Gewerblicher Grundstückshandel? Objektive Kriterien entscheidend

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Ein gewerblicher Grundstückshandel ist nicht allein deshalb anzunehmen, weil der Steuerpflichtige seine Tätigkeit selbst so beurteilt. Entscheidend ist, ob sich der Steuerpflichtige objektiven wie ein Händler verhält.

Der Fall:

Ein Rechtsanwalt hatte zwei vermietete Eigentumswohnungen erworben. Den Kaufpreis sowie die Anschaffungsnebenkosten finanzierte er fremd. Kurz nach dem Erwerb der Wohnungen teilte er dem Finanzamt mit, er habe einen gewerblichen Grundstückshandel gegründet und werde seinen Gewinn durch Einnahmen-Überschuss-Rechnung ermitteln. Auch bei seiner Gemeindebehörde meldete der Kläger einen gewerblichen Grundstückshandel an und unterrichtete Dritte von seinem Plan, mit Grundstücken zu handeln.

Ungefähr 1,5 Jahre nach Anschaffung der Wohnungen erteilte er erstmals einem Makler einen Verkaufsauftrag. Frühere Verkaufsbemühungen schienen ihm nach eigener Aussage mangels Gewinnaussicht nicht sinnvoll. Nach dem Verkauf einer Wohnung kaufte er zwei weitere Eigentumswohnungen.

Nach der damals geltenden Rechtslage konnte der Rechtsanwalt die gesamten Anschaffungskosten der Wohnungen sofort als Betriebsausgaben abziehen. Dadurch erwirtschaftete er hohe Verluste. Das Finanzamt erkannte diese nicht an.

Das Urteil:

Der BFH schloss sich der Auffassung des Finanzamts an (Urteil vom 18.8.2009, Az. X R 25/06). Er verwies dabei auf die ständige Rechtsprechung des BFH, nach der gilt:

Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn die Tätigkeit selbständig, nachhaltig sowie mit der Absicht, Gewinn zu erzielen betrieben wird, sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt und nicht der privaten Vermögensverwaltung zuzurechnen ist.

Im Einzelnen führten die Richter zur Begründung aus:

  • Der Kläger hat nicht innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs mehr als drei Objekte im Sinne der Drei-Objekt-Grenze verkauft.
  • Ein gewerblicher Grundstückshandel ist auch nicht deshalb anzunehmen, weil nach dem Gesamtbild der Verhältnisse zweifelsfrei von vornherein eine unbedingte Veräußerungsabsicht des Steuerpflichtigen bestanden hat.
  • Auch kann ein gewerblicher Grundstückshandel nicht bereits deshalb bejaht werden, weil Steuerpflichtige dieses behaupten. Vielmehr ist auch in diesen Fällen auf das Gesamtbild der Verhältnisse und die Verkehrsanschauung abzustellen.
  • Im Streitfall hat sich der Kläger nicht wie ein Händler, der eine typische gewerbliche Tätigkeit ausübt, verhalten. Kennzeichnend für den Handel ist die wiederholte Anschaffung und Veräußerung von Wirtschaftsgütern im Sinn eines marktmäßigen Umschlags von Sachwerten. Der Kläger hat sich nicht unmittelbar nach dem Kauf der beiden Eigentumswohnungen um deren Verkauf bemüht. Erst nach Klageerhebung hat er einen Makler förmlich mit dem Nachweis von Verkaufsmöglichkeiten für die beiden Wohnungen beauftragt.

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