Haus- und Grundstücksgemeinschaften III

1. Die Erklärung der Grundstücksgemeinschaft

1.1 In welchen Fällen müssen Sie eine Erklärung abgeben?

Die Grundstücksgemeinschaft muss immer dann eine gesonderte Erklärung abgeben, wenn die Miteigentümer gemeinschaftlich Einkünfte aus Vermietung erzielen, also wenn sie das Gebäude oder die Wohnung ganz oder teilweise vermieten.

Ausnahme: Eine solche Erklärung muss die Grundstücksgemeinschaft nicht abgeben, wenn

  • die Miteigentümer keine Vermietungseinkünfte erzielen;

  • nur einer der Miteigentümer in Deutschland einkommensteuerpflichtig ist (§ 180 Abs. 3 Nr. 1 AO);

  • es sich um einen Fall von »geringer Bedeutung« handelt, bei dem die Höhe des festgestellten Betrags und die Aufteilung feststehen (§ 180 Abs. 3 Nr. 2 AO). Ein solcher liegt insbesondere dann vor, wenn Ehepartner, die zusammen veranlagt werden können, eine Grundstücksgemeinschaft bilden (R 26b Abs. 2 EStR);

  • die Wohnungen in einem Zwei- oder Mehrfamilienhaus jeweils von den einzelnen Miteigentümern genutzt werden.

    Beispiel:

    In einem Zweifamilienhaus, das A und B je zur Hälfte gehört, wird die eine Wohnung ausschließlich von A und die andere Wohnung ausschließlich von B bewohnt.

In diesen Ausnahmefällen müssen die einzelnen Miteigentümer nur ihre persönliche Steuererklärung abgeben. Darin können sie den gemeinschaftlichen Haus- und Grundbesitz unmittelbar berücksichtigen.

Wichtig: Die Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung wird heute nicht mehr in Papierform von den Finanzämtern angenommen. Sie müssen diese Erklärung in digitaler Form übermitteln. Dazu steht Ihnen von der Finanzverwaltung das Programm ELSTER zur Verfügung. Dieses können Sie sich auf den Seiten der Finanzverwaltung kostenlos herunterladen. Die Software ELSTERFormular enthält die Formularvordrucke ohne weitere Erläuterungen. Möchten Sie mit dieser Software arbeiten, finden Sie auf den folgenden Seiten detaillierte Erläuterungen, wo welche Angaben in den Steuerformularen zu machen sind.

Alternativ können Sie die Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung auch mit unserem Steuererklärungsprogramm »SteuerSparErklärung« erstellen. Hierbei erhalten Sie eine zusätzliche Erläuterung und Führung bei der Erstellung der Erklärung, wie Sie es bereits von der Einkommensteuererklärung gewohnt sind. Bitte beachten Sie, dass für die Übermittlung der Feststellungserklärung ein ELSTER-Zertifikat notwendig ist, mit dem sie sich gegenüber der Finanzverwaltung authentifizieren können.

1.2 Diese Formulare brauchen Sie

Für eine »Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Grundlagen für die Einkommensbesteuerung und die Förderung des Wohneigentums« benötigen Sie diese Formulare:

Formular

Verwendungszweck des Formulars

Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Grundlagen für die Einkommensbesteuerung und die Eigenheimzulage (Vordruck ESt 1 B)

Dieses Formular dient als Deckblatt für die Steuererklärung und nimmt allgemeine Angaben zu Ihrer Grundstücksgemeinschaft auf.

Anlage V zur Feststellungserklärung

Dieses Formular dient der Berechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie benötigen es, wenn Sie das Gebäude (teilweise) vermieten.

Anlage FB zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung und die Eigenheimzulage

In diesem Formular machen Sie Angaben zu den einzelnen Miteigentümern.

Anlage FE 1 zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung

Mithilfe dieses Formulars verteilen Sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf die einzelnen Miteigentümer.

Anlage FE 3 zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung und die Eigenheimzulage

Mithilfe dieses Formulars verteilen Sie die Abzugsbeträge oder Zulagen für selbst genutztes Wohneigentum auf die einzelnen Miteigentümer.

Damit Sie alle Formulare ohne Probleme ausfüllen können, erläutern wir die wichtigsten Punkte der einzelnen Vordrucke. Als besonderen Service finden Sie im Anhang die Originalformulare, die wir anhand eines Beispiels für Sie ausgefüllt haben. Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Praxisbeispiel: Steuererklärung einer Grundstücksgemeinschaft«.

1.2.1 Vordruck ESt 1 B: Ausfüllhilfe

Der Vordruck ESt 1 B dient als Deckblatt. Da dieses Formular von der Finanzverwaltung nicht speziell für gemeinschaftlichen Haus- und Grundbesitz entworfen wurde, sind einzelne Zeilen für Sie ohne Bedeutung. Wir erläutern daher nur die Teile des Formulars, die Sie betreffen.

Vorderseite

Zeilen 1 und 2: In der Kopfzeile müssen Sie das Finanzamt eintragen, in dessen Bezirk sich das Grundstück, das Haus oder die Eigentumswohnung befindet. Außerdem geben Sie die vom Finanzamt zugeteilte Steuernummer der Eigentümergemeinschaft an.

Wichtig: Es handelt sich hier nicht um Ihre persönliche Steuernummer oder um die eines anderen Miteigentümers, sondern um eine eigene Steuernummer der Eigentümergemeinschaft. Wenn das Finanzamt Ihrer Eigentümergemeinschaft noch keine Steuernummer zugeteilt hat, tragen Sie in dieses Feld einfach ein: »neu« oder »bisher ohne«.

Zeilen 4 bis 7: Tragen Sie eine Bezeichnung für Ihre Eigentümergemeinschaft ein. Am einfachsten ist es, die Eigentümergemeinschaft nach den einzelnen Miteigentümern zu benennen, also zum Beispiel »Eigentümergemeinschaft Müller-Meyer-Schulze«. Sie können Ihre Eigentümergemeinschaft aber auch anders nennen.

Zeilen 8 und 9: Als Anschrift der Gemeinschaft geben Sie den Ort, die Straße und die Hausnummer des in Miteigentum stehenden Grundstückes, Hauses oder der Eigentumswohnung an.

Zeilen 10 und 11: Hier werden Sie in der Regel »Gesellschaft bürgerlichen Rechts« (GbR) eintragen, da eine Eigentümergemeinschaft normalerweise in dieser Rechtsform geführt wird. Sie können aber auch Eigentümer-, Grundstücks-, Haus-, Wohnungs- oder Erbengemeinschaft schreiben, wenn es sich um eine solche handelt.

Je nachdem, wie der Haus- und Grundbesitz genutzt wird, geben Sie als Art der Tätigkeit entweder Vermietung oder Eigennutzung oder beides an.

Zeile 12: Bei Grundstückgemeinschaften geben Sie zusätzlich den Ort der Verwaltung an. Das ist die Anschrift, an die Post für die Gesellschaft geht. In der Regel ist das die Anschrift eines Mitgesellschafters, der sich vorrangig um das Objekt kümmert.

Zeilen 16 bis 21: Da der Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung nicht jedem Miteigentümer einzeln zugestellt wird, müssen Sie einen Empfangsbevollmächtigten benennen. Ihm wird der Bescheid zugestellt. Sie sollten auf jeden Fall eine zuverlässige Person als Empfangsbevollmächtigten auswählen, die den Bescheid sofort an alle Beteiligten weiterleitet, damit Sie gegebenenfalls fristgerecht Einspruch einlegen können. Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Der Bescheid der Grundstücksgemeinschaft«.

Vergessen Sie nicht, das Formular zu unterschreiben.

Rückseite

Zeilen 33 und 34: Bei Änderungen im Feststellungszeitraum geben Sie an, ob die Miteigentümer gewechselt oder ob sich die Beteiligungsquoten geändert haben. Feststellungszeitraum ist meist das Kalenderjahr, für das Sie eine Steuererklärung abgeben.

Zeile 38: Hier tragen Sie bei Grundstücksgesellschaften eine »1« ein.

Möchten Sie mehr wissen?

Im Gesamtbeitrag finden Sie noch weitere Informationen zu den Themen:

  • Miteigentümer und Alleineigentümer

  • Wenn die Miteigentümer vermieten

  • Wenn Sie an Angehörige vermieten

  • Gemischte Nutzung

  • Der Bescheid der Grundstücksgemeinschaft

  • Steuererklärung der Miteigentümer

  • Anhang

Hier gelangen Sie zum Gesamtbeitrag!

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