristig höhere Erträge erzielen wollen als Sie Schuldzinsen zahlen müssen. Denn sonst fehlt es an der steuerlich wichtigen "Gewinnerzielungsabsicht".

Achtung: Als Erträge gelten nur Haben-Zinsen und Dividenden, nicht aber Kursgewinne! Erhoffen Sie sich eine Rendite alleine über eine Wertsteigerung der Aktien, streicht der Fiskus die Schuldzinsen.

Steuertipp
Ab 2009 gibt es die Abgeltungsteuer. Dann sind Werbungskosten in Zusammenhang mit Kapitaleinkünften nicht mehr abziehbar. Eine Darlehens-Umwidmung ist aber weiterhin möglich. Damit sich die Schuldzinsen auswirken, müssen Sie aber Ihr Geld ab 2009 in eine andere Einkunftsquelle als Aktien oder Kapitalanlagen investieren.

Sie können zum Beispiel ein anderes Mietobjekt kaufen oder sich als Kommanditist oder als atypisch stiller Gesellschafter an einem Gewerbebetrieb beteiligen – je nach dem wie risikofreudig Sie sind und mit welcher Rendite Sie rechnen können.

Denken sie aber immer daran, dass bei Anlageentscheidungen der steuerliche Aspekt nicht im Vordergrund stehen darf.

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