Haus- und Grundstücksgemeinschaften II

1. Wenn die Miteigentümer vermieten

1.1 Schritt 1: Ermitteln Sie die gesamten Vermietungseinkünfte

Miteigentümer, die ihren gemeinschaftlichen Haus- und Grundbesitz vermietet haben, erzielen genauso Einkünfte aus Vermietung gemäß § 21 EStG wie Alleineigentümer.

Eigentümergemeinschaften, die ihren Haus- und Grundbesitz vermieten, berechnen ihre Einkünfte aus Vermietung als Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten.

Für die Berechnung der Einkünfte aus Vermietung bei Miteigentümern gelten die gleichen Regeln wie für Alleineigentümer.

1.1.1 Mieteinnahmen und Werbungskosten

Die Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und deshalb steuerpflichtig. Entstehen Ihnen aufgrund der Vermietung Kosten, können Sie diese als Werbungskosten von den Einnahmen abziehen und so Steuern senken. Zu den Werbungskosten bei vermieteten Immobilien zählen zum Beispiel:

  • Schuldzinsen eines Darlehens zur Finanzierung der Immobilie,

  • Erhaltungsaufwendungen,

  • Kosten der Hausverwaltung,

  • Grundsteuer,

  • Gebäudeversicherung,

  • Hausmeisterkosten,

  • Kosten für Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Hausbeleuchtung, Treppenreinigung.

1.1.2 Diese Abschreibungen sind möglich

Einen großen Anteil der Werbungskosten machen die Abschreibungen auf die Immobilie aus.

Bauen oder kaufen Sie heute ein Haus oder eine Wohnung, können Sie nur noch die lineare Abschreibung in Anspruch nehmen. Das sind über einen Zeitraum von 50 Jahren pro Jahr 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Die degressive Abschreibung gibt es nicht mehr, wenn Sie Ihr Haus nach dem 31.12.2005 gekauft oder gebaut haben.

1.1.3 So werden Baudenkmäler und Sanierungsgebäude gefördert

Bei Baudenkmälern und Sanierungsgebäuden gibt es erhöhte Abschreibungen (§ 7h EStG und § 7i EStG):

  • Bei Kauf oder Baubeginn seit dem 1.1.2004 können nur noch über 8 Jahre je 9 % und danach über 4 Jahre je 7 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt werden.

  • Wer dagegen bis zum 31.12.2003 mit den geförderten Arbeiten begonnen hatte, konnte über 10 Jahre jährlich 10 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abschreiben.

1.1.4 Das müssen Sie in der Steuererklärung beachten

Die Miteigentümer müssen die Einnahmen und die Werbungskosten zunächst für die Eigentümergemeinschaft insgesamt berechnen und in die Anlage V zur Feststellungserklärung der Grundstücksgemeinschaft eintragen. Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Anlage V zur Feststellungserklärung: Ausfüllhilfe«. Erst danach werden die Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Miteigentümer verteilt (Anlage FE1).

Zwei Ausnahmen gibt es: persönliche Einnahmen (z.B. eine Vergütung für die Hausverwaltung) und persönliche Werbungskosten (z.B. die Zinsen für die Finanzierung des Miteigentumsanteiles) der einzelnen Miteigentümer. Diese dürfen Sie nicht in der Anlage V zur Feststellungserklärung angeben. Sie werden jedem einzelnen Miteigentümer als Sondereinnahmen oder Sonderwerbungskosten zugerechnet und erst in der Anlage FE1 berücksichtigt. Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Anlage FE 1 zur Feststellungserklärung: Ausfüllhilfe«.

Entsprechendes gilt auch für die Abschreibungen, wenn die einzelnen Miteigentümer – ausnahmsweise – unterschiedliche Abschreibungen beanspruchen. Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Ausnahme: Wann die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben doch von den Eigentumsanteilen abweichen darf« und im Kapitel »Abschreibungen bei Miteigentümergemeinschaften«.

Möchten Sie mehr wissen?

Im Gesamtbeitrag finden Sie noch weitere Informationen zu den Themen:

  • Miteigentümer und Alleineigentümer

  • Wenn Sie an Angehörige vermieten

  • Gemischte Nutzung

  • Die Erklärung der Grundstücksgemeinschaft

  • Der Bescheid der Grundstücksgemeinschaft

  • Steuererklärung der Miteigentümer

  • Anhang

Hier gelangen Sie zum Gesamtbeitrag!

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