Fremdvergleich bei Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen

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Ein Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen entspricht nicht den Kriterien des Fremdvergleichs, wenn es in zahlreichen Punkten von den zwischen fremden Dritten üblichen Vertragsinhalten abweicht. Das bestätigte der BFH in diesem interessanten Fall.

Der Kläger war in den Streitjahren 2006 und 2007 Eigentümer einer Doppelhaushälfte, in der er früher einmal selbst gewohnt hatte. Im Juni 2002 hatte er mit seiner Mutter eine privatschriftliche Schenkungsvereinbarung geschlossen, nach der die Mutter ihm einen Betrag in Höhe von 115.000 Euro schenkte. Weiter war vereinbart, dass die Mutter die Schenkung jährlich bis zu einem Betrag in Höhe von 10.000 Euro durch schriftliche Erklärung bis zur ersten Dezemberwoche des jeweiligen Jahres widerrufen durfte, ohne dass eine Begründung erforderlich wäre.

Der Kläger schloss mit seiner Mutter am 10. Oktober 2002 einen schriftlichen Mietvertrag über das Haus. Darin war vereinbart, dass die Miete von 400 Euro zum dritten Werktag eines Monats auf das Konto des Klägers zu zahlen sei; Nebenkosten sollten nach einer einmal jährlich zu erstellenden Abrechnung gezahlt werden – eine Vorauszahlung gab es nicht. Die Kündigungsfrist betrug zwölf Monate. Eine Anpassung der Kaltmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete war jederzeit mit einer Frist von einem Monat möglich.

Am 6. Dezember 2002 erfolgte ein Nachtrag zum Mietvertrag: Darin war – abweichend von der Zahlungsbestimmung im Mietvertrag – vereinbart, die Miete und die Nebenkosten einmal jährlich durch Widerruf der Schenkung und Aufrechnung zu leisten. Dies sollte gelten, solange noch Schenkungsbeträge vorhanden seien.

Ab Januar 2004 wurde die Miete auf 470 Euro und ab Januar 2005 auf 550 Euro erhöht.

In seinen Steuererklärungen für 2006 und 2007 erklärte der Kläger Verluste aus Vermietung und Verpachtung der Doppelhaushälfte.

Anlässlich einer Außenprüfung kam das Finanzamt zu dem Ergebnis, dass eine verbilligte Vermietung vorliege und daher die Werbungskosten nur anteilig zu berücksichtigen seien. Es erließ entsprechende Änderungsbescheide, gegen die der Kläger Einspruch einlegte.

Erstaunlicherweise war das erstentscheidende Finanzgericht der Meinung, dass das Mietverhältnis mit Blick auf die getroffenen Vereinbarungen und in seiner Durchführung einem Fremdvergleich standhalte und die Verluste vollständig anzuerkennen seien.

Nicht so der BFH: Er hob die Vorentscheidung auf und erklärte wörtlich: Das Finanzgericht hat im Rahmen einer unvollständigen und unzutreffenden Gesamtwürdigung rechtsfehlerhaft angenommen, dass das streitige Mietverhältnis zwischen dem Kläger und seiner Mutter einem Fremdvergleich standhält und der Besteuerung zugrunde zu legen ist. Insbesondere die fehlenden Nebenkostenvorauszahlungen, die jährliche Zahlung von Miete und Nebenkosten und die lange Kündigungsfrist von 12 Monaten waren den Richtern ein Dorn im Auge (BFH-Urteil vom 4.10.2016, Az. IX R 8/16).

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