Haus- und Grundstücksgemeinschaften: Mieteinkünfte richtig versteuern

1. Miteigentümer und Alleineigentümer

1.1 Rechtliche Unterschiede

Oft gehört ein bebautes oder unbebautes Grundstück nicht einer einzelnen Person, sondern mehreren Eigentümern gemeinsam. Das sind die Haus- und Grundstücksgemeinschaften.

Beispiel:
  • Mehrere Personen bebauen gemeinsam ein Grundstück oder erwerben gemeinsam ein Haus oder eine Eigentumswohnung (z.B. Ehepartner, Eltern und ihre Kinder, Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft).

  • Ein Teil des Grundbesitzes wird auf andere Personen übertragen (z.B. Eltern schenken ihrem Kind einen Anteil an ihrem Haus).

  • Mehrere Personen erben gemeinsam Grundbesitz (Erbengemeinschaft).

  • Wer sich an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt, wird häufig Mitglied einer Grundstücksgemeinschaft.

Keine Grundstücksgemeinschaft ist die Wohnungseigentümergemeinschaft in Eigentumswohnanlagen. Grund: Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört jedem einzelnen Eigentümer eine bestimmte Eigentumswohnung als Alleineigentum. Die Wohnungseigentümergemeinschaft befasst sich nur mit der Verwaltung der Wohnanlage, hat jedoch im Gegensatz zur Grundstücksgemeinschaft nichts mit den Eigentumsverhältnissen zu tun. Der Alleineigentümer einer Eigentumswohnung wird genauso besteuert wie der Alleineigentümer eines Einfamilienhauses. Ausnahme: Nur wenn zum Beispiel zwei Miteigentümer gemeinsam eine Eigentumswohnung besitzen, liegt auch eine Grundstücksgemeinschaft vor.

Privatrechtlich lassen sich zwei Formen von Grundstücksgemeinschaften unterscheiden:

  • die Bruchteilsgemeinschaft

    Hier hat jede beteiligte Person eine gleichartige Mitberechtigung an dem Grundstück. Ansonsten liegt kein gemeinsamer Zweck vor und jeder Beteiligte kann über seinen Anteil am Grundstück frei verfügen.

  • die Gesamthandsgemeinschaft

    Das Gesamthandseigentum umfasst ein Vermögen, das allen Beteiligten gemeinsam gehört und einem gemeinsamen Zweck dient. Der einzelne Beteiligte kann über seinen Anteil nicht frei verfügen. Typische Gesamthandsgemeinschaften sind Erbengemeinschaften vor der Auseinandersetzung und Gesellschaften des bürgerlichen Rechts.

Wichtig: Steuerlich werden die Bruchteilsgemeinschaft und die Gesamthandsgemeinschaft gleich behandelt. Wenn also im folgenden Beitrag von »gemeinschaftlichem Haus- und Grundbesitz« die Rede ist, sind sowohl die Bruchteilsgemeinschaft als auch die Gesamthandsgemeinschaft gemeint.

Dieser Beitrag beschäftigt sich nicht mit Immobilienfonds, da sich für die Eigentümer von solchen Fondsanteilen keinerlei steuerliche Probleme ergeben. Ihnen teilt die Fondsverwaltung nämlich den auf sie entfallenden Einkunftsanteil mit, den sie dann in ihrer persönlichen Steuererklärung ansetzen.

Da vor allem bebaute Grundstücke steuerliche Probleme machen, wird der Fall des Miteigentums an einem unbebauten Grundstück ebenfalls außer Acht gelassen. Die folgenden Ausführungen lassen sich aber entsprechend anwenden.

1.2 Miteigentümer müssen meist zwei Erklärungen abgeben

Jeder Miteigentümer soll genauso besteuert werden wie ein Alleineigentümer. Dabei muss allerdings gewährleistet sein, dass die Miteigentümer steuerlich gleich behandelt werden. Darüber hinaus werden die Grundlagen für die Besteuerung nicht bei jedem einzeln ermittelt, sondern nur einmal für alle.

Deshalb werden Miteigentümer in zwei Schritten besteuert:

  • Erster Schritt: Die Besteuerungs- bzw. Bemessungsgrundlagen werden in einem gesonderten Verfahren ermittelt (Feststellungsverfahren).

  • Zweiter Schritt: Die Ergebnisse aus dem Feststellungsverfahren werden in die persönlichen Steuererklärungen der einzelnen Miteigentümer übernommen.

Zwei Schritte, zwei Verfahren – deshalb verlangt das Finanzamt meist auch zwei Steuererklärungen von Ihnen:

  • Zum einen müssen Sie eine Erklärung für die Grundstücksgemeinschaft abgeben, die »Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung und die Eigenheimzulage«.

    Darin wird so getan, als ob der Haus- und Grundbesitz einem Alleineigentümer gehört. Die Einkünfte aus Vermietung werden zunächst ohne Berücksichtigung der individuellen und vertraglichen Beteiligungsverhältnisse der einzelnen Miteigentümer berechnet.

    Anschließend werden die so ermittelten Erträge auf die einzelnen Miteigentümer verteilt. Auf der Grundlage dieser Erklärung erlässt das Finanzamt einen Feststellungsbescheid. Darin sind für jeden Miteigentümer die Anteile an den Einkünften aus Vermietung und an den Abzugsbeträgen festgesetzt. Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Wenn die Miteigentümer vermieten« und im Kapitel »Die Erklärung der Grundstücksgemeinschaft«.

  • Zum anderen gibt jeder Miteigentümer seine eigene Einkommensteuererklärung ab. Darin muss er nur noch die Beträge eintragen, die im Feststellungsbescheid für ihn festgesetzt wurden. Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Steuererklärung der Miteigentümer«.

Möchten Sie mehr wissen?

Im Gesamtbeitrag finden Sie noch weitere Informationen zu den Themen:

  • Wenn die Miteigentümer vermieten

  • Wenn Sie an Angehörige vermieten

  • Gemischte Nutzung

  • Die Erklärung der Grundstücksgemeinschaft

  • Der Bescheid der Grundstücksgemeinschaft

  • Steuererklärung der Miteigentümer

  • Anhang

Hier gelangen Sie zum Gesamtbeitrag!

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