Grunderwerbsteuer und Erbbaurecht – so wird gerechnet

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Bei der Übertragung eines Erbbaurechts wird Grunderwerbsteuer fällig. Während die Steuer bei einem Kauf einfach vom vereinbarten Preis berechnet wird, muss beim Erbbaurecht etwas mehr gerechnet werden. Wir erklären, wie es funktioniert.

Erbbaurecht bzw. Erbpacht: Was ist das?

Zunächst einmal: Die Begriffe Erbbaurecht und Erbpacht bedeuten dasselbe. Bei einem Erbbaurecht räumt der Eigentümer eines Grundstücks einer anderen Person das Recht ein, auf diesem Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Dafür wird ein monatlicher oder jährlicher Erbbauzins fällig. Der Vertrag wird in der Regel über einen sehr langen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten vereinbart. Vor allem kirchliche und kommunale Träger bieten Erbbaurechte an.

Dieses Modell ist vor allem in Zeiten hoher Baudarlehenszinsen eine attraktive Alternative zum Kauf eines Grundstücks. Weil die Zinsen im Moment sehr niedrig sind, sollten Häuslebauer genau prüfen, ob sich ein Erbbaurecht für sie rechnet.

Grunderwerbsteuersatz beim Erbbaurecht

Auch beim Erbbaurecht bzw. der Erbpacht muss der normale Grundsteuersatz gezahlt werden. Der Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer betrug bis vor ein paar Jahren einheitlich 3,5 % – inzwischen ist der Grunderwerbsteuersatz je nach Bundesland unterschiedlich. Zurzeit gelten folgende Grunderwerbsteuersätze:

Bundesland

Grunderwerbsteuersatz

Baden-Württemberg

5 %

Bayern

3,5 %

Berlin

5 %

Brandenburg

5 %

Bremen

4,5 %

Hamburg

4,5 %

Hessen

5 %

Mecklenburg-Vorpommern

5 %

Niedersachsen

4,5 %

Nordrhein-Westfalen

5 %

Rheinland-Pfalz

5 %

Saarland

5,5 %

Sachsen

3,5 %

Sachsen-Anhalt

5 %

Schleswig-Holstein

6,5 %

Thüringen

5 %

Als Bemessungsgrundlage gilt die Gegenleistung. Wie aber ist die Gegenleistung für ein Erbbaurecht zu ermitteln?

Es reicht nicht, die über den Vertragszeitraum vereinbarten monatlichen Zahlungen (Erbbauzinsen oder Erbpacht) zu addieren. Denn es müssen Zins- und Zinseszins-Effekte berücksichtigt werden. Dafür hat der Gesetzgeber eine pauschale Berechnungsmethode entwickelt.

Der vereinbarte jährliche Erbbauzins wird mit einem von der Laufzeit abhängigen Vervielfältiger multipliziert. Die Vervielfältiger finden Sie in Anhang 9a zum Bewertungsgesetz.

Beispiel:

Herr Maier erwirbt ein Erbbaurecht, um später auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus zu bauen. Das Erbbaurecht hat eine Laufzeit von 70 Jahren. Monatlich ist ein Zins von 150 € vereinbart. Das Grundstück befindet sich in Bayern – der Grunderwerbsteuersatz beträgt also 3,5 %.

Jahreswert Erbbauzins: 150 € × 12 Monate = 1.800 €
Vervielfältiger für eine Restlaufzeit von 70 Jahren lt. Anlage 9a: 18,242

Gegenleistung: 1.800 € × 18,242 = 32.835,60 €
Grunderwerbsteuer: 32.835,60 € × 3,5 % = 1.149 € (gerundet)

Neben der Grunderwerbsteuer werden auch bei einem Erbbaugrundstück Notar- und Gerichtsgebühren fällig – ganz genauso, wie bei einem normalen Grundstückskauf. Zudem wird auch für ein Erbbaurecht Grundsteuer fällig.

Auswirkungen des Erbbauzinses auf einen späteren Kauf des Erbbau-Grundstücks

Oft wird einem Erbbauberechtigten, in unserem Fall Herr Maier, nach einigen Jahren angeboten, das Grundstück zu kaufen. Das Finanzamt darf dann die Grunderwerbsteuer nicht vom vollen Kaufpreis ermitteln. Denn Herr Maier zahlt nicht nur für das Grundstück, sondern kauft sich auch von der weiteren Zahlung des monatlichen Erbbauzinses frei. Der Kaufpreis muss deshalb aufgeteilt werden in Gegenleistung für das Grundstücks und Restwert des Erbbaurechts.

Beispiel:

Zehn Jahre nachdem Herr Maier das Erbbaurecht erworben hat, kauft er das Grundstück vom bisherigen Eigentümer für 80.000 €.

Jahreswert Erbbauzins: 150 € × 12 Monate = 1.800 €
Vervielfältiger für eine Restlaufzeit von 60 Jahren lt. Anlage 9a: 17,930

Wert des Erbbaurechts: 1.800 x 17,930 = 32.274 €

Gegenleistung für das Grundstück = Kaufpreis ./. Wert des Erbbaurechts = 80.000 € ./. 32.274 € = 47.726 €
Grunderwerbsteuer: 47.726 € × 3,5 % = 1.670 € (gerundet)

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