Gemischt genutztes Gebäude: Finanzierungskosten optimal zuordnen

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Wer eine gemischt genutzte Immobilie teils mit Fremdkapital und teils mit Eigenkapital finanziert, muss das Darlehen gezielt dem vermieteten Gebäudeteil zuordnen, um die Schuldzinsen in voller Höhe abziehen zu können. Andernfalls kann er zwar nur einen Teil dieser Zinsen steuerlich geltend machen, aber immerhin mehr als bisher, so der BFH.

Um die Schuldzinsen bei einer gemischt genutzten Immobilie in voller Höhe abziehen zu können, müssen Sie frühzeitig planen. Weisen Sie im notariellen Kaufvertrag oder später in der Steuererklärung aus, auf welchen Gebäudeteil wie viel vom Anschaffungspreis entfällt.

Wenn Sie zwei oder mehr Darlehen aufnehmen, sollten Sie jedes einzelne Darlehen dem vermieteten bzw. selbst genutzten Gebäudeteil zuordnen. Dabei darf das Darlehen für den vermieteten Teil nicht höher sein als dessen Anschaffungskosten.

Die Darlehenssumme für den vermieteten Gebäudeteil dürfen Sie vor Bezahlung der zugeordneten Anschaffungskosten nicht mit anderen Darlehenssummen oder mit Eigenkapital für die selbst genutzte Wohnung vermischen. Insbesondere müssen Sie den Kaufpreis des vermieteten Gebäudeteils separat überweisen.

Wenn Sie die Zahlungsströme vermischen: weniger Werbungskosten

Wenn Sie die Zahlungsströme dagegen vermischen, können Sie weniger Werbungskosten abziehen. Haben Sie Ihre Immobilie sowohl mit Fremd- also auch mit Eigenkapital finanziert und den Kaufpreis über ein einziges Bankkonto bezahlt, gilt: Die Finanzierungskosten sind nur entsprechend dem Prozentanteil der vermieteten Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche des Gebäudes ansetzbar.

Allerdings lässt der Bundesfinanzhof in folgendem Fall eine Ausnahme zu: Im Kaufvertrag ist der gesamte Kaufpreis genau auf die unterschiedlich genutzten Immobilienflächen aufgeteilt – und zwar weder willkürlich noch zum Schein (BFH, Urteil vom 1.4.2009, Az. IX R 35/08, BFH/NV 2009 S. 1193). In diesem Fall sind die Schuldzinsen nach dem Verhältnis der Anschaffungskosten der selbst genutzten und vermieteten Gebäudeteile zuzuordnen. Wichtig: Der Kaufpreis für den vermieteten Gebäudeteil muss dem Verkehrswert entsprechen.

Ihr Vorteil: Ist der Kaufpreis für den vermieteten Teil pro Quadratmeter höher als für den selbst genutzten, können Sie bei der Aufteilung nach den Anschaffungskosten mehr Schuldzinsen abziehen als es dem Wohnflächenverhältnis entspricht.

Beispiel

Familie Warnke kauft ein Mehrfamilienhauses mit sechs Eigentumswohnungen (gesamte Wohnfläche: 700m²). Davon sind vier Wohnungen mit einer Fläche von insgesamt 300m² vermietet, zwei Wohnungen mit insgesamt 400m² nutzt die Familie selbst. Der Gesamtkaufpreis beträgt 450.000 Euro. Davon entfallen 150.000 Euro auf die selbst genutzten und 300.000 Euro auf die vermieteten Wohnungen. Der Kaufpreis für die vermieteten Wohnungen entspricht dem Verkehrswert.

Finanziert wird das Ganze über drei Darlehen zu je 150.000 Euro. Eines ist den selbst genutzten Wohnungen, die beiden anderen (insgesamt 300.000 Euro) sind den vermieteten Wohnungen zugeordnet. Nachdem die Darlehensbeträge auf dem Girokonto der Familie Warnke eingegangen sind, überweist sie den Gesamtkaufpreis von 450.000 Euro in einem Betrag auf das Konto des Verkäufers.

Familie Warnke hat die Zahlungsströme vermischt, sodass der wirtschaftliche Zusammenhang der Darlehenszinsen mit Vermietungseinkünften aufgehoben ist. Konsequenz: Das Finanzamt akzeptiert entsprechend den Flächenverhältnissen nur 43 Prozent der Darlehenszinsen als Werbungskosten (= 300 m²/700 m² x 100 Prozent).

Anders nach dem neuen BFH-Urteil: Entsprechend den separat ausgewiesenen Anschaffungskosten der Gebäudeteile sind gut 66 Prozent der Zinsaufwendungen als Werbungskosten absetzbar (= 300.000 Euro / 450.000 Euro x 100 Prozent).

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